토허제 이후 수도권 매수세 이동 본격화 "서울 막히자 경기로…"

구리 거래량 전년比 265%↑…서울 접근성·가격 경쟁력 갖춘 지역으로 실수요 분산

경기·인천 아파트 연도별 매매거래량 추이(좌) 및 올해 경기 도시별 매매 거래량(우). Ⓒ 직방

[프라임경제] 서울 아파트 시장 규제가 강화되면서 수도권 외곽 지역으로 매수 수요가 이동하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 특히 광역교통망과 가격 경쟁력을 갖춘 경기·인천 주요 지역 중심으로 거래량이 빠르게 늘어나며 '서울 대체 주거지' 역할이 부각되고 있다. 

직방 조사에 따르면 올해 1월부터 4월까지 경기·인천 아파트 매매 거래량은 6만6294건으로 집계됐다. 이는 전년(5만13건)대비 약 33% 증가한 수치다.

시장에서는 지난해 10월 '서울 전역, 토지거래허가구역 확대 지정'에 따라 거래 조건이 까다로워지면서 경기·인천 거래 증가로 이어졌다는 해석이다. 특히 서울 접근성이 우수하면서도 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역 위주로 거래가 집중되는 분위기다. 

실제 경기지역에서 구리시가 가장 큰 증가 폭을 나타냈다. 구리시 올해 누적 거래량(4월 기준)은 지난해와 비교해 265% 급증한 1708건이다. 구리시에서는 인창동 거래 증가세(186건→778건)가 가장 두드러졌다. 그 뒤를 이어 △수택동(109건→385건) △교문동(59건→253건) △갈매동(91건→206건) △토평동(23건→86건) 순으로 증가했다.

인창동은 구리역과 동구릉역 중심으로 서울 접근성이 우수한 데다 재건축 기대감이 더해지며 거래가 집중됐다. 단지별로는 인창주공2단지·인창주공6단지가 각각 64건으로 가장 많이 거래됐으며 △인창주공1단지 62건 △아름마을 삼성 54건 순으로 나타났다.

경기 남부권에서도 거래 증가 흐름이 이어졌다. 화성시 동탄구 거래량(1537건→3635건)이 136% 늘었고, 용인시 기흥구(1429건→3073건) 역시 약 115% 증가했다.

이중 동탄구는 GTX·SRT 등 광역교통망 기반으로 신도시 수요가 이어졌다. 실제 거래는 △동탄2하우스디더레이크 80건 △동탄역포레너스 74건 △동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 69건 등 동탄역 인근 단지 중심으로 활발했다.

기흥구의 경우 서울 접근성 개선과 함께 용인 반도체 클러스터 기대감이 반영되며 직주근접 수요가 유입된 것으로 해석된다. 신흥덕롯데캐슬레이시티가 66건으로 가장 많이 거래됐고, 신동백롯데캐슬에코1단지와 블루밍구성더센트럴은 각각 61건 거래됐다.

경기 지역별 매매 거래 건수 비교. Ⓒ 직방

안양시 만안구(전년比 92%↑)와 군포시(88%↑) 역시 거래 증가세가 뚜렷했다. 

안양시 만안구에서는 4250세대 규모 래미안안양메가트리아가 174건 거래되며 거래를 주도했으며 △아르테자이 68건 △삼성래미안 62건 등이 뒤를 이었다. 군포시는 산본역 일대 구축 대단지 중심 거래가 이어지며 △세종주공 86건 △래미안하이어스 72건 △우륵 69건 순으로 거래량이 많았다.

반면 토지거래허가구역으로 지정된 성남시 분당구와 과천시는 거래량이 감소했다. 분당구는 지난해 1811건에서 올해 1274건으로 약 30% 줄었고, 과천시 역시 374건에서 86건으로 약 77% 감소하며 경기 지역 내 감소 폭이 가장 컸다.

인천은 올해 전체 거래량(1만472건)이 지난해와 비교해 16% 증가했다. 구별로는 △서구(1832건→2454건) 34% △부평구(1381건→1856건) 34% △연수구(1507건→1871건) 24% 증가하며 거래를 이끌었다.

이중 인천 서구는 청라국제도시와 검단신도시 중심으로 수요 유입이 이어졌다. 청라동 거래량은 489건, 당하동 403건, 원당동 345건으로 나타났다. 단지별로는 △우미린더시그니처 47건 △검단신도시한신더휴캐널파크 37건 등 신축 단지 중심 거래가 활발했다. 부평구는 1·7호선 환승 역세권 중심 중저가 실수요 거래가 이어졌고, 연수구는 송도국제도시 내 주요 단지 중심으로 거래가 증가했다.

반면 △남동구 6% △동구 11% △미추홀구 1% 씩 감소하며 지역별 온도차도 나타났다.

시장에서는 최근 임대차시장 불안과 전월세 부담 확대 영향으로 일부 실수요가 매매시장으로 이동하는 흐름을 감지하고 있다. 다만 강화된 대출 규제 및 토지거래허가제 유지 등으로 이전과 같은 투자 중심 시장으로 확대 해석하기는 어렵다는 목소리도 나오고 있다. 

한편 국토교통부는 지난 12일 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택에 대해 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 방안을 발표했다. 무주택자에 한해 연말까지 한시 적용되는 이번 조치로 거래 경직성이 일부 완화될 가능성이 제기된다.

결국 최근 수도권 거래 흐름은 규제 회피보단 '실거주 목적' 선택적 이동 성격이 강하다. 서울 접근성과 가격 부담 사이에서 균형점을 찾으려는 수요가 경기·인천 주요 지역으로 분산되면서 수도권 주택시장 거래 축 역시 점차 다변화되고 있다는 게 업계 시선이다. 

직방 관계자는 "현재로서는 토지거래허가구역이 사실상 해제됐다기보단 거래 경직성을 일부 완화한 수준으로 보는 시각이 보다 현실적 해석에 가까워 보인다"라며 "수도권 거래 흐름은 향후 정책 변화와 금리 여건 등에 따라 다시 조정될 가능성이 있는 만큼 실제 거래 증가와 매물 변화가 어느 정도 이어질지는 조금 더 지켜볼 필요가 있다"라고 설명했다.