신고가 거래 비중 증가 '10·15 규제 확대' 기폭제로 작용하나

강남 3구·한강벨트 중심 상승 전개…입지·자금 여건 따른 '선택적 회복' 구조 전망

[프라임경제] 6·27 가계부채 대책 이후 숨 고르기에 들어간 시장이 9월부터 거래 회복과 함께 가격 반등 흐름을 보였고, 상승은 강남 3구와 한강벨트 등 핵심 지역 중심으로 전개됐다. 10·15 규제지역 조정은 이런 상승 압력이 확산되는 흐름에 대응한 조치로 해석된다.

직방이 올해 6~10월 국토교통부 실거래 데이터를 분석한 결과, 서울 아파트 신고가 거래 비중은 6월 22%에서 9월 24%로 상승했다. 10월은 아직 초반 거래가 진행 중인 만큼 누적 건수는 적지만, 현재까지 집계된 신고 기준으로는 신고가 비중이 9월 수준을 나타내고 있다. 거래가 살아나면서 가격대가 상단으로 이동하는 흐름이 확인된 셈이다.

월간 매매 거래량 및 신고가 거래 비중. Ⓒ 직방

서울 내부에서도 규제지역과 핵심 입지 중심으로 회복 구조가 뚜렷했다. 

9월 기준 기존 규제지역인 서초구는 신고가 비중 54%로 가장 높았으며 △강남구 42% △용산구 35% △송파구 32%를 기록했다. 가격 상단부 회복 흐름이 기존 규제지역에서 먼저 나타내고 있다. 

이외에도 △마포구 44% △성동구 43% △광진구 50% △동작구 36% △강동구 37% 등 신규 규제지역도 신고가 비중이 크게 늘면서 회복 흐름에 동참했다. 성동~광진~강동으로 이어지는 한강 동측 축과 마포·동작 등 도심 접근 축에서 신고가 거래가 집중되며 '핵심지 중심 회복' 패턴이 나타났다.

이런 흐름은 양천·영등포·서대문 등 이른바 중간권 지역으로 점차 확산되는 양상이다. 9월 기준 영등포구(29%)와 양천구(28%), 서대문구(24%) 등에서 신고가 거래 비중이 확대됐다. 반면 노원·도봉·금천 등 외곽 일부 지역은 신고가 비중이 한 자릿수에 머물며 확산 영향이 제한적이었다.

서울 주요지역 신고가 거래 비중. Ⓒ 직방

경기 지역 흐름도 서울과 유사하게 핵심 축 중심으로 회복이 전개되는 분위기다. 특히 분당·과천·하남 등 강남 접근성 높은 지역이 신고가 증가를 주도했다. 

실제 9월 기준 △과천 57% △성남 분당구 43% △하남 11% 등 신고가 비중이 높았다. 더불어 △성남 수정구 21%·중원구 23% △의왕 5% △안양 동안구9% 등에서도 신고가 사례가 확인되며 회복 흐름이 수도권으로 확산되는 양상이 관찰됐다.

다만 확산 속도는 지역별 격차를 보였다. 용인 수지(8%)·수원 장안(8%)·팔달(6%)·광명(7%) 등 이른바 중간권은 점진적 회복세를 보였지만, 비규제지역은 상대적으로 상승 폭이 제한적이었다. 이런 온도 차는 이번 10·15 규제지역 조정 과정에서 정책 경계선이 설정된 배경으로 풀이된다.

경기 주요지역 신고가 거래 비중. Ⓒ 직방

10·15 대책은 강남권과 한강 벨트 중심으로 형성된 가격 상단 압력을 관리하고, 시장 기대 심리를 조절하기 위한 안정 조치라는 게 업계 시선이다. 주택담보대출(LTV) 가격 구간별 '차등 적용'은 특정 지역으로 자금이 쏠리는 현상을 완화하고, 과열 신호를 선제적으로 관리하려는 조정이라는 의미다. 

뮬론 "가격 상승 폭이 크지 않은 지역까지 규제지역에 포함됐다"라는 의견도 있지만, 가격 수준을 포함해 △거래 흐름 △수요 이동 경로 △심리 확산 가능성까지 고려한 결과라는 분석이다. 실수요가 진입 가능한 가격 구간은 유지하면서 가수요 및 투기성 자금 확산을 차단하는 '위험 관리 성격이 반영된 조치'로 풀이된다.

이번 정책 효과는 지역별·수요층별로 다르게 나타날 가능성이 있다. 규제 강화로 일부 매수 대기 수요가 전세시장으로 이동하면서 전세 매물 부족과 전세가 상승으로 이어질 가능성도 제기된다. 

업계 관계자는 "아울러 공급 불확실성이 남은 상황에서 수요 조절 중심 대응만 지속될 경우 시장 불안 심리와 '포모(FOMO)'가 다시 확산되며, 매수자들이 자금력 범위 안에서 차선지 또는 중간 가격대 상품을 선택하는 움직임도 나타날 수 있다"라며 "이에 따라 이미 발표된 공급 계획 실행력과 정책 일관성이 향후 시장 안정을 좌우하는 핵심 요인으로 작용할 것"이라고 바라봤다. 

나아가 단기적으로는 대책 발표에 따른 적응 기간이 불가피해 거래량이 일시적으로 조정을 받을 가능성이 있다. 다만 자금 여력이 있는 수요층은 핵심 입지 중심으로 이동을 이어가고, 실수요층은 예산에 맞춘 대체 지역이나 중간 가격대 주택을 선택하는 흐름이 예상된다. 

이처럼 시장 전반 동반 상승보단 입지·상품성·자금 여건에 따른 '선택적 회복' 구조가 당분간 이어질 가능성이 크다. 여기에 금리 흐름, 세제와 대출 규제 방향 등 주요 거시 정책 변수 변화가 예고되고 있어 이런 시장 환경 변화도 향후 흐름을 판단하는 중요한 관전 포인트가 될 전망이다.