서울 임대차 시장 '월세 시대 본격화' 아파트도 전·월세 비중 역전 눈앞

월세, 전세 비중 격차 0.4%p까지 축소 "전세사기·금융환경 변화가 재편 견인"

Ⓒ 다방

[프라임경제] 서울 주택 임대차 시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 특히 연립·다세대 시장에서 먼저 나타난 '월세화 현상'이 아파트 시장으로까지 확산되면서 전세 우위 구조가 사실상 막을 내릴 것이라는 전망이 나온다.

부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 바탕으로 2017년부터 2026년까지 매년 4월 기준 서울 아파트 전·월세 거래 현황을 분석한 결과 월세 비중이 10년간 34.4%에서 49.8%로 확대됐다. 반면 전세 비중은 65.6%에서 50.2%로 감소했다. 이에 따라 전세와 월세 간 격차는 2017년 31.3%p에서 올해 0.4%p까지 좁혀졌다.

거래량 변화도 월세 중심으로 시장이 재편되는 추세다. 

서울 아파트 전세 거래량은 2023년 4월 1만3979건으로 정점을 기록한 뒤 올해 4월 8613건으로 38% 감소했다. 반면 월세의 경우 9828건에서 8543건으로 13% 줄어드는 데 그쳤다. 올해 4월 전체 아파트 임대차 거래(1만7156건) 중 월세 비중이 49.8%를 기록하며 전세(50.2%)와 사실상 비슷한 수준에 도달했다.

연립·다세대 시장의 경우 이미 월세화가 뚜렷하게 자리 잡은 분위기다. 월세 비중은 2017년 37.3%에서 올해 61.3%로 늘어난 반면, 전세는 62.7%에서 38.7%로 축소됐다. 

특히 전세사기 사태가 본격화된 이후 변화가 두드러졌다. 전세 거래량은 2022년 4월 8884건에서 2023년 6174건으로 30.5% 감소했지만, 월세 거래량은 같은 기간 4921건에서 5029건으로 증가했다. 

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이후 2024년에는 월세 거래량이 6480건을 기록하며 조사 기간 중 처음으로 전세 거래량(6057건)을 넘어섰고, 올해도 6635건까지 늘어나며 증가세를 이어갔다.

지역별로는 월세 선호 현상이 뚜렷한 곳도 확인됐다. 

아파트의 경우 중랑구 월세 비중(73.5%)이 가장 높았으며 △용산구(64.8%) △중구(63.0%) △종로구(57.6%) △금천구(57.5%) 순이다. 반면 △도봉구(60.8%) △성북구(59.6%) △양천구(57.7%) 등은 전세 비중이 상대적으로 높았다.

연립·다세대에서는 관악구 월세 비중(77.6%)이 가장 높았고 △송파구(70.8%) △노원구(70.3%) △영등포구(69.6%) △강서구(68.2%) 순으로 나타났다. 반면 △용산구(67.9%) △성동구(54.3%) △동대문구(48.5%) 등은 전세 거래 비중이 상대적으로 높게 집계됐다.

다방 관계자는 "10년 전 30%p 이상 벌어진 서울 아파트 전·월세 거래 비중 격차가 올해 4월 기준 0.4%p까지 좁혀졌다"라며 "연립·다세대 시장에서는 이미 월세 거래가 전세를 넘어선 가운데, 서울 임대차 전반에서 월세 중심 구조가 뚜렷해지고 있다"라고 설명했다.