LH 산업단지 수요예측 100% "현실은 35.5%" 왜 빗나갔나

예상 분양률 100%…LH 내부 연구도 수요산정 한계 지적

[프라임경제] 한국토지주택공사(이하 LH)가 시행한 산업단지 수요예측과 실제 분양 실적 사이에 상당한 격차가 발생한 것으로 나타났다. 분양에 들어간 산업단지 8곳 모두 조성 당시 예상 분양률을 100%로 잡았지만, 실제로는 분양에 착수한 면적 64.5%가 주인을 찾지 못했다.

산업단지는 기업 활동에 필요한 기반시설을 갖춘 부지를 공급해 기업 입지와 투자를 유도하고, 이를 일자리 창출과 지역경제 활성화로 연결하기 위해 조성된다. 그만큼 사업 초기 실제 입주 가능성이 있는 기업 수요를 얼마나 정확하게 예측하느냐가 사업 성패를 가르는 핵심 요소로 꼽힌다.

장종태 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원회 소속)이 LH로부터 제출받은 자료를 분석한 결과, LH가 시행한 산업단지 23곳 가운데 산업시설용지 분양에 착수한 곳은 8곳이다. 이들 산단 수요조사는 KDI와 LH가 각각 4곳씩 수행했으며, 조사 당시 예상 분양률은 8곳 모두 100%였다.

Ⓒ 장종태 의원실

하지만 실제 성적표는 예상과 크게 달랐다는 게 문제다. 순천 도시첨단산업단지는 분양 실적이 전무해 미분양률이 100%에 달했으며, 동두천 국가산업단지도 실제 분양률이 5.4%에 그치면서 94.6%가 미분양 상태다.

이외에도 △전주탄소소재 국가산업단지 미분양률 79% △남청주현도 일반산업단지 65.4% △경남우주항공 국가산업단지 63.6% △대구율하 도시첨단산업단지 60.6% △밀양나노융합 국가산업단지 55.3%를 기록했다. 8곳 가운데 미분양률이 한 자릿수인 곳은 인천남동 도시첨단산업단지(9.1%)뿐이었다.

당초 '100% 분양'을 예상한 수요조사와 실제 기업 선택 사이에 상당한 괴리가 나타난 셈이다.

미분양 문제는 산단 준공 이후에도 이어지고 있다. LH가 준공 후 미분양 산업시설용지로 집계한 물량은 1544필지 93만8000㎡로, 금액으로는 4523억원 규모다.

경남우주항공 국가산업단지가 79필지 47만8000㎡ 2323억원으로 가장 많으며, 밀양나노융합 국가산업단지가 62필지 45만4000㎡ 2138억원이다. 대구율하 도시첨단산업단지 역시 3필지 6000㎡ 62억원 규모 용지가 남았다. 

LH 내부에서도 기존 수요예측 방식 한계를 지적한 바 있다. 

LH 토지주택연구원은 2024년 '산업단지사업 수요산정 기준 개선 연구'에서 기업체 설문조사에 의존한 수요예측 구조적 한계를 짚었다. 기존 방식만으로는 국가산단 적기 공급이나 미분양에 대응하는 데 한계가 있어 실제 미분양 가능성을 판단할 수 있는 보완지표가 필요하다는 분석이다.

수요예측 정확성은 앞으로 더욱 중요해질 전망이다. 

LH는 정부가 지난 2023년 발표한 신규 국가첨단산업단지 후보지 15곳 가운데 광주를 제외한 14개 사업에 참여하고 있다. 기존 산단에서 수요예측과 실제 분양 사이 격차가 확인된 만큼 신규 산단 사업 본격화에 앞서 수요산정 방식과 미분양 원인을 면밀하게 검증해야 한다는 지적이 나오는 이유다.

장종태 의원은 "산업단지는 조성 자체가 목적이 아니라 기업이 입주하고 투자가 이뤄져 일자리와 지역경제 활성화로 이어져야 의미가 있다"라며 "분양이 장기간 부진한 단지는 기업들이 왜 선택하지 않는지 원인부터 제대로 진단해야 한다"라고 지적했다.

그는 이어 "특히 장기 미분양 단지는 입지 문제인지, 유치업종과 기업 수요가 맞지 않는 것인지, 기반시설이나 분양조건 문제인지 단지별로 원인을 진단하고 맞춤형 대책을 마련해야 한다"라고 덧붙였다.