서울 빌라 전세 거래 8% 감소에도 "보증금은 4.4% 올랐다"

평균 3.3㎡당 보증금 2150만원 · 전세가율 60.8%…세입자 부담 '가중'

[프라임경제] 서울 연립·다세대주택 임대차 거래가 감소하는 가운데 전세 평균 보증금과 전세가율은 상승한 것으로 나타났다. 전세 거래가 줄어든 것과 달리 가격 지표는 오르면서 세입자들의 전세가격 부담은 오히려 커지는 모양새다. 

부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 '2분기 서울시 연립·다세대주택 매매 및 전·월세시장 동향 보고서'에 따르면 서울 연립·다세대주택 임대차 거래량은 3만3806건이다. 직전 분기(3만9155건)와 비교하면 13.7% 감소했다.

2021년~2026년 분기별 서울시 연립·다세대주택 매매거래량 및 거래금액. Ⓒ 부동산플래닛

임대차 유형별로도 전세와 월세 거래가 나란히 줄었다. 전세 거래량은 1분기 1만4191건에서 2분기 1만3060건으로 8.0% 감소했다. 월세 거래의 경우 2만4964건에서 2만746건으로 16.9% 줄어 감소 폭이 더 컸다.

거래량이 위축된 것과 달리 전세 보증금은 상승했다. 서울 연립·다세대주택 전세 평균 보증금(전용면적 3.3㎡당)은 직전분기와 비교해 1.8% 오른 2150만원이다. 전년대비로는 4.4% 상승했다. 자치구 가운데서는 강남구 보증금이 2864만원으로, 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 수준을 기록했다.

전세가격이 매매가격에서 차지하는 비중을 나타내는 전세가율도 높은 수준을 보였다. 6월 기준 서울 연립·다세대주택 평균 전세가율은 60.8%다. 특히 강북구 전세가율이 79.2%로 서울에서 가장 높았으며 이어 △강서구 72.7% △금천구 72.6% △구로구 70.9% △도봉구 69.5% 순이다. 일부 지역에서는 전세가격이 매매가격 70%를 웃도는 수준까지 올라선 셈이다.

지역별 전세 거래는 엇갈렸다. 2분기 전세 거래가 가장 많았던 곳은 1280건을 기록한 송파구다. 그 뒤를 이어 △용산구 917건 △마포구 827건 △광진구 820건 △서초구 800건 순이다.

직전 분기보다 전세 거래가 늘어난 자치구는 25곳 중 5곳에 그쳤다. 영등포구가 8.9% 증가해 가장 높은 상승률을 기록했으며 △은평구 5.6% △금천구 4.1% △강동구 2.4% △중구 1.3% 순으로 증가했다.

반면 나머지 20개 자치구에서는 전세 거래가 감소했다. 강북구가 전분기와 비교해 20.8% 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 이외에 △관악구(-19.2%) △노원구(-18.2%) △서대문구(-18.1%) △마포구(-15.1%) 등이 뒤를 이었다.

전년 동기와 비교해도 전세 거래가 증가한 지역은 △금천구(15.0%) △용산구(13.6%) △동대문구(9.2%) 등을 포함한 6개 자치구에 불과했다. 나머지 19개 자치구는 1.6~16.9% 상당 감소율을 기록했다.

전세 거래 감소와 함께 연립·다세대 임대차 시장에서는 월세 비중이 높은 흐름도 이어지고 있다. 2분기 전체 전월세 거래 가운데 월세가 차지한 비중은 61.4%였다.

월세 유형 가운데서는 보증금이 월세 12~240개월치인 '준월세'가 50.4%로 절반 이상을 차지했다. 보증금이 월세 240개월치를 초과하는 '준전세'가 39.7%, 보증금이 월세 12개월치 미만 '순수월세'가 9.9%다.

2021년~2026년 분기별 서울시 연립·다세대주택 전·월세 거래량. Ⓒ 부동산플래닛

월세 유형별 거래량은 모두 전분기보다 감소했다. 준전세는 8969건에서 8236건으로 8.2% 줄었고, 준월세는 1만3562건에서 1만459건으로 22.9% 감소했다. 순수월세 역시 2433건에서 2051건으로 15.7% 줄었다.

월세 보증금 흐름은 유형별로 차이를 보였다. 

준전세 평균 보증금(전용면적 3.3㎡당)은 1820만원으로 직전 분기보다 1.6% 하락했다. 영등포구가 평균 2676만원으로 가장 높았다.

준월세 보증금은 전분기와 동일한 367만원이며, 서초구가 459만원으로 가장 높았다. 순수월세의 경우 전분기와 비교해 17.6% 하락한 66만원이다. 자치구별로는 강남구가 평균 95만원으로 최고치를 기록했다.

전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용되는 전월세전환율은 2분기 평균 5.5%로 조사됐다. 서대문구가 6.7%로 가장 높았으며 △노원구 6.4% △마포구 6.3% △종로구·은평구 각각 6.1%다. 

이처럼 2분기 서울 연립·다세대 임대차 시장에서는 전세·월세 모두 거래량이 감소했지만, 전세 보증금은 오히려 상승했다. 특히 평균 전세가율이 60%를 웃돌고, 일부 자치구에서는 70%를 넘어서는 등 거래 위축과 별개로 전세가격 부담을 보여주는 지표는 높은 수준을 나타냈다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "2분기 서울시 연립·다세대주택 매매시장은 거래량과 거래금액이 전분기보다 모두 증가했지만, 4월 이후 거래 규모가 축소됐으며 전세·월세 거래량도 전분기 대비 줄었다"라고 설명했다. 

그는 이어 "전월세 시장에서는 월세가 전체 거래 61.4%를 차지한 상황에서 전세 거래량은 감소했지만, 평균 보증금과 전세가율은 상승하면서 전세거래 감소에도 전세가격 부담은 높아지는 상황"이라고 덧붙였다.