지방 미분양 77%가 13곳에 몰렸는데 정부 지원은 '엇박자'

비수도권 84.8% 집중…장종태 "지원 필요 지역과 실제 미분양 지역 간극 줄여야"

Ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 지방 주택시장 '악성 미분양' 문제가 갈수록 심화되는 가운데, 정부 지원 대상과 실제 미분양 적체지역 사이 간극을 줄여야 한다는 목소리가 커지고 있다. 미분양 물량 상당수가 일부 지역에 집중된 만큼 일률적 지원보다 지역별 적체 수준과 준공 여부를 고려한 '핀셋 대응'이 필요하다는 지적이다.

"정부도 LH 매입과 CR리츠, 세제·금융지원 등 다양한 대책을 추진하고 있지만, 지원이 필요한 지역과 실제 미분양이 쌓인 지역 사이 간극은 줄여야 한다."

장종태 더불어민주당 의원(대전 서구갑·국회 국토교통위원회)이 9일 열린 '빈집이 삼킨 지방경제-악성 미분양 3만 가구, 수도권과 벌어지는 격차' 토론회를 통해 이 같이 강조했다. 

그는 이어 "미분양이 어디에 얼마나 쌓여 있는지, 준공 전인지 준공 후인지에 따라 대책도 달라져야 한다"라고 덧붙였다. 

실제 지방 미분양 문제는 수도권보다 훨씬 심각한 상황이다. 

7월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8217호로, 이중 비수도권 물량(4만8758호)이 71.5%를 차지한다. 특히 장기간 팔리지 않아 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 전국 2만9152호 가운데 비수도권 물량(2만4708호)이 84.8%에 해당한다. 

문제는 지방 내에서도 미분양이 특정 지역에 집중됐다는 점이다. 

김덕례 주택산업연구원 실장에 따르면, 지방 미분양 77.4%가 미분양 1000호 이상인 13개 지역에 몰렸다. 하지만 정작 적체가 심한 일부 지역은 현행 미분양관리지역이나 인구감소지역 지원체계에서 제외된 것으로 나타났다. 미분양 집중 지역과 정책 지원 대상이 충분히 맞물리지 않고 있다는 의미다.

김 실장은 이와 관련해 "미분양관리지역 선정기준을 보완하고, 지역별 적체 정도와 준공 여부를 반영해 선제적으로 대응할 필요가 있다"라고 제안했다.

전문가들은 이미 준공된 미분양을 해소하는 동시에 현재 공사 중인 미분양 물량이 준공 후 미분양으로 넘어가는 것을 막는 '투트랙 대응'이 필요하다고 진단했다.

이현석 건국대 교수는 "지방의 수요 기반 약화에 고금리와 공사비 상승, 높은 분양가 등이 겹치면서 미분양 문제가 심화됐다"라며 "단기적으로 환매조건부 매입과 CR리츠, 세제·대출지원 등을 활용하는 한편, 장기적으로 기업과 일자리를 지방에 늘려 근본적 주택 수요를 만들어야 한다"라고 설명했다. 

황관석 국토연구원 연구위원 역시 "지방 스트레스 DSR 완화나 세제지원 등 수요 대책과 함께 PF 시장 위축으로 지역 주택 공급 기반이 무너지지 않도록 금융·보증 지원을 검토할 필요가 있다"라고 제안했다.

CR리츠 제도를 보완해야 한다는 주장도 나왔다. 

김용진 대한토지신탁 리츠1본부장은 현행 CR리츠가 신규 민간투자를 끌어들이는 데 한계가 있다고 진단했다. 이에 과거 금융위기 당시처럼 리츠 청산시 팔리지 않은 물량을 LH가 일정 수준에서 사들이는 '매입확약'을 다시 도입하고, CR리츠 매입 대상을 오피스텔 등 준주택까지 확대하는 방안을 제시했다.

아울러 비수도권 준공 후 미분양 아파트에 한해 민간 매입임대 문을 한시적으로 넓히고, 세제 부담을 완화하는 방안도 제안됐다.

다만 공적 지원이 "건설사나 사업자 손실을 무조건 떠안는 방식으로 작동해서는 안 된다"라는 지적도 거론됐다. 

유호림 강남대 교수는 지방 이주·취업과 주택 세제지원을 연계하는 방안을, 조정흔 경실련 토지주택위원장은 공적 지원시 사업자 손실분담과 초과이익 환수 장치를 함께 마련해야 한다고 제안했다.

장종태 의원은 지방 미분양 문제가 단순히 팔리지 않은 주택 숫자에 그치지 않는다고 강조했다. 

장 의원은 "미분양은 통계상 한 채의 집이지만 지역에서는 상권 위축과 일자리 감소, 지역 건설업체와 협력업체의 경영 악화로 이어진다"라며 지방 미분양을 지역경제 문제로 접근해야 한다고 강조했다. 

그는 이어 "당장 악성 미분양을 줄이는 동시에 공사 중인 미분양이 또다시 악성 미분양으로 넘어가는 것을 막아야 한다"라며 "궁극적으로는 지역에 기업과 일자리를 늘려 주택 수요 자체를 살리는 균형발전 정책이 함께 가야 한다"라고 덧붙였다.