입주권도 토허제 대상 "기존 주택 6개월내 매매·임대 조건"

국토부-서울시, 토지거래허가구역 가이드라인 발표…준공 후 2년 실거주해야

21일 국토교통부는 서울시와 협의해 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준을 마련했다. © 연합뉴스

[프라임경제] 앞으로 한남3구역 등 서울 토지거래허가구역(강남·서초·송파·용산구) 내 재개발·재건축 입주권을 매수하면 관할 구청의 허가를 받아야 한다.

국토교통부와 서울시는 이같은 내용의 토지거래허가구역 지정 관련 상세 업무 처리 기준을 마련했다고 21일 밝혔다. 지난달 24일 토지거래허가구역을 확대 지정한 뒤 제도 적용을 둘러싼 혼란이 발생하고 있다는 지적이 나오자 약 한달 만에 가이드라인을 내놓은 것이다.

이에 따르면 강남3구와 용산구 내 아파트를 취득한다면 원칙적으로는 취득(등기) 시점부터 바로 2년 실거주 의무가 발생한다. 관할 구청은 토지거래허가일로부터 4개월을 기준으로 신청자가 제출한 실거주 입주 계획에 대한 허가 여부를 판단할 수 있다. 

이는 일반적으로 토지거래허가 신청부터 허가, 매매계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 4개월가량 소요되기 때문으로 잔금일을 6개월, 1년씩 뒤로 미루며 실거주 의무를 유예하지 말라는 취지다.

다만 매입자가 주택 취득과 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하면 관청은 필요한 범위에서 취득과 입주 시기를 유예할 수 있다. 또 기존에 주택을 보유한 매입자가 토지거래허가구역 내에 새롭게 주택을 취득하는 것도 가능하다. 

이와 관련해 매입자는 해당 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택을 추가로 취득해야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명해야 한다.

또 구청마다 제각각이던 기존 주택을 처리기간도 통일했다. 그동안 주택매각 의무기간은 강남·송파구(1년), 서초구(6개월), 용산구(4개월) 등 자치구별로 각기 달랐다. 기존 주택 처리 방식은 매매와 임대가 가능한데, 구청은 기존 주택의 처리기한에 대해 통상 계약 절차에 따라 6개월을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있다.

특히 아파트 입주권도 토허구역 허가 대상이다. 개발·재건축 사업지에서 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정된 입주권의 경우 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 발생되기 때문이다.

이는 한남3구역, 방배 13·14구역 같은 재개발구역 내 주택을 사는 경우, 건축물 대장상으로는 연립·다세대주택임에도 관리처분계획 인가 이후라면 토지거래허가를 받아야 하는 셈이다.

입주권 거래 때 토지거래허가를 받아야 하는 곳은 강남구의 경우, 청담르엘 및 청담삼익 등이며, 서초구에서는 방배5·6·13·14구역 및 반포 1·2·4주구 등이 있다. 송파구에는 잠실르엘과 잠실미성크로바가, 용산구는 한남3구역 등이 대상이다.

국토부 측은 "향후 서울 토허구역 내 허가받은 계약에 대해 실거주 의무 준수 여부 등을 단속할 방침"이라며 "강남3구와 용산구 등 토지거래허가구역에서 허가를 받은 건에 대해 이용 실태 조사를 벌여 실거주 의무 준수 여부 등을 철저하게 단속해 나갈 계획"이라고 전했다.