서울 오피스시장 '거래절벽' 속 거래금액은 증가 "대형 중심 시장 재편"

3Q 거래량 24%↓ 금액 3.3%↑…강남권 거래금액 402.8% 급증

[프라임경제] 서울 오피스빌딩 매매시장에서 거래량은 줄어든 반면 거래금액은 증가하는 상반된 분위기가 나타나고 있다. 전체 건수가 감소하는 상황에 일부 대형 빌딩 거래가 실적을 떠받치면서 거래 규모에 따른 온도 차가 뚜렷해지는 양상이다.

특히 강남권에서는 수천억원대 빌딩 거래가 성사되며 거래금액이 급증했지만, 서울 전체 거래량은 감소세를 이어갔다. 이에 따라 거래금액 증가를 시장 전반 회복 신호로 해석하기에는 신중할 필요가 있다는 분석이다.

2021년~2026년 분기별 서울시 오피스빌딩 매매거래량 및 거래금액. Ⓒ 부동산플래닛

부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 '서울시 오피스 매매시장 동향'에 따르면 올 3분기 서울 오피스빌딩 매매거래량(19건)은 전분기(25건)대비 24.0% 감소했다. 반면 거래금액(1조7760억원)은 오히려 3.3% 증가했다. 거래 건수가 6건 줄었음에도 거래 규모는 확대된 셈이다.

다만 전년대비로는 거래량(26건)과 거래금액(1조9646억원) 모두 26.9%, 9.6% 감소하면서 다소 차이가 발생한다. 전분기와 비교해 거래금액이 증가했지만, 지난해 수준에는 미치지 못한 것이다.

이런 흐름은 대형 거래 영향력이 커진 결과로 풀이된다. 실제 거래금액을 거래 건수로 나눈 건당 평균 거래금액은 2분기 약 687억원에서 3분기 약 935억원으로 36%가량 증가했다. 전체 거래가 위축된 상황에서도 거래가 성사된 자산 평균 규모는 커졌다는 의미다. 물론 이는 개별 빌딩 가격 상승률이 아닌 거래 구성에 따른 평균값인 만큼 오피스 자산 전반 가치가 상승했다고 단정하기는 어렵다.

권역별로는 강남권 거래금액 증가가 두드러졌다. 강남·서초를 포함하는 GBD(강남권역) 3분기 오피스빌딩 거래량(6건)은 전분기와 동일하지만, 거래금액(1283억원→6451억원)은 402.8% 급증했다.

특히 강남구 역삼동 '강남358타워'가 4450억원에 거래되며 3분기 서울 오피스빌딩 최고가 거래를 기록했다. 해당 거래 1건이 강남권 전체 거래금액 69%를 차지한 것으로, 대형 자산 거래가 권역별 실적에 미치는 영향을 보여준다.

반면 종로구와 중구를 포함하는 CBD(도심권역)는 거래량(4건)이 전분기와 동일했지만, 거래금액(6489억원→2686억원)은 58.6% 감소했다. 영등포구와 마포구를 포함하는 YBD(여의도권역)의 경우 거래량(1건→5건)이 늘었음에도 불구, 거래금액(8112억원→6555억원)은 오히려 19.2% 줄었다.

월별 거래 흐름에서는 시장 둔화 양상이 더욱 뚜렷하게 나타났다.

서울 오피스빌딩 거래량은 △7월 8건 △8월 7건 △9월 4건으로 줄었다. 거래금액 역시 △7월 9834억원 △8월 7180억원 △9월 746억원으로 감소했다. 특히 9월 거래금액은 7월과 비교해 90% 이상 줄어든 수준이다. 3분기 전체 거래금액이 전분기보다 증가했지만, 실제 거래는 7~8월에 집중된 것이다. 단일 거래금액 기준 상위 5개 빌딩 역시 모두 7월과 8월에 거래됐다.

이처럼 분기 전체 실적과 월별 거래 흐름이 엇갈리면서 오피스 투자시장 회복 여부를 판단하기 위해서는 거래금액뿐만 아니라 거래 건수와 시점까지 함께 살펴볼 필요성이 커지고 있다.

매수 주체에서도 서울 오피스빌딩 시장 특징이 확인됐다.

3분기 거래된 서울 오피스빌딩 19건은 모두 법인이 매수했다. 매도 주체는 법인 14건, 개인 5건으로 나타났다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래(1조6402억원)가 전체 92.4%를 차지했다. 개인이 매도하고 법인이 매수한 거래(1358억원)는 7.6%다.

2021년~2026년 분기별 서울시 사무실 매매거래량 및 거래금액. Ⓒ 부동산플래닛

한편 개별 사무실을 거래하는 집합건물 시장에서는 오피스빌딩과 정반대 흐름이 나타났다. 3분기 서울 사무실 거래량(734건)은 전분기(359건)대비 104.5% 증가한 반면 거래금액(2조5949억원→1조2024억원)은 53.7% 감소한 것이다.

업계 관계자는 "거래 건수가 줄어도 거래금액이 증가한 오피스빌딩과 다르게 사무실은 거래 건수가 2배 이상 늘었지만 거래금액이 절반 가까이 줄었다"라며 "이는 서울 업무시설 시장 내부에서도 자산 유형과 거래 규모에 따라 서로 다른 거래 양상이 나타나고 있음을 보여준다"라고 바라봤다.

시장에서는 대형 오피스빌딩 중심으로 기존 부동산 매매와 다른 투자 방식도 나타나고 있다.

대형 오피스빌딩 중심으로 지분거래(Share Deal)와 투자금 회수·자본구조 재편을 위한 리캡(Recap) 등 소유권 이전을 수반하지 않는 투자 활동도 이뤄지고 있다는 게 부동산플래닛 측 설명이다. 이런 거래 방식은 실거래가에 나타나는 일반 부동산 매매와 구분된다는 점에서 시장 투자 활동을 거래 건수와 거래금액만으로 모두 파악하기는 어렵다는 의미이기도 하다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "3분기 서울 오피스빌딩 매매거래량은 전분기 대비 감소한 반면 거래금액은 소폭 증가했다"라며 "다만 월별로는 거래량과 금액 모두 3개월 연속 감소세를 보였다"고 설명했다.

3분기 서울 오피스시장은 거래금액 증가와 거래량 감소가 동시에 나타난 가운데 일부 대형 자산 거래가 전체 실적을 좌우한 것으로 요약된다. 특히 강남권 거래금액 급증이 특정 빌딩 거래에 크게 의존했고, 분기 후반으로 갈수록 실적이 감소한 만큼 시장 전반이 회복 국면에 진입했다고 평가하기는 이르다.

향후 서울 오피스 투자시장 방향은 대형 거래 지속 여부뿐만 아니라 거래 건수 회복과 권역별 투자 활동 확산 여부에 따라 보다 명확해질 것으로 전망되고 있다.