수도권 집값 상승축 이동, 강남 주춤할 때 분당·광명 뛰었다

분당 29.5%·광명 28.4%↑…광명·수지·하남도 거래 늘며 가격 상승 뒷받침

[프라임경제] 수도권 아파트 시장 가격 상승축이 강남권에서 서울 비강남권과 신도시, 서울 접근성이 좋은 경기 지역으로 확산되고 있다. 직전 1년 강남·서초 등 고가 지역이 상승세를 주도했다면 최근에는 분당·광명·용인 수지 등 경기 주요 지역과 동작·광진·성동 등 서울 비강남권 상승폭이 두드러지는 분위기다. 특히 일부 지역의 경우 가격 상승과 함께 실제 거래량까지 증가하면서 매수세 이동도 감지되고 있다.

직방이 최근 1년간(2025년 9월~2026년 8월) 전국 아파트 직방 매매시세를 비교한 결과 경기 성남시 분당구가 29.5% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 재건축·리모델링 등 정비사업 기대감이 이어지는 가운데 야탑동·서현동·구미동 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다.

뒤이어 △경기 광명시 28.4% △서울 동작구 25.3% △경기 용인시 수지구 24.8% △서울 광진구 23.8% △경기 하남시 22.8% △서울 성동구 22.6% △서울 성북구 22.4% △경기 화성시 동탄구 21.4% △서울 송파구 17.7% 순이다. 상승률 상위 10개 지역이 모두 수도권으로, 서울과 경기 각각 5곳씩 이름을 올렸다.

최근 1년 전국 3.3㎡당 매매시세 변동률 상위 10개 지역. Ⓒ 직방

눈에 띄는 부분은 강남권 상승세 둔화와 비강남권 약진이다.

직전 1년에는 강남구가 22.6% 올라 상승률 상위권을 주도했으며 △서초구 19.3% △송파구 17.7% 등이 뒤를 이었다. 하지만 최근 1년 강남구 상승률은 6.8%, 서초구는 8.0%로 크게 축소됐다.

이와 다르게 △성동구 15.6%→22.6% △동작구 12.7%→25.3%로 상승폭이 확대됐다. 더불어 △성북구 4.6%→22.4% △광진구 12.0%→23.8%로 뛰며 새롭게 상위 10위권에 진입했다. 송파구의 경우 상승률이 17.7%로 동일하지만, 다른 지역 상승폭이 커지면서 순위가 4위에서 10위로 밀렸다.

경기 지역 변화는 더욱 뚜렷하다. 특히 분당구 상승률은 직전 1년 10.6%에서 최근 1년 29.5%로 확대됐다. 광명시의 경우 철산동 재건축 추진 대단지 중심으로 가격 상승세가 두드러지면서 3.8%에서 28.4%로 뛰었다. 

이외에도 용인 수지와 하남, 화성 동탄도 최근 1년간 21.4~24.8% 상승하며 상위 10위권에 이름을 올렸다. 이들 지역 직전 1년 상승률은 불과 0.8~6.4% 수준이었다. 

직전 1년 3.3㎡당 매매가격 변동 상위 10개 지역. Ⓒ 직방

다만 가격 수준에 있어 강남권과의 차이가 적지 않았다. 지난달 31일 기준 3.3㎡당 가격은 △하남 3710만원 △광명 3556만원 △용인 수지 2898만원 △화성 동탄 2704만원이다. 공급면적 112㎡ 환산시 약 9억~12억원대 수준이다.

업계 관계자는 "최근 수도권 상승세는 서울 고가 주택 중심의 이전과는 다르게 상대적으로 가격 부담이 낮으면서 서울 접근성과 생활 인프라를 갖춘 지역까지 넓어지고 있다"라고 설명했다. 

이런 변화는 실제 거래량에서도 확인된다. 국토교통부 실거래가 자료 토대로 직전 1년과 최근 1년 거래량을 비교하면 '가격 상승률 상위 10위권'에 새롭게 진입한 지역 상당수에서 거래가 증가했다.

가장 눈에 띄는 곳은 화성 동탄구로, 거래량이 직전 1년 4814건에서 최근 1년 1만350건으로 늘면서 115.0% 증가했다. 이외에도 △광명 24.4%(3225건→4012건) △하남 18.1%(3296건→3894건) △용인 수지 13.6%(6201건→7044건) △서울 성북구 33.0%(3253건→4327건) 씩 늘었다.

반대로 '직전 1년 상승률 상위권' 고가 지역에서는 거래 감소가 뚜렷했다. 과천은 777건에서 343건으로 55.9% 급감했으며 △강남구 28.6%(3802건→2715건) △서초구 26.9%(2919건→2134건) 씩 감소했다.

'가격 상승률 1위' 분당 거래량도 9.7%(5374건→4855건) 감소했으며, 송파 역시 3.5% 줄었다. 서울 비강남권에서도 동작(-17.8%), 성동(-40.4%), 광진(-25.6%) 등 가격 상승과 거래량이 반드시 같은 방향으로 움직인 건 아닌 셈. 

주요 지역 매매 거래량 비교. Ⓒ 직방

즉 최근 흐름은 '강남권 중심' 가격 상승 지역이 비강남권과 경기 신도시·서울 접근성이 좋은 지역으로 확대되는 동시에 경기 일부 지역에서는 거래량 증가까지 동반되는 양상이다. 

관련 업계에서는 이런 시장 변화에는 정책 환경도 영향을 미친 것으로 바라보고 있다. 

'지난해 10·15 대책' 여파로 규제지역이 서울 전역과 경기 주요 지역으로 확대되면서 15억원 초과 주택 주택담보대출 한도가 축소된 바 있다. 올해 5월에는 다주택자 양도소득세 중과가 재개됐으며, 8월 세제개편안에서도 초고가 주택 보유세 강화 방안이 제시됐다.

대출과 세 부담이 상대적으로 고가 주택에 집중되면서 가격 부담이 낮은 지역으로 수요 일부가 이동했을 가능성이 있다는 분석이다.

특히 분당·광명·동작·용인 수지 등 최근 상승률 상위 지역도 규제지역이라는 점은 주목할 부분이다. 

업계 관계자는 "같은 규제지역이라도 강남권과 비강남권 간 가격 차이에 따라 대출 규제 영향이 다르게 나타날 수 있다"라며 "이들 지역은 강남권과 비교해 15억원 초과 주택 비중이 낮아 대출 규제 부담이 상대적으로 덜한 데다 강남 접근성과 생활 인프라를 갖춰 갈아타기 수요가 유입된 영향도 있다"라고 설명했다. 

다만 하반기에는 금리와 세제가 변수로 작용할 전망이다. 최근 확정된 세제개편 정부안은 실제 거주하는 1주택자 '세 부담'을 일부 완화하는 한편 초고가 주택 등 부담을 강화하는 방향을 담고 있다. 여기에 기준금리가 7월과 8월 '2개월 연속 인상'으로 1년9개월 만에 연 3.00%에 도달하면서 대출을 활용한 주택 매수에는 부담이 커질 수 있다. 

반면 전·월세가격 상승에 따른 주거비 부담 및 실수요 중심 매수세는 중저가 지역 가격을 지지하는 요인이다. 이에 따라 향후 수도권 주택시장은 일률적 움직임보단 지역별 가격대와 대출 의존도, 실수요 유입 정도에 따라 차별화되는 흐름이 이어질 가능성이 크다는 분석이다.