신통기획 '속도'에 거래허가 장치 더한 서울시 "정비사업 기대감 관리 본격화"

후보지 선정과 동시에 토지거래허가구역 지정…개발 초기 단계부터 시장 과열 차단

[프라임경제] 서울시가 신속통합기획 주택재개발 후보지에 대해 후보지 선정과 동시에 토지거래허가구역 지정에 나섰다. 정비사업 추진 속도를 높이는 동시에 사업 초기 기대감이 투기성 거래로 번지는 흐름을 사전에 관리하겠다는 취지다.

서울시는 지난 6일 제7차 도시계획위원회를 열고, 신속통합기획 주택재개발 후보지와 모아타운 대상지 10곳을 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 더불어 강남·서초 자연녹지지역과 강남·송파 주요 재건축 단지 지정 기간도 1년 연장했다. 기존 신통기획 6곳에 대해서는 사업구역 결정 사항을 반영해 허가구역 경계를 일부 조정했다.

Ⓒ 서울시

이번 조치에서 가장 눈에 띄는 대목은 신통기획 후보지와 토지거래허가구역 지정이 사실상 한 묶음으로 움직였다는 점이다. 서울시는 개발 기대감이 높은 지역에서 후보지 선정 직후 외부 투자 수요가 유입될 가능성을 고려해 허가구역 지정을 동시에 추진했다.

신규 지정된 신통기획 주택재개발 후보지는 공공재개발 후보지 포함해 총 18곳이다. 지정 기간은 오는 19일부터 2027년 8월30일까지다. 지정 범위는 사업구역 경계 내 100만3754.7㎡ 규모다. 

토지거래허가구역에서는 일정 면적을 초과하는 토지 소유권 또는 지상권 이전·설정 계약을 체결할 때 관할 구청장 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 경우에도 실거주·실경영 등 허가 목적에 맞게 이용해야 한다.

허가 대상 면적은 △주거지역 6㎡ △상업·공업지역 15㎡ △녹지지역 20㎡ 초과 거래다. 정비사업 후보지에서 소규모 지분 거래가 투기 수단으로 활용될 가능성을 낮추기 위한 기준으로 풀이된다.

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이번 서울시 결정은 신통기획이 단순한 사업 지원 제도를 넘은 '시장 관리 대상'이라는 점을 각시킨다는 게 업계 시선이다. 

신통기획은 정비계획 수립 단계에서 공공이 참여해 사업 절차를 줄이는 방식인 만큼 후보지 선정 자체가 지역 가치 상승 기대를 자극할 수 있다. 이에 따라 후보지 선정 단계부터 거래 허가 장치를 붙여 사업 추진과 시장 안정 사이 균형을 맞추려는 흐름이 강화되고 있다.

기존 신통기획 구역 6곳 경계 조정 역시 관리 체계 연장선으로 풀이된다. 실제 은평구 불광동 일대는 기존 10만4783㎡에서 13만2190㎡로 늘었으며, 동작구 사당동 일대 역시 13만3007.4㎡에서 13만9544.9㎡로 확대됐다. 이외 성북구 하월곡동, 석관동, 종암동 일대도 사업구역 변경에 맞춰 허가구역 경계가 조정됐다.

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다만 지정 기간과 허가 기준 면적은 기존과 동일하게 유지된다. 서울시는 사업구역 확정 과정에서 실제 정비 범위와 허가구역 사이 불일치를 줄이는 데 초점을 맞췄다.

정비업계에서는 이번 조치가 향후 신통기획 후보지 관리 방식 기준으로 자리 잡을 것으로 전망하고 있다. 후보지 선정 직후 거래가 급증하거나 가격 기대가 과도하게 형성될 경우 사업 초기부터 주민 갈등과 권리관계 복잡성이 커질 수 있어서다. 서울시가 후보지 발표와 동시에 거래허가구역을 지정한 것은 이런 부작용을 줄이려는 행정적 안전장치로 볼 수 있다.

서울시 관계자는 "개발 기대감이 높은 지역 투기성 거래를 사전에 차단하고, 실수요자 중심 안정적 정비사업 추진 기반을 마련하기 위한 선제적 조치"라고 설명했다.

신통기획은 이번 조치로 '빠른 정비사업'이라는 정책 이미지에 더해 '초기 거래 관리'라는 성격까지 함께 갖출 것으로 기대되고 있다. 사업 속도를 높이되, 기대감이 먼저 가격에 반영되는 흐름은 제어하겠다는 서울시 정비사업 운영 방향이 한층 뚜렷해진 셈이다.