국토부, 부실 조합 설립 '원천 차단'…토지매매계약서 90% 확보 의무화

조합원 피해 예방·사업 정상화 병행…지구단위계획·수지분석표 등 사전 검증 강화

[프라임경제] 정부가 지역주택조합(이하 지주택) 설립 요건을 대폭 강화하며 '부실 조합'의 신규 설립을 사실상 차단한다. 사업 초기 단계에서 토지 확보율이 낮거나 자금 계획이 불투명한 조합으로 인한 피해가 잇따르자, 사전 검증 절차를 강화해 피해를 예방하겠다는 방침이다.

17일 국토교통부(이하 국토부)는 서울 중구 정동 국토발전전시관에서 서울·부산·경기 등 주요 지역주택조합 조합원들과 간담회를 열었다. 이 자리에서 토지매매계약서 확보율을 기존 50%에서 90% 이상으로 상향하는 제도 개선안을 발표했다.

현재는 토지 사용권원 50% 확보시 조합원 모집 신고가 가능하다. 때문에 사업 의지가 부족한 조합 추진 주체도 쉽게 조합 설립 절차를 밟을 수 있었다. 이에 따라 사업이 장기간 표류하거나, 이후 과도한 추가 분담금이 발생하는 사례가 빈번했다.

17일 국토부 이상경 1차관이 지주택 간담회에 참석해 발언하고 있다. ⓒ 국토교통부

국토부는 이런 구조적 문제를 근본적으로 차단하기 위해 계약서와 계약금(10% 이상) 입금 증빙을 포함한 매매계약서 90% 이상 확보를 신규 조합 모집 요건으로 명시했다. 실질적인 토지 확보 없이 '허위 조합'이 난립하는 관행을 막겠다는 것이다.

이상경 국토부 제1차관은 "부실한 조합이 추가로 설립돼 새로운 피해가 발생하는 것을 예방하기 위해서는 신규 조합 설립에 대한 기준 강화가 시급하다"라며 "이번 제도 개선은 즉시 추진될 것"이라고 말했다.

지주택 사업은 용도지역 변경, 용적률 조정 등 지구단위계획 절차를 거쳐야 하지만, 일부 조합은 이런 인허가 절차 전부터 조합원을 모집하며 피해를 양산했다. 이에 정부는 지구단위계획이 결정된 이후에만 모집 신고를 수리하도록 개선하기로 했다.

또한 모집공고문에는 △토지매입비 △공사비 △업무대행 수수료 △금융비용 등을 포함한 수지분석표를 의무적으로 공개해야 한다. 조합원은 이를 통해 사업의 경제성과 분담금 규모를 명확히 확인할 수 있다. 국토부는 이를 '사전 피해 예방'의 핵심 장치로 보고 있다.

이날 간담회에서는 이미 사업이 진행 중인 기존 조합들의 개선 요구도 쏟아졌다. 조합원들은 "사업계획승인을 위한 토지 확보 요건(현행 95% 이상)이 과도하다"라며 현실적 완화를 요청했다.

또한 업무대행사의 과도한 수수료와 불투명한 자금 운용으로 인한 '자금 누수' 문제를 지적했다. 대행사 자격 기준 강화와 자금 관리 투명성 확보도 함께 주문했다.

이 차관은 "사전 피해 예방과 기존 사업 정상화를 모두 목표로 제도 개선 방안을 검토하겠다"라며 "현장과의 지속적인 소통을 통해 실효적인 개선책을 마련하겠다"라고 전했다.

국토부는 이번 개선안을 반영한 주택법 개정을 신속히 추진하고, 현재 진행 중인 연구용역을 통해 기존 사업 조합을 위한 종합적 제도개선 방안도 연내 마련할 계획이다.

마지막으로 이 차관은 "지역주택조합 제도가 조합원 권익을 보호하고 주거 안정을 실현할 수 있는 제도로 거듭날 수 있도록 모든 노력을 다할 것"이라며 "건전한 조합만이 시장에서 살아남는 구조를 만들겠다"라고 강조했다.