분양시장 "물량 늘었지만 계약은 선별" 양적 확대 속 질적 수요 재편

청약-계약 괴리 확대…분양가·자금 부담에 선별 청약 흐름

[프라임경제] 5월 분양시장이 전년 대비 큰 폭의 공급 확대를 보이면서 외형상 회복 흐름을 나타내고 있다. 다만 실제 계약 단계에서는 선별적 수요가 강화되며 시장 내부 온도 차가 드러나는 모습이다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면, 5월 전국 아파트 분양예정 물량은 1만9278세대다. 이는 전년(1만968세대)대비 76% 증가한 수준이다. 일반분양 물량(1만5495세대) 역시 86% 늘어났다. 전체 공급과 일반분양 모두 증가폭이 큰 만큼 시장에서는 공급 확대 신호로 해석하는 분위기다.

전국 2026년 5월, 전년대비 분양 예정 물량. Ⓒ 직방

다만 직전 월과 비교하면 흐름은 다소 다르다. 4월 분양시장은 예정 물량 4만380세대 대비 실제 공급이 4만2594세대로 추정되며 약 105% 수준을 기록했다. 일반분양 역시 계획 대비 101% 수준으로 집계될 것으로 보인다.

4월 공급 확대는 △3월 예정 물량 이월 △일정 미확정 사업장 '4월 말 집중' 등 복합적 요인이 작용한 결과라는 게 업계 분석이다. 

결과적으로 5월 분양 물량은 전월 대비 감소했지만, 전년 대비로는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 공급 일정이 일시적으로 조정됐지만, 연간 기준에서는 확대 흐름이 이어지고 있다는 해석이 가능하다.

지역별로 보면 공급 구조는 더욱 뚜렷하다. 수도권 공급 물량(1만4330세대)이 전체 74%를 차지하며 분양이 집중됐다. 반면 지방은 4948세대에 그치며 상대적으로 낮은 비중을 보였다.

세부적으로는 △경기 6930세대 △인천 3954세대 △서울 3446세대 순으로 공급이 예정된 상태다. 수도권은 공공택지와 정비사업이 혼재된 구조 속에서 공급이 이어지는 양상이다.

2026년 4월, 분양계획대비 분양 실적 비교. Ⓒ 직방

이중 서울 지역의 경우 △동작구 흑석동 써밋더힐(1515세대) △성북구 장위동 장위푸르지오마크원(1931세대) 등 정비사업 중심 대단지 일반분양이 예정되고 있다. 

경기 지역에서는 △남양주 왕숙2지구 A1블록(812세대) △성남 분당구 성남낙생지구 A1블록(1400세대) △화성 동탄2신도시 C27블록(473세대) 등 공공택지 공급이 이어진다. 평택 고덕에서는 힐스테이트 고덕 엘리스트와 우미린 프레스티지 등 다수 사업장이 분양을 앞두고 있다.

인천에서는 △서구 더샵 검단 레이크파크(약 2800세대) △남동구 힐스테이트 구월 아트파크(496세대) 등이 모습을 드러낼 예정이다.

지방에서는 경남·부산·충남 중심으로 공급이 이어질 전망이다. 

우선 경남에서는 △거제 거제푸르지오마린피스(423세대) △진주 힐스테이트포레나진주(1032세대) △양산 힐스테이트양산더스카이(598세대) 등이 공급된다. 부산의 경우 △두산위브트리니뷰 구명역(839세대) △알티에로 광안(366세대)이 제시되며, 충남 공주에서는 공주월송진아레히(811세대)가 분양을 앞두고 있다.

다만 공급 확대에도 불구, 시장 반응은 단순 회복 국면으로 보기 어렵다는 시선이다. 초기 청약 단계에서는 높은 경쟁률을 기록하는 단지가 다수 나타나고 있지만, 계약 단계에서는 일부 미달 또는 잔여 물량이 발생하는 사례가 이어지고 있다.

2026년 5월, 지역별 아파트 분양예정 물량 비교. Ⓒ 직방

이런 흐름은 통계에서도 일부 확인되고 있다. 

국토교통부에 따르면, 2월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만6208호(수도권 1만7829호·비수도권 4만8379호)로 전월 대비 소폭 감소했다. 반면 준공 이후에도 해소되지 않는 '준공 후 미분양'은 전월대비 약 5.9% 증가한 3만1307호다. 해당 물량 역시 지방 중심으로 나타나고 있다.

결국 현재 분양시장은 입지와 가격, 자금 여건에 따라 선별적으로 움직이는 구조로 전환되고 있다. 특히 분양가 상승 및 금융 부담이 맞물리면서 '청약 경쟁률'과 '실제 계약률' 간 괴리가 확대되고 있다. 

업계 관계자는 "향후 분양시장 역시 총량 증가 여부보단 개별 사업장 경쟁력이 핵심 변수로 작용할 가능성이 크다"라며 "공급 규모 확대 흐름 속에서도 수요는 특정 조건을 갖춘 단지로 집중되는 양상이 이어질 것"이라고 바라봤다.