부동산 안정화 '총력' 계묘년(癸卯年) 변화되는 제도는?

주담대 등 대출 규제 대폭 완화…미혼 특별공급 신설

정부가 지난 21일 '2023년 경제정책방향'을 발표하면서 부동산 제도 변화를 예고했다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 2022년 국내 부동산 시장은 그야말로 살얼음판을 걸었던 한 해다. 원자재값 상승에 따른 높은 분양가, 치솟는 금리로 인한 미분양 사태, 프로젝트파이낸싱(PF) 여파로 인한 자금경색 등 본격 침체기가 도래했다.

이에 정부는 시장 연착륙을 위한 노력을 아끼지 않고 있다. 지난 21일 '2023년 경제정책방향'을 통해 규제 완화를 필두로 한 다양한 방안을 제시하기도 했다. 이에 관련 업계에서는 내년 변화가 예고되고 있는 부동산 제도와 이에 따른 효과에 대해 촉각을 곤두세우는 모습이다. 

우선 내년에는 그동안 옥죄였던 대출 규제가 완화될 전망이다.

정부에 따르면 규제지역 내 다주택자 주택담보대출(이하 주담대)을 허용, LTV(주택담보대출비율) 상한 30%를 적용한다. 이는 2018년 문재인 정부가 다주택자 신규 주담대 제한 이후 약 4년만이다. 

앞서 정부는 무주택자 및 1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해 LTV를 50%로 통일한 바 있다. 여기에 규제 지역 내 15억원 초과 단지에 대한 주담대도 허용한 데 이어 다주택자 규제 완화도 감행한 것이다.  

생활 안정 및 임차 보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 규제도 완화된다. 이에 따라 9억원 초과 주택 임차 보증금 반환 주담대 전입 의무는 폐지된다. 생활안정자금 목적 주담대에 적용된 대출한도(2억원)를 없애고, 15억원 초과 주택 임차 보증금 반환 주담대 한도도 사라진다. 

서민·실수요자를 위한 대출 상품인 '특례보금자리론'을 내년 상반기 선보인다. 이는 기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 상품이다. 안심전환대출(주택가 6억원 이내·대출한도 3억6000만원)과 적격대출(주택가 9억원 이내·대출한도 5억원)을 통합했다. 즉 9억원 이하 주택 구입시 최대 5억원까지 대출 가능하다. DSR에서 자유롭고, 소득 조건 없이 주담대가 가능한 것이 강점이다. 

아울러 청년층 금리 부담 완화를 위해 낮은 전세대출금리가 적용되는 특례보증 한도액의 경우 2억원(현행 1억원)으로 확대한다는 방침이다.

세제에 있어서도 많은 변화가 예상된다. 우선 내년 1월부터 부동산 취득세 과세 표준이 변화한다. 매매 등 유상취득의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다. 증여로 인한 취득은 주택 가치(매매사례가액·감정가액·공매가격 등)를 반영한 '시가인정액'을 과세 표준으로 책정한다.

취득세·양도세·종부세 등 세제 변화도 예고되고 있다. ⓒ 연합뉴스

양도소득세(이하 양도세)의 경우 이월 과세가 10년(기존 5년)으로 기간이 확대된다. 한시 유예 중인 양도세 중과 배제도 연장(2023년 5월→2024년5월)된다.

6월부턴 종합부동산세(이하 종부세) 기본공제금액이 상향(6억원→9억원)되며 1세대 1주택자의 경우 11억원→12억원으로 조정된다. 

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지, 기존 중과 대상이던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)이 적용된다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택자 이상일 경우 최고세율이 5%(현행 6%)로 낮아진다. 

생애 최초 주택 구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제되며, 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 주택 수에 따라 다르게 적용됐던 세부담 상한율은 150%로 일원화된다.

청약제도 역시 새로운 모습으로 재탄생한다.

우선 1월부터 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지된다. 국토부에 따르면, 현행법상 규제지역 내 무순위 청약 자격을 해당 시·군 거주 무주택자로 제한하고 있다. 하지만 개편을 통해 거주지역 요건을 폐지, 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격을 완화한다.

또 미계약분 발생시 반복 청약을 진행해야 했던 불편함을 해소하기 위해 본청약 뒤 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 연장(180일)한다. 예비당첨자 수도 세대수 500% 이상으로 확대한다. 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 산정 기준(5년 이상 무주택자)은 '3년당 3점, 최대 15점'으로 조정된다.  

공공분양의 경우 미혼 청년 특별공급이 신설되며, 공공분양 모델 가운데 '나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)'과 '선택형(6년 임대 후 분양 여부 선택)'에 적용된다. 대상자는 주택을 소유한 적 없는 19~39세 미혼자다. 소득 기준은 1인 가구 월평균소득 140% 이하다.

투기과열지구 내 민간분양 중소형 평형(전용 85㎡ 이하)에는 추첨제가 신설된다. 그간 투기과열지구 내 중소형 평형은 100% 가점제로 공급돼 청년층 당첨 기회가 적었다. 정부는 이를 개선하기 위해 △전용 60㎡ 이하 가점제 40% 추첨제 60% △60㎡ 초과~85㎡ 이하 가점제 70% 추첨제 30%를 적용한다.

반면 대형 평형(85㎡ 초과)은 가점 비율을 높였다. 기존 가점제 50%, 추첨제 50%에서 가점제 비율을 80%로 상향한다. 조정대상지역에 속한 경우 가점제 50%, 추첨제 50%로 할당한다. 비규제지역은 현행 그대로 유지된다.  

재건축 안전진단 완화 수혜가 기대되는 목동 신시가지. ⓒ 프라임경제

재건축 규제 완화를 통한 안정화도 꾀한다. 우선 내년 1월부터 안전진단 통과 걸림돌인 '구조안전성' 점수 비중을 현행 50%에서 30%로 조정된다. 주거환경과 설비노후도 점수 비중은 각각 15%→30%, 25%→30%로 상향한다. 공공기관 적정성 검토를 거치는 '조건부 재건축' 판정 점수 범위는 축소되는 한편 '재건축' 허용 대상은 확대된다.

구체적으로 조건부 재건축 판정 점수 범위를 45∼55점으로 조정한다. 재건축 판정 점수도 완화(30점→45점)해 45점 이하시 바로 재건축을 실시할 수 있도록 한다는 방침이다. 

그간 안전진단이 장기화된다는 지적을 받은 '적정성 검토'는 원칙적으로 거치지 않아도 된다. 해당 제도는 현재 안전진단을 수행하고 있거나 아직 적정성 검토를 마치지 못한 단지에도 소급 적용된다.

 

업계 관계자는 "부동산 시장 악화 분위기가 지속될 것으로 예상되는 만큼 내년 시행을 예고한 정부의 다양한 규제 완화책이 적지 않은 영향을 미칠 것"이라며 "그래도 얼어붙은 부동산 시장을 단기간 활성화시키기에는 한계가 있을 것"이라고 전망했다.

그는 이어 "고금리 여파와 경기 침체 우려 등으로 매수 심리가 회복되기까지는 일정한 시간이 걸릴 것"이라며 "최종 기준 금리가 어느 수준까지 치솟을지 고금리로 인한 수요 위축 분위기가 언제까지 지속될지가 관건"이라고 덧붙였다.