수도권 비규제지역 매매 거래, 10·15 대책 이후 22%↑

서울 인접지역 위주 거래 증가…거래 위축·수요 이동 공존 '혼조세'

10·15 대책 전후 수도권 매매 거래량 비교. Ⓒ 직방

[프라임경제] 10·15 주택시장 안정화 대책 여파로 수도권 주택시장에서는 전반적 거래 감소 흐름이 나타난 가운데, 일부 비규제지역에서 거래가 늘어나는 양상이 나타나고 있다. 

직방이 국토교통부 수도권 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 10·15 대책 발표 이후 20일간(10월16일~11월4일) 수도권 아파트 매매 거래량은 8716건이다. 대책 전 20일간(9월25일~10월14일)인 1만5412건보다 43% 가까이 줄어든 수치다. 

특히 서울 전역과 경기 12개 지역 등 규제지역 거래의 경우 1만242건에서 2424건으로 76% 줄었다. 반면 수도권 비규제지역 거래는 5170건에서 6292건으로 22% 증가했다. 대출 규제와 세제 부담이 덜한 지역 중심으로 실수요자 또는 관망세를 유지하던 수요층이 유입되며 비규제지역 거래량에 영향을 준 것으로 풀이된다.

수도권 비규제지역 가운데 거래량이 두드러지게 늘어난 지역은 경기 수원시 권선구다. 매매거래량이 대책 전 143건에서 247건으로 늘어나며 73% 증가했다. 

수원시는 장안구·팔달구·영통구가 규제지역으로 묶였지만, 권선구만 비규제지역으로 남았다. 삼환(구운동), 권선자이e편한세상(권선동), 호매실마을13단지(호매실동) 등 학군·교통 등 입지가 양호한 대규모 단지 위주로 수요 유입이 늘며 거래가 늘었다.

수도권 비규제지역 대책 전후 매매거래량 비교. Ⓒ 직방

이어서 거래가 많이 증가한 지역은 화성시다. 대책 전 561건에서 대책 후 890건으로 거래가 증가하며, 단일 지역 기준으로는 가장 많은 건수를 나타냈다. 

화성시가 규제지역에서 제외되면서 동탄 일대 매물이 소진되는 등 수요 유입이 이어지고 있다. 갭투자로 매매가 가능한 몇 안 되는 지역으로, 시장 내 '유망 지역'으로 인식되며 수요자 관심이 집중된 것으로 보인다. 

파주시도 대책 전 148건에서 이후 209건으로 증가율 41%를 나타냈다. 산내마을9단지힐스테이트운정, 한울마을1단지운정신도시IPARK, 운정신도시센트럴푸르지오 등 GTX역 인근 단지 위주로 거래가 이어졌다. GTX-A 개통으로 서울 접근성이 한층 나아지며 실수요 중심 매매거래가 증가한 것으로 분석된다. 

구리시는 대책 전 133건에서 이후 187건으로 거래량이 41% 증가했다. 인창동 주공6단지, 주공1단지 등 지하철 8호선 구리역 인근 역세권 단지 위주로 거래가 많았다.

이외에도 △군포시 34% 증가(126건→169건) △부천시 원미구 25% 증가(143건→179건)로, 규제지역 인접 및 교통 여건이 우수한 생활권 중심으로 거래가 늘어나는 흐름이다. 

한편 규제지역으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역은 무려 76%나 감소(1만242건→2424건)했다. 감소 폭이 특히 컸던 지역은 △서울 영등포구(-95%) △성남 수정구(-93%) △서울 성동구(-91%) △성남 분당구(-89%) △성남 중원구(-86%) 등이다. 대출 규제 강화 등으로 실수요 매수 심리가 급격히 위축된 영향이 큰 것으로 풀이된다.

이미 규제지역이던 서울 강남권에서는 거래 감소 폭이 상대적으로 작았다. 특히 서초구는 대책 전보다 거래량이 소폭 증가(+2%)했으며, 송파구(-12%) 및 강남구(-40%) 등도 다른 지역에 비해 감소 폭이 낮았다. 대출한도 등 일부 조정이 있었지만, 이미 규제가 적용된 지역인 만큼 대책 영향은 크지 않았던 것으로 보인다.

수도권 규제지역 대책 전후 매매거래량 비교. Ⓒ 직방

수도권 아파트 매매 시장은 10·15 대책 이후 규제 강도에 따라 지역별 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 직접 규제 영향권에 포함된 지역에서는 매수 심리가 위축되며 거래가 급감했지만, 비규제지역에서는 상대적으로 거래가 유지되거나 늘어나는 모습이다. 

직방 관계자는 "규제 강화 지역에서는 자금 부담이 커진 반면, 비규제지역은 이를 피한 수요가 몰리며 단기적 불균형이 나타나는 양상"이라며 "이처럼 정책 여파가 지역별로 엇갈리면서 시장은 당분간 규제와 자금 환경 변화에 적응하는 조정 국면을 이어갈 가능성이 크다"라고 바라봤다. 

한편 정부는 최근 주택 취득 자금출처에 대한 고강도 조사 방침을 예고했다. 

국세청은 고가 아파트 매입 거래 중심으로 자금출처를 검증하고, 관계기관 간 정보 공유를 강화해 불투명 거래를 차단하겠다는 입장이다. 이런 조치는 일부 비정상 거래 억제 효과가 기대되지만, 시장 전반에는 거래 자금에 대한 부담과 심리적 제약이 확대될 수 있다. 

업계 관계자는 "결국 수도권 주택시장은 이번 대책 이후 규제 강도와 자금 여건 변화에 맞춰 균형을 조정하는 과정"이라며 "정부 추가 조치 가능성도 남은 만큼 단기적으로는 거래 위축과 수요 이동이 공존하는 혼조세가 지속될 전망"이라고 설명했다.