"사업성 악화 해결" 연계형 정비사업 규제 풀어 속도 낸다

국토부, 연계형 정비사업 개선… 시세 재조사 확대·일부 분양 허용

전국 연계형 정비사업 추진 현황. © 국토교통부

[프라임경제] 국토교통부가 공공지원 민간임대 연계형 정비사업의 추진력을 높이기 위해 임대주택 매매가격 산정 방식과 사업 구조를 손질한다. 최근 공사비 상승으로 사업성이 급격히 떨어지면서 조합원 부담이 늘고 여러 사업장이 지연되는 상황을 개선하기 위한 조치다.

연계형 정비사업은 2015년 도입된 제도로, 일반분양 물량 전체를 리츠(REITs) 등 임대사업자가 매입해 민간임대주택으로 공급하는 방식이다. 

분양 실패 위험을 줄여 노후 도심 정비를 유도해 왔지만, 매매가격이 '사업시행계획 인가 시점'에 고정된 구조 탓에 이후 공사비가 오르면 사업성이 금세 악화되는 문제가 반복적으로 제기돼 왔다. 조합원 분담금이 불가피하게 늘어나는 것도 부담 요인으로 꼽혀 왔다.

국토부는 9·7 공급대책의 후속 실행 차원에서 이러한 한계를 개선하기 위해 '정비사업 연계 임대사업자 선정기준' 고시를 개정한다. 

핵심은 시세 재조사 요건 완화다. 지금까지는 사업시행 인가 고시 이후 최근 3년간 건설공사비지수가 20% 이상 올랐을 때만 최초 관리처분계획인가 시점 기준으로 시세 재조사가 허용됐다. 이 때문에 전체 공사비가 수년간 크게 올랐더라도 최근 3년간 상승률이 기준에 미달하면 재조사를 요청할 수 없는 사례가 적지 않았다.

개정안은 이런 불합리를 해소했다. 앞으로는 '사업시행 인가 고시 이후부터 재조사 의뢰 시점까지 전체 기간'의 공사비지수가 20% 이상 상승하면 시세 재조사가 가능해진다. 국토부는 이를 통해 공사비 증가분을 현실적으로 반영할 여지가 생기면서 사업성 개선에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

사업 구조도 일부 손질한다. 지금까지 연계형 정비사업은 일반분양분을 전량 임대리츠에 고정가격으로 매각해야 해 시장 상황이 좋아도 일반분양을 통한 수익 개선이 불가능했다. 

국토부는 이런 경직성을 완화해 일부 물량에 한해 일반분양을 허용하기로 했다. 다만 공공지원 민간임대 방식으로 완화받은 용적률에 해당하는 물량은 기존처럼 임대주택으로 공급해야 한다. 제도 본래 목적이 훼손되지 않도록 장치도 함께 둔 것이다.

정부는 이번 조치로 공사비 상승으로 어려움을 겪던 사업장의 사업성이 회복되며 정비사업 추진 속도도 빨라질 것으로 전망한다. 조민우 국토부 주택정비과장은 "전국 약 4만 가구 규모의 연계형 정비사업에 속도가 붙을 것으로 기대한다"며 "도심 내 양질의 주택을 신속히 공급하기 위해 9·7 대책에서 제시한 정비사업 제도 개편도 차질 없이 추진하겠다"고 전했다.