부동산 세제 '실거주 중심으로의 전환' 시장 영향 놓고 엇갈리는 전망

실거주 혜택·고가 비거주 부담 강화 "세제만으로 방향 결정 어려워"

Ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 세제개편안을 통해 부동산 과세체계를 실거주 중심으로 재편하면서 향후 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 커지고 있다. 

실거주 1주택자의 세 부담을 낮추는 동시에 고가·비거주 주택에 대한 과세를 강화한 만큼 일부 매물 출회와 거래 활성화를 기대할 수 있지만, 지역과 주택 가격대에 따라 영향이 제한적일 수 있다는 전망도 나온다. 특히 시장에서는 이번 개편이 집값 자체보단 주택 보유자의 매도 시점과 실거주 여부, 증여 등 자산관리 방식에 먼저 영향을 줄 가능성에 주목하고 있다.

사실 정부가 제시한 방향은 비교적 명확하다. 장기간 주택 보유가 아닌, 실제 거주 여부에 세제 혜택 무게를 두고 실수요자를 우대하겠다는 것이다. 이에 따라 장기보유특별공제 개편과 종합부동산세 조정 등이 시행될 경우 고가주택과 비거주 주택 보유자 중심으로 세 부담과 보유 전략에도 변화가 예상된다.

다만 실제 시장에 미칠 영향을 두고는 전망이 크게 엇갈리는 분위기다. 

우선 세 부담이 커지는 주택 중심으로 매물이 늘어날 가능성이 매우 높은 상황이다. 비거주 상태로 고가주택을 보유하고 있는 경우 향후 세 부담과 양도 시점을 비교해 매도를 선택할 수 있어서다. 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 완화 역시 일정 기간 시장에 매물을 유도하는 요인으로 작용할 수 있다.

문제는 반대 가능성도 존재한다는 점이다. 주택 가격 상승 기대가 크거나 장기 보유 가치가 높다고 판단할 경우 세 부담 증가만으로 매도에 나서지 않을 수 있기 때문이다. 특히 서울 강남권과 용산 등 고가주택 밀집 지역의 경우 현재 세 부담보다는 입지 희소성 및 향후 자산가치를 중요하게 판단하는 수요가 상대적으로 많다는 게 업계 설명이다.

이에 따라 일부에서는 세 부담 증가가 곧바로 매물 증가로 연결되지 않고, 실거주 전환 또는 증여 등 다른 선택으로 이어질 가능성도 제기하고 있다. 결국 개편 이후 실제 매물이 얼마나 시장에 나올지는 세 부담 증가 폭뿐만 아니라 향후 시장 전망까지 함께 작용할 것으로 예상된다.

업계 관계자는 "세제 부담이 커지면 일부 매도 수요가 발생할 수 있는 건 사실"이라면서도 "핵심 지역 주택 보유자는 향후 가격 상승 가능성과 세 부담을 함께 비교하는 만큼 세제 변화만으로 대규모 매물이 나올 것으로 단정하긴 어렵다"라고 바라봤다. 

이번 개편이 주택 가격에 미칠 영향 역시 제한적으로 보는 시각이 적지 않다. 부동산 시장은 세제 외에도 금리와 대출 규제, 주택 공급, 경기 상황, 매수 심리 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하기 때문이다. 같은 정책이라도 당시 여건에 따라 결과가 다르게 나타날 수 있다는 의미다.

실제 과거에도 세제 완화 또는 강화 이후 주택시장 움직임은 일률적이지 않았다. 저금리와 풍부한 유동성이 뒷받침된 시기에는 세 부담 증가에도 가격 상승세가 이어졌다. 반면 금리 상승과 대출 규제가 겹친 경우 세 부담 완화에도 거래 회복이 제한적으로 나타나기도 했다. 

현재 서울 주택시장 역시 상반된 변수가 공존하는 상황이다. 일부 핵심 지역에서는 공급 부족 우려와 선호지역 집중 현상이 가격을 지지하고 있지만, 대출 규제는 매수자 자금 조달 여력을 제한하고 있다. 이에 따라 세제개편 이후 매물이 증가하더라도 실제 거래로 이어지는 정도는 지역별로 차이를 보일 가능성이 있다.

고가주택 시장에서는 가격 변화가 아닌 보유 형태 변화가 나타날 수 있다는 분석도 나온다. 실거주 여부에 따라 세 부담 차이가 확대되면 비거주 주택 소유자가 직접 입주하거나 증여·매도 시기를 조정하는 등 자산관리 전략을 다시 짤 가능성이 있기 때문이다. 더불어 장기 실거주 1주택자의 경우 공제 확대에 따라 매도 부담이 낮은 만큼 주택 교체 수요가 늘어날 수도 있다. 

전월세 시장에 미칠 영향도 지켜봐야 할 부분이다. 비거주 주택 보유자가 실거주를 선택할 경우 해당 주택이 임대시장에서 빠지면서 전세 공급이 감소할 가능성이 매우 높다. 여기에 보유 과정에서 늘어난 세 부담이 임대료에 일부 반영될 수 있다는 전망도 제기된다.

업계 관계자는 "다만 세금 증가분이 어느 정도 전가될지는 임대차 수급 및 상황에 따라 달라질 수 있어 현 단계에서 전월세 가격 상승으로 직결된다고 판단하기는 쉽지 않다"라며 "임대인이 세 부담을 임대료에 반영하더라도 수요가 뒷받침되지 않으면 현실적으로 전가가 쉽지 않기 때문"이라고 분석했다. 

나아가 실거주 기준을 어떻게 적용할지도 쟁점이다. 직장 이동이나 해외 근무, 가족 돌봄 등 불가피한 사유로 소유 주택에 거주하지 못하는 사례가 적지 않다는 점에서 예외 범위나 적용 기준에 따라 납세자별 영향도 달라질 수 있다.

결국 이번 세제개편이 부동산 시장에 미칠 영향은 단기간 판단하기 어렵다는 게 업계 대체적 시각이다.

실거주자에 대한 세제 혜택 확대는 주택 교체와 정상 거래를 촉진하는 요인이 될 수 있다. 이와 달리 고가주택 보유자는 매도와 실거주 전환, 계속 보유 등 다양한 선택지를 놓고 유불리를 따질 가능성이 매우 높다. 지역별 수급 여건과 주택 가격대에 따라 정책 효과가 다르게 나타날 가능성도 배제하기 어렵다.

무엇보다 향후 금리와 대출 규제, 주택 공급이 변수다. 세제 부담이 낮아져도 자금 조달이 어려우면 매수 수요가 살아나기 어렵고, 반대로 공급 부족과 가격 상승 기대가 지속되면 세 부담 증가에도 보유 수요가 유지될 수 있어서다.

뿐만 아니라 세제개편안이 국회 논의 과정에서 조정될 가능성과 향후 시행령에서 마련될 구체적 적용 기준도 남은 상황이다. 정부가 내세운 '실거주 중심 과세'가 거래 활성화와 조세 형평성이라는 정책 목표로 이어질지, 예상치 못한 시장 변화로 연결될지는 향후 주택 거래와 임대차 시장 흐름을 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 분석이다.