특례보금자리론 9일만 '10조 돌파' 흥행 지속은?

은행 주담대도 3%대 '눈앞'…관건은 고정금리와 만기일시상환

한국주택금융공사에 따르면, 지난 7일 기준 특례보금자리론 누적 신청금액이 10조5008억원에 달한다. © 연합뉴스

[프라임경제] 최저 연 3%대 고정금리 정책모기지 '특례보금자리론'이 신청금액 10조원을 돌파하며 초반 흥행가도를 달리고 있다. 이는 지난달 30일 신청·접수를 시작한지 9일(7영업일)만에 이뤄낸 성과라는 점에서 향후 시장 내 적지 않은 파장이 예고된다. 

한국주택금융공사(이하 HF공사)에 따르면 7일 기준 특례보금자리론 누적 신청금액은 10조5008억원이다. 출시 이후 3일간 7조원 규모로 신청이 접수된 바 있지만, 점차 대기수요가 해소되면서 일별 신청규모는 점차 안정화되고 있다는 게 HF공사 입장이다.

HF공사 관계자는 "시중 주택담보대출 대비 상대적으로 낮은 고정금리를 적용받아 기존대출 상환, 신규주택 구입, 임차보증금 반환 등 다양한 용도로 사용할 수 있어 서민·실수요자에게 인기를 끈 것 같다"라고 설명했다. 

나아가 출시 10일도 되지 않은 상황에서 전체 공급 규모(39조6000억원) 25%를 채운 속도를 감안, 마감 일정도 예상(2024년 1월)보다 앞당겨질 전망이다. 

이런 특례보금자리론 흥행은 상대적으로 저렴한 금리와 함께 △총부채원리금상환비율(DSR) 미규제 △넉넉한 대출 한도(최대 5억원) 등이 영향을 미친 것으로 분석된다. 

물론 우대형 특례보금자리론의 경우 금리가 최저 연 3.25%(고정금리)에 달하지만 △주택가격 6억원 이하 △부부합산소득 1억원 이하 등 조건이 다소 까다롭다. 대신 일반형의 경우 우대형과 비교해 금리가 4%대 초중반으로 다소 높지만, 소득 제한이 없는 동시에 주택가격 상한(9억원)도 넉넉한 편이다.

금융권 관계자는 "향후 은행 주택담보대출(이하 주담대) 금리가 낮아지더라도 중도상환수수료 없이 다시 갈아탈 수 있다는 점도 강점"이라고 설명했다. 

나아가 HF공사는 3월부터 시장금리와 재원을 감안해 필요에 따라 금리를 조정한다는 방침이다. 채권 시장 안정으로 조달 비용이 낮아진다면 금리 추가 인하도 가능하다는 의미다. 

하지만 일각에서는 여전히 높은 금리 기조와 만만치 않은 월납입금 등을 이유로 초반 흥행에 그칠 것이라는 의견도 나오고 있다. 오히려 인터넷 은행을 필두로 3%대 주담대가 하나둘씩 모습을 보이고 있어 흥행 여부를 판단하기 아직 이르다는 지적이다. 

6일 기준 케이뱅크 혼합형(5년 고정금리 이후 변동금리 전환) 주담대 최저 금리를 3.97%로 조정하면서 은행권 중 가장 먼저 3%대에 진입했다.

실제 지난 6일 기준 케이뱅크 혼합형(5년 고정금리 이후 변동금리 전환) 주담대 금리가 3.97~4.96%로 내리면서 은행권 중 가장 먼저 3%대로 돌입했다. 이후 카카오뱅크도 3.96~4.96%로 조정했다. 

이런 추세는 시중은행들 역시 크게 다르지 않을 것이라는 전망이다. KB국민은행을 비롯해 △신한 △하나 △우리 △NH농협들도 8일 기준 4.08~6.57%로, 사실상 3% 진입을 앞두고 있기 때문이다. 

무엇보다 특례보금자리론의 가장 큰 맹점으로 수요자들에게 부담으로 작용하는 '고정금리'와 '상환방식'이 꼽힌다. 

특례보금자리론 상환 방식은 △원리금균등 분할상환 △원금균등(체감식) 분할상환 △체증식 분할상환으로, 거치기간이 없는 분할상환상품이다. 이에 따라 거치기간 설정은 물론, 만기일시상환도 불가하다. 즉 최저 수준 금리를 적용하더라도 원금 상환을 포함한 월납입금에 대한 부담감을 피할 수 없다는 의미다.  

여기에 고정금리는 향후 가계 이자 부담을 장기간 유발하는 뇌관이 작용할 가능성을 배제할 수 없다. 

그간 고공행진을 이어가던 시장 금리가 최근 들어 떨어지고 있고, 금융당국이 은행에 금리 경쟁을 자제할 것을 요구하면서 대출 금리가 점차 안정되고 있다. 이로 인해 시중은행 주담대 금리가 하락한다면 특례보금자리론 취지대로 서민 이자 부담 경감 효과를 낼 수 있을지 알 수 없다는 것이다. 

업계 관계자는 "특례보금자리론 등장과 금융권 향한 금융당국 압박 때문에 은행권 대출 금리 조정 양상은 당분간 이어질 것"이라며 "특례보금자리론 수요도 신규 주택 구입 용도가 아닌, 기존대출 상환이나 임차보증금 반환 용도가 월등히 많을 것"라고 분석했다. 

그는 이어 "결국 HF공사가 시장 상황에 맞춰 조정되는 금리에 따라 수요자들의 움직임이 크게 달라질 것"이라고 덧붙였다. 

출시 10일도 되지 않은 단기간 내 흥행가도를 달리고 있는 특례보금자리론 돌풍이 상황을 주시하고 있는 수요자들을 움직여 침체된 부동산 시장에 변화를 불러올 수 있을지 관련 업계가 이를 주목하고 있다.