상위 1% 고가 아파트 "초양극화" 서울 46억 vs 경북 5억

수도권 고가주택 다극화·지방 랜드마크 집중…지역별 '부의 기준선' 뚜렷

서울 아파트 상위 1% 거래가격 진입선 및 평균거래가격. Ⓒ 직방

[프라임경제] 부동산 시장 '양극화'가 단순 서울과 지방, 수도권과 비수도권 간 집값 차이를 넘어 최상위 주택시장 내부에서도 뚜렷해지고 있다. 

같은 지역 내 '상위 1%' 단지라도 서울에서는 46억원 이상이 필요하지만, 일부 지방에서는 5억~6억원대면 진입할 수 있는 것으로 나타났다. 지역별 주택가격과 수요층, 고가주택 공급 여건에 따라 이른바 '상위 1% 기준' 자체가 크게 달라진 것이다. 

특히 서울은 초고가 주택시장이 독자적 가격대를 형성하는 반면, 경기 핵심지역으로 고가 거래가 확산되고 지방에서는 일부 랜드마크 단지가 최상위 시장을 주도하는 등 지역별 고가주택 시장 구조도 차별화되고 있다.

직방이 2020년 이후 전국 아파트 매매 실거래 데이터를 분석한 결과, 올해 상반기 서울 아파트 '상위 1% 거래가격 진입선'은 46억4998만원으로 집계됐다. 상위 1% 거래 평균가는 이보다 16억원 이상 높은 63억590만원에 달했다. 상위 1% 진입선은 해당 지역에서 거래된 아파트 가운데 가격 기준 상위 1%에 포함되기 위한 최소 기준을 의미한다.

서울 다음으로 진입장벽이 높은 곳은 경기 지역이다. 경기 '상위 1% 진입선'은 18억5000만원, 평균 거래가는 22억3468만원이다. 서울 진입선이 사실상 경기 약 2.5배 수준인 셈. 

비수도권에서는 대구가 15억8000만원으로 가장 높은 진입선을 기록했고 부산이 15억2500만원으로 뒤를 이었다. 평균 거래가는 오히려 부산(21억8960만원)이 대구(19억475만원)보다 높았다. 세종 진입선은 12억8000만원, 대전과 인천의 경우 11억원대에 형성됐다.

반면 전남·광주·충북·경남 등은 7억~9억원 수준이며 △충남·전북 7억원대 △강원·경북 5억~6억원대에 머물렀다. 서울 '상위 1%' 진입 금액만으로 지역에 따라 여러 채 상위권 아파트를 매입할 수 있을 정도로 격차가 벌어진 셈이다.

물론 초고가 시장 가격이 무작정 치솟은 건 아니다. 지난해 고점을 찍은 서울과 경기 '상위 1% 진입선'은 올해 다소 낮아졌다.

2026년 상반기 지역별 상위 1% 거래가격 진입선. Ⓒ 직방

실제 서울 지역 '상위 1% 진입선'은 2025년 상반기 49억8000만원으로 최고 수준을 기록한 뒤 올해 상반기 46억4998만원으로 약 3억3000만원 낮아졌다. 평균 거래가 역시 같은 기간 68억8334만원에서 63억590만원으로 5억원 이상 하락했다.

경기 역시 지난해 상반기 20억1000만원인 진입선이 올해 18억5000만원으로 내려왔다. 절대적 가격 수준은 여전히 높지만, 고점대비로는 초고가 주택시장도 숨 고르기에 들어갔다는 게 업계 평가다. 

 

주목할 부분은 가격 격차뿐만 아니라 상위 1% 시장을 구성하는 방식도 지역마다 다르다는 점이다.

우선 서울 지역은 한강변과 재건축 추진 단지, 신축 고급 아파트 등 중심으로 초고가 거래가 이어지면서 여러 권역과 단지가 최상위 시장을 형성하고 있다. 특정 단지 하나가 고가시장을 독점하기보단 입지와 신축 여부, 희소성 등을 갖춘 단지들이 각자 가격대를 만드는 구조다.

경기도 역시 과천과 성남 분당·판교, 광교, 동탄 등으로 고가 거래 지역이 넓어지고 있다. 서울 접근성이 뛰어나거나 업무·상업 등 자족 기능을 갖춘 지역 중심으로 상위권 거래가 이어지면서 과거 서울에 집중된 고가주택 수요가 수도권 주요 거점으로 확장되는 양상이다.

반면 지방 고가주택 시장은 다른 분위기다. 수도권처럼 여러 지역 또는 단지가 동시에 시장을 형성하진 않고 지역을 대표하는 이른바 '대장주' 또는 랜드마크 단지에 상위 1% 거래가 집중되는 경향이 강하다.

2026년 상반기 지역별 상위 1% 평균거래가격. Ⓒ 직방

결국 수도권 상위 1% 시장은 여러 고가 단지가 경쟁하는 '다극화 구조'라면, 지방은 소수 랜드마크 단지가 지역 최고 가격을 이끄는 '집중형 구조'로 나타난다. 지역별 구매력과 시장 규모는 물론, 고급주택 공급량과 선택지 차이가 이런 구조를 만들었다는 게 업계 분석이다. 

업계 관계자는 "이번 분석은 같은 '상위 1%'라도 지역에 따라 필요한 자산 규모는 물론, 시장을 형성하는 방식까지 다르다는 점을 나타낸다"라며 "서울에서는 40억원대 중반을 넘어야 최상위권에 진입하지만, 지역에 따라 5억~10억원 안팎에서도 같은 지위를 차지할 수 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "특히 서울 초고가 주택이 여전히 높은 가격대를 유지하는 가운데 경기 주요 거점으로 고가 거래 외연이 넓어지고, 지방에서는 대표 단지로 수요가 집중되는 흐름이 이어지고 있다"라고 덧붙였다. 

과연 지역마다 달라진 '상위 1% 기준선'이 향후 주택시장 양극화에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목되고 있다.