"대출 규제에도 오르는 집값" 시장 움직이는 공급 부족 여전

하반기 집값 상승 전망 56%…핵심지 가격 강세·실수요 유입 영향

주택 매매 가격 전망, 소비자 응답 비중 추이. Ⓒ 부동산114

[프라임경제] 올해 하반기 주택시장을 바라보는 소비자 시선은 여전히 '상승'에 무게가 실리고 있다. 정부 '대출 규제 강화' 및 자금 조달 부담 확대에도 불구, 수도권 핵심지 가격 강세와 공급 부족 우려가 시장 심리를 떠받치고 있다는 분석이다. 반면 일각에서는 "대출 규제가 거래를 위축시키며 상승세를 제한할 수 있다"라는 의견도 제기되고 있어 하반기 시장이 정책과 공급 사이에서 방향성을 결정할 것이라는 관측이 나온다.

부동산114가 지난 13일부터 22일까지 전국 1602명 대상으로 실시한 '2026년 하반기 주택시장 전망' 설문조사에 따르면 응답자 56%는 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망했다. 이는 상반기 조사보다 4%p 증가한 수치다. 반면 하락 전망은 10%로 4%p 줄었으며, 보합 전망은 직전 조사와 같은 34%를 유지했다.

이번 결과는 최근 서울과 수도권 핵심 지역 중심으로 이어지는 가격 상승세가 시장 전반 기대 심리를 자극한 영향으로 풀이된다. 여기에 선호 지역 중심으로 공급 부족 우려와 함께 실수요 유입이 더해지면서 하반기에도 상승 흐름이 이어질 것이라는 인식이 확산된 것으로 분석된다.

하반기 주택 매매 가격 전망 요인. Ⓒ 부동산114

실제 상승 전망 배경을 묻는 질문에서도 이런 분위기는 포착되고 있다. 

집값 상승을 예상한 응답자 가운데 가장 많은 32.33%는 '핵심 지역 아파트 가격 상승'을 이유로 꼽았다. 그 뒤를 이어 △서울 등 주요 도심의 공급 부족 심화(16.95%) △실수요 중심의 매수세 유입(10.26%) △정부 규제로 인한 매물 잠김 현상(9.36%) △개발 호재 및 교통망 확충 기대(8.25%) 등 순이다. 

최근 서울에서는 강남권뿐만 아니라 중저가 지역에서도 신고가 거래가 이어지고 있다. 핵심 지역 가격 상승이 "주변 지역으로 확산될 것"이라는 기대와 함께 "원하는 지역 신규 공급이 부족할 것"이라는 우려가 시장 심리를 자극한 것이다. 단순히 '가격 상승 기대'보단 "공급 부족이 지속될 것"이라는 인식이 상승 전망 배경으로 작용하고 있다는 해석도 가능하다.

다만 상승 전망이 우세하다고 해서 시장 불안 요인이 사라진 건 아니다. 오히려 대출 규제가 향후 시장을 좌우할 핵심 변수로 떠오르고 있다.

집값 하락을 전망한 응답자 34.55%는 '대출 규제로 인한 매수세 약화'를 가장 큰 이유로 선택했다. 이어 △경기 침체 가능성(18.18%) △이자 및 세금 부담으로 인한 매도 물량 증가(14.55%) △대출 금리 부담(12.12%) △가격 부담에 따른 수요 감소(6.67%) 등이 주요 하락 요인으로 꼽혔다.

가계대출 총량 관리 강화에 따라 은행권 대출 문턱이 높아지고, 규제지역 주택담보대출 한도도 축소된 만큼 자금 조달이 어려워질 경우 거래 감소와 매수심리 위축이 나타날 수 있다는 우려가 반영된 결과다. 즉 공급 부족은 가격을 밀어 올리는 요인이지만, 대출 규제는 거래 자체를 둔화시키는 변수로 동시에 인식되고 있는 것이다.

하반기 임대차 시장 가격 전망(응답=1602명). Ⓒ 부동산114

이런 분위기는 임대차시장 전망에서도 이어졌다. 

전세가격 상승을 예상한 응답자는 61.86%, 월세가격 상승 전망은 65.04%로 모두 상반기보다 높아졌다. 전세가격 상승 이유로는 '매수심리 위축에 따른 전세 수요 증가(34.51%)'가 가장 많았으며 △임대인의 월세 선호에 따른 전세 물건 부족(23.92%) △서울 인기 지역의 입주 물량 부족(18.26%) 등이 뒤를 이었다. 대출 규제로 내 집 마련을 미루는 실수요가 전세시장에 머물면서 임대차 가격 상승 압력이 이어질 것이라는 전망이다.

하반기 주택 전세 가격 전망 요인. Ⓒ 부동산114

시장 참여자들은 하반기 부동산 시장을 좌우할 변수로도 거시경제 여건을 가장 크게 꼽았다. 

'국내외 경기 회복 속도 등 대외 경제여건'이 37.45%로 가장 높은 응답을 기록했으며 △한국은행 기준금리 인상 여부(37.33%) △대출·세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(34.58%) 순으로 조사됐다. 이외에도 △공공택지 개발 등 '정부 공급 정책' △전월세 시장 불안 △물가 상승 등도 주요 변수로 지목됐다.

하반기 부동산 시장 주요 변수(응답=1602명). Ⓒ 부동산114

결국 하반기 주택시장은 '상승 기대'와 '규제 부담'이 공존하는 상황이다. 수도권 핵심지 가격 강세와 공급 부족은 시장 상승 심리를 자극하고 있지만, 강화된 금융 규제와 경기 불확실성은 거래 위축 가능성을 키우고 있다. 

집값을 둘러싼 시장 기대감은 여전히 높지만, 실제 흐름은 공급 확대 속도와 대출 규제의 영향력이 어느 쪽에 더 크게 작용하느냐에 따라 달라질 가능성이 높아 보인다.