강남·과천·하남 '상승 압력' 전세 매물 감소 따른 수도권 임대차 불안

서울 필두 전세가 오름세…매매 관망세 여파, 반전세·월세 이동 우려

Ⓒ 부동산R114

[프라임경제] 수도권 전세시장 불안 요인이 다시 부각되고 있다. 매매시장이 조정 흐름을 이어가는 가운데 전세 수요는 누적되고 있지만, 정작 매물은 감소하면서 서울 및 경기 주요 지역 중심으로 임대차 부담이 커지는 양상이다. 특히 강남구와 과천시, 하남시 등 선호도가 높은 지역의 경우 전세가격 상승과 매물 감소가 동시에 나타나 수급 불균형 우려를 키우고 있다.

부동산R114 AI 시세 조사에 따르면 3월 마지막 주 전국 아파트 매매가격은 0.04% 하락했다. 서울은 0.08%, 수도권은 0.05% 떨어졌다. 경기·인천 역시 0.01% 하락하며 수도권 전반에 매수 관망 기류가 이어졌다. 이와 달리 전세가격은 △전국 0.10% △서울 0.11% △수도권 0.12% 상승했다. 매매와 전세가 엇갈린 흐름을 보이면서 시장 부담은 임대차 부문으로 옮겨가는 모습이다.

전세시장 긴장감은 주간 변동률만으로 설명되지 않는다. 

3월 말 기준 수도권 아파트 평균 전세가격(3.3㎡당)은 1423만원이다. 이는 2년 전과 비교해 62만원 상승한 수준이다. 서울은123만원 올라 수도권 내 상승폭이 가장 컸으며 △경기 39만원 △인천 27만원씩 올랐다. 수도권 전역에서 전세가가 상승 흐름을 이어가는 가운데, 일부 지역은 매물 감소까지 겹치며 체감 부담을 더욱 높이고 있다.

이런 대표 지역이 바로 서울 강남구다. 2024년 3월 말 당시 3113만원인 평균 전세가격이 불과 2년 만에 373만원 상승해 3486만원에 달한다. 경기 과천시도 같은 기간 347만원(2559만원→2906만원) 상승했다. 이외에도 △서울 서초 241만원 △용산 216만원 △경기 하남 140만원씩 올랐다. 실수요 선호가 높은 지역일수록 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타난 셈이다.

문제는 가격 상승과 함께 유통 가능한 전세 매물이 줄고 있다는 점이다. 

조사에 따르면 강남구와 용산구는 2년 새 전세 매물이 약 30~40% 감소했으며, 과천시·하남시의 경우 70~80% 감소했다. 학군·교통·직주근접·신축 선호 등 수요 기반이 탄탄한 지역에서는 전세 수요가 쉽게 줄지 않는데, 공급 가능한 매물은 오히려 감소하면서 수급 불균형이 심화되는 구조가 형성되고 있다.

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이런 흐름은 최근 매매시장 분위기와도 크게 다르지 않는 분위기다. 금리 부담과 대출 규제, 매입 가격에 대한 부담 등으로 실수요자의 매수 전환이 제한되면서 상당수 수요가 전세시장에 머물고 있기 때문이다. 

업계 관계자는 "서울과 수도권 아파트 가격이 일부 조정을 받고 있지만, 이를 계기로 매매 수요가 빠르게 살아나는 분위기는 아직 뚜렷하지 않다"라며 "결국 매매시장 관망세가 길어질수록 전세 수요는 누적되고, 제한된 매물을 둘러싼 경쟁은 더욱 치열해질 가능성이 매우 높다"라고 설명했다. 

나아가 전세 매물 감소가 장기화될 경우 반전세 또는 월세 전환이 한층 빨라질 수 있다는 의견이 나오고 있다. 전세 보증금이 계속 오르면 임차인 입장에서는 자금 부담이 커질 수밖에 없고, 그 결과 일부 수요는 월세를 병행하는 형태로 이동할 수도 있기 때문이다. 이는 다시 월세시장 가격 부담으로 이어질 수 있어 임대차 시장 전반에 연쇄적 영향을 줄 수 있다.

결국 최근 수도권 주택시장은 매매가격 조정 자체가 아닌, 임대차 수급 불균형이 더 직접적 변수로 대두되고 있다. 특히 강남구 등과 같이 수요가 꾸준한 지역은 전세 매물 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 만큼 향후 시장 안정 핵심 과제는 전세 공급 여건을 얼마나 원활하게 만들 수 있느냐에 모일 가능성이 있다. 

임대차 수요가 장기간 누적될 경우 가격 불안이 다른 주거 형태로 확산될 수 있다는 점에서도 시장의 세심한 점검이 필요한 시점이다.