이천·양주 빠지고, 부산 강서·천안 경고등 "미분양 위험지도 바꿨다"

관리지역 4곳 미분양 9270가구…전국 물량 13.6% 차지

Ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 전국 주택시장 미분양 부담이 이어지는 가운데 '미분양 위험지도'에도 변화가 나타나고 있다. 경기 이천·양주시가 미분양관리지역에서 벗어난 반면, 부산 강서구와 충남 천안시가 새롭게 이름을 올리면서 지역별 분양시장 온도차가 한층 뚜렷해지는 모습이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 9월 미분양관리지역은 △인천 영종구 △부산 강서구 △강원 강릉시 △충남 천안시 총 4곳으로 선정됐다. '전월 관리지역' 경기 이천시와 양주시는 지정 해제된 대신 부산 강서구와 충남 천안시가 지정되면서 전체 관리지역 수는 4곳으로 유지됐다.

지역별로 살펴보면 수도권에서는 인천 영종구가 유일하게 관리지역으로 남았다. 영종구는 '미분양 해소 저조'와 '미분양 우려' 요건에 해당하며 적용기간은 오는 10월9일까지다.

지방에서는 부산 강서구와 충남 천안시가 10일부터 새롭게 관리지역에 포함된다. 강원 강릉시는 지난달에 이어 지정을 유지한다.

특히 부산 강서구는 이번 지정 지역 가운데 미분양 상황을 상대적으로 주목할 필요가 있는 지역이다. HUG가 적용하는 △미분양 증가 △미분양 해소 저조 △미분양 우려 '3개 선정 사유'에 모두 해당했다. 이외에 강릉시 △미분양 증가 △미분양 우려, 천안시의 경우 △미분양 해소 저조 △미분양 우려가 선정 사유로 적용됐다.

HUG 미분양관리지역은 미분양 주택이 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 대비 미분양 비중이 2% 이상인 시·군·구 가운데 △미분양 증가 △해소 저조 △우려 가운데 하나 이상 요건을 충족한 지역을 대상으로 선정한다.

세부적으로 '미분양 증가'는 최근 3개월간 전월 대비 미분양 주택이 50% 이상 증가한 달이 있는 경우다. '미분양 해소 저조'는 당월 미분양 물량이 최근 1년간 월평균 2배 이상이거나 일정 수준 이상 미분양 적체가 지속되는 경우 등이 해당한다.

관리지역에 집중된 미분양 물량도 적지 않다. 7월 기준 4개 미분양관리지역 '미분양 주택'은 9270가구다. 같은 기간 전국 미분양 주택(6만8217가구) 13.6%에 해당하는 규모다.

미분양관리지역 지정은 해당 지역 신규 분양사업에도 영향을 미친다. 관리지역에서 분양(PF)보증을 발급받으려는 사업장은 HUG 사전심사를 받아야 하기 때문이다.

사전심사 결과 '양호' 또는 '보통' 판정을 받은 사업장은 결과 통지일부터 6개월 이내 분양(PF)보증을 신청할 수 있다. 반면 '미흡' 판정시 보증 절차가 유보되고, 다시 사전심사를 거쳐야 한다. 2회 이상 미흡 판정을 받은 경우에는 자금관리 조건부로 보증 신청이 가능하다.

업계 관계자는 "이번 지정은 전국 미분양 문제가 일률적 흐름이 아닌, 지역에 따라 차별화되고 있다는 점을 나타낸다"라며 "실제 수도권에서는 이천과 양주가 관리 대상에서 빠졌지만, 지방에서는 부산 강서구와 천안시가 새롭게 편입됐다"라고 설명했다. 

그는 이어 "신규 관리지역에서는 기존 미분양 해소 여부와 함께 향후 분양을 준비하는 사업장 PF보증 사전심사 부담까지 더해지는 만큼 지역별 분양시장 흐름에 대한 면밀한 관찰이 요구되고 있다"라고 덧붙였다.