계약갱신청구권 따른 이중 전세시장 "같은 아파트인데 전세금 8000만원 차이"

신규 계약 시세 반영·재계약 증액 제한…시장 양극화 당분간 지속 전망

서울 아파트 신규 및 재계약 전세보증금 비교. Ⓒ 직방

[프라임경제] 최근 수도권 전셋값 상승세가 이어지는 가운데 같은 아파트, 같은 면적이라도 신규 계약과 재계약 간 전세보증금 차이가 크게 벌어지는 '이중 전세시장' 현상이 심화되고 있다. 신규 계약은 시세를 즉시 반영하는 반면 재계약은 기존 계약과 계약갱신청구권 등 영향을 받으면서 동일 단지에서도 수천만원 상당 가격 차이가 발생하는 모습이다.

직방이 올해 1월부터 6월까지 수도권 아파트 전세 거래를 분석한 결과, 서울은 신규 계약과 재계약 간 가격 격차가 수도권에서 가장 크게 확대됐다. 동일 단지·동일 면적에서 신규 계약과 재계약이 모두 이뤄진 사례를 대상으로 거래 중앙값을 비교한 결과다. 분석 대상은 전용 59㎡와 84㎡ 아파트이며 월세 계약은 제외했다.

특히 '국민평형' 전용 84㎡ 간 격차가 두드러졌다. 서울 전용 84㎡ 신규 계약과 재계약 간 전세보증금 차이는 1월 4375만원에서 6월 8000만원으로 확대됐다. 신규 계약 보증금은 6억5625만원에서 7억원으로 상승했지만, 재계약은 6억1250만원에서 6억2000만원 수준에 머물렀다. 전용 59㎡ 역시 같은 기간 격차가 3500만원에서 7750만원으로 두 배 이상 커졌다.

경기 아파트 신규 및 재계약 전세보증금 비교. Ⓒ 직방

이런 현상은 계약갱신청구권 제도와 전세시장 강세가 맞물린 결과로 풀이된다. 

신규 계약은 현재 시세가 곧바로 반영되지만, 계약갱신청구권을 활용한 재계약은 임대료 증액이 제한된다. 

일반 재계약도 기존 계약 기반으로 하는 만큼 신규 계약보다 상대적으로 낮은 보증금 수준에서 거래되는 경우가 많다. 결국 같은 아파트에서도 계약 형태에 따라 가격 차가 크게 벌어지는 구조가 형성되고 있는 셈이다.

서울 아파트 전세계약 신규 및 갱신 거래 비중(%). Ⓒ 직방

세입자 선택도 달라지고 있다. 

서울에서는 신규 계약 비중이 올해 1월 52.6%에서 6월 45.0%로 감소한 반면 재계약 비중은 47.4%에서 55.0%로 증가하며 4월 이후 신규 계약을 넘어섰다. 경기도 역시 재계약 비중이 같은 기간 38.6%에서 45.4%로 높아졌다. 전세 매물 부족과 보증금 상승, 이사비와 중개보수 부담 등이 겹치면서 기존 주택에 계속 거주하려는 수요가 늘어난 영향으로 분석된다.

업계에서는 당분간 이런 '이중 전세시장' 현상이 이어질 가능성이 크다고 전망하고 있다. 

업계 관계자는 "전세가격 강세가 지속되는 한 신규 계약은 시세를 반영하며 상승 압력을 받을 가능성이 높다"라며 "반면 재계약은 기존 계약과 제도적 영향으로 상대적으로 낮은 수준을 유지하면서 두 시장 간 가격 차는 더욱 뚜렷해질 수 있다"라고 분석했다.