서울시 "공사비 검증" 정비사업 갈등 중재자로 나선다

행당7·신반포22차 시범사업 완료…9월부터 확대 시행

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[프라임경제] 서울시 공사비 검증 시범사업 대상지로 선정된 행당7구역과 신반포22차 공사비 검증이 마무리되면서 향후 정비사업 속도 추진이 한층 원활해질 전망이다. 

서울시에 따르면, 서울지역 정비사업 조합은 필요에 따라 시공사로부터 관련 서류를 제출받아 서울주택도시공사(이하 SH공사)에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다. 다만 조합에서 SH공사 등에 검증을 의뢰한 경우 '서울시 정비사업 표준공사계약서'에 의거 공공지원자인 자치구에 해당 사실을 알려야 한다. 

공사비 검증 시범사업 대상지 '신반포22차'는 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공사로 선정하고 3.3㎡당 570만원으로 계약을 진행했다. 하지만 착공을 앞둔 지난 4월, 1300만원으로 계약 변경했으며, 이를 앞두고 SH공사에 공사비 검증을 신청했다. 

SH공사는 이와 관련해 설계 변경 및 물가 상승 등 이유로 시공사 현대엔지니어링이 제시한 공사비 증액분 881억원(설계변경 646억원·물가변동 235억원)에 대한 검증을 진행했다. 그 결과 '증액 요청액 75%(661억원)을 제외한 220억원 감액이 타당하다'라는 분석을 도출하는 데 성공했다. 

서울시에 따르면, 공사비 단가와 공사 수량 조정을 통해 설계변경 646억원 가운데 160억원을 감액했으며, 물가변동 적용 대가 등을 검토해 물가변동 235억원 중 60억원을 줄었다. 그럼에도 불구, 이례적으로 높은 공사비는 △도심지 내 소규모 단지 △후분양으로 인한 높은 금융비용 △마감재 고급화 △가파른 물가 변동 적용 등 영향이라는 게 검토 의견이다. 

서울시 관계자는 "정비사업 조합이 공사비 증액을 최소화하기 위해서는 고가 수입 자재보단 적정 가격 품질이 우수한 자재를 선정하는 게 중요하다"라며 "평당 몇 백만원, 즉 총 금액만으로 계약을 변경하는 것이 아닌, 변경 도면이나 내역을 명확히 관리해 합리적으로 증액 계약을 하는 게 필요하다"라고 설명했다. 

SH공사는 이번 공사비 검증 시범사업 결과를 바탕으로 '공사비검증 관리카드'를 도입해 시행한다는 방침이다. 당초 시공사가 약속한 고가 자재·제품이 내역서상 기재되지 않아 시공 단계에서 누락 또는 변경되는 것을 방지하기 위해 관리카드를 제작해 관리할 계획이다.

한편, 서울시는 최근 다수 정비사업장에서 조합과 시공자간 공사비 갈등이 고조되자 이로 인한 사업 지연 및 조합원 피해를 최소화하기 위한 다양한 대책을 마련하고 관리하고 있다. SH공사 '공사비 검증 업무 수행' 역시 갈등을 신속 봉합하기 위한 대책으로, 공사비 협의가 보다 투명하고 신속하게 이뤄지도록 일조할 것으로 기대된다. 

이외에도 서울시는 조합·시공자 책임과 의무가 담긴 '서울형 표준계약서'를 지난 3월마련 배포했다. 또 시공자 선정·계약에 앞서 독소조항을 미리 검토하는 등 조합 전문성을 보완하기 위한 '전문가 사전컨설팅 제도'도 시행했다.

서울시 관계자는 "이미 갈등이 발생해 사업 추진이 원활하지 않은 정비사업장의 경우 전문가로 구성된 정비사업 코디네이터를 파견해 조기에 갈등을 봉합하고, 사업이 재개되도록 지원하고 있다"라며 설명했다. 

행당7구역은 서울시 '공사비 검증 결과'를 바탕으로 시공사 대우건설과의 합의를 도출하는 데 성공해 일반 분양을 준비하고 있다. 사진은 라체르보 행당7구역 '푸르지오 써밋' 조감도. Ⓒ 대우건설

이런 서울시 노력 탓일까. 최근 조합과 시공사 간 갈등이 점차 봉합되고 사업이 정상화되는 등 성과가 나타나면서 정비사업장이 활기를 띠고 있다. 행당7구역(재개발)의 경우 공사비 검증 결과를 바탕으로 당초 시공사 대우건설(047040)이 제시한 증액 526억원 가운데 53%(282억원) 수준으로 합의를 도출하는 데 성공해 일반분양을 시작했다.

뿐만 아니라 정비사업 전문가로 구성된 '코디네이터' 활약도 돋보이고 있다.  

'조합 집행부 부재와 공사대금 미지급'으로 올 초 공사가 중단된 대조1구역(재개발)은 코디네이터 중재와 지원으로 조합 집행부가 정상화된 동시에 시공사 현대건설(000720)과의 갈등을 봉합해 지난 6월 공사를 재개했다. 

시공사 롯데건설이 '공사 중지 예고' 현수막까지 걸었던 청담삼익(재건축) 역시 조합과 이견이 발생한 바 있다. 다만 코디네이터를 활용한 서울시 중재 노력으로 지난 7월 양측이 증액 범위 등 합의를 완료, 오는 9월 일반분양을 앞두고 있다. 

입주를 앞두고 시공사 GS건설(006360)과의 공사비 갈등이 소송전으로 확대된 미아3구역(재개발)의 경우 코디네이터 중재로 당초 GS건설이 요구한 326억원 30%(110억원)에 합의하며 갈등을 마무리했다. 

김헌동 SH공사 사장은 "정비사업 공사비 상승과 사업 지연에 따른 분쟁 증가에 있어 SH공사 경험과 역량을 활용해 공정하고 투명한 자료 제시 등을 통해 갈등 해결에 도움을 드릴 것"이라고 전했다.

한병용 서울시 주택실장은 "사업시행인가 완료 구역은 공정관리만 제대로 이뤄진다면 5~6년 내 착공이 가능하다"라며 "다만 정비사업은 갈등 양상이 다양하게 나타나는 만큼 조합 스스로 해결하기 어려운 문제에 대해선 서울시 갈등 관리 노하우를 활용해 정비사업 모든 과정에서 발생할 수 있는 갈등 관리로 신속한 주택 공급과 시장 안정화를 위해 노력할 것"이라고 말했다.