구리역 하이니티 리버파크 "무순위에도 1200명" 비규제·입지·개발 기대 복합 작용

서울 집값 부담·비규제 이점·역세권 입지 '결합' 선별적 청약 쏠림 구조 뚜렷

구리역 하이니티 리버파크 투시도. Ⓒ DL이앤씨

[프라임경제] 수도권 분양시장에서 '무순위 청약'을 향한 인식의 변화가 심상치 않다. 잔여물량을 소화하는 절차로 여겨진 무순위 청약에 적지 않는 수요가 집중되면서 시장 내 실수요 이동 방향을 가늠할 수 있는 지표로 기능하는 모습이다.

경기 구리시 수택동 일원에 공급되는 '구리역 하이니티 리버파크'가 이런 변화를 대변하는 대표 사례로 평가되고 있다. 

한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 20일 진행된 구리역 하이니티 리버파크 무순위 청약에 무려 1239명이 접수했다. 전용면적 59㎡B 타입은 △모집 30가구 △접수 300건이 몰리며 경쟁률 10대 1을 기록했으며, 59㎡A 타입 △모집 77가구 △접수 632건으로, 경쟁률 8.21대 1을 나타냈다. 

일반적으로 미계약분 대상으로 진행되는 무순위 청약에 이런 경쟁률이 형성된 건 시장 내 수요 기반이 여전히 유지되고 있다는 입증하고 있다. 

사실 이런 수요 유입 배경에는 서울 주택시장 환경 변화가 자리하고 있다. 최근 서울 집값 상승 흐름과 전세시장 부담이 이어지면서 상대적으로 가격 접근성이 높은 수도권 인접 지역으로 관심이 확산되는 추세다. 

실제 구리시는 서울과 맞닿은 입지에도 불구, 비규제지역으로 분류되면서 상대적으로 금융·세제 부담이 낮은 구조다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(이하 LTV)이 무주택자 기준 40% 수준으로 제한되지만, 비규제지역은 최대 70%까지 적용 가능하다. 자금 조달 측면에서의 차이가 실수요 유입에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

세제 측면에서도 적지 않는 차이가 발생한다. 비규제지역은 △다주택자 양도세 중과 △실거주 의무 등 적용을 받지 않아 투자나 실거주 모두에서 상대적으로 유연한 조건을 갖는다. 이런 환경이 맞물리면서 구리 등 '서울 인접 비규제지역'이 대안지로 부각되고 있는 것이다. 

구리역 하이니티 리버파크만의 우수한 입지 요건도 수요를 뒷받침하는 요소로 꼽힌다. 

단지는 지하철 구리역(8호선·경의중앙선)과 약 800m 거리에 불과하다. 해당 노선을 이용할 경우 잠실역까지 약 20분, 삼성역·봉은사역·종각역 등 주요 업무지구까지는 30분대 이동이 가능하다. 이는 강남권(GBD) 및 종로권(CBD)으로의 출퇴근이 가능한 거리라는 점에서 실수요자 입장에서 주거 선택지로 검토할 수 있는 조건을 갖춘 것으로 평가된다.

업계 관계자는 "결과적으로 가격 부담이 상대적으로 낮은 동시에 서울 주요 업무지구 접근성이 확보되는 '현실적 대안지'로 기능하고 있다"라고 바라봤다. 

중장기적으로는 지역 개발에 따른 환경 변화도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 분석된다. 

구리시 일대에서는 수택E구역 약 3000가구 시작으로 △토평2지구 2만2000가구 △수택동 재개발 약 7000가구 △토평지구 약 1만4000가구 등 정비사업 및 도시 개발이 병행하면서 4만6000여가구 규모 주거벨트가 추진되고 있다. 

이런 개발 사업이 단계적으로 진행될 경우 단일 단지 가치보다 생활권 전체 주거 환경이 개선되는 방향으로 작용할 가능성이 매우 높다는 게 현지 반응이다.

이번 무순위 청약 결과는 분양 시장 체력에 대한 해석에서도 의미를 가진다. 일반적으로 청약 이후 남은 물량은 수요가 제한적인 것으로 평가되지만, 경쟁률이 형성되면서 이런 인식과 다른 흐름이 확인되고 있다. 즉 시장 전반 수요가 위축된 상황이 아닌, 입지·가격·정책 조건이 결합된 특정 단지에 선택적으로 수요가 집중되고 있다는 분석이다. 

분양관계자는 "구리역 하이니티 리버파크는 서울 옆세권과 비규제지역이라는 장점을 모두 갖춘 동시에 단지 주변으로 대규모 정비사업들이 빠르게 진행되고 있어 미래가치도 기대되고 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "이번 무순위 청약에서 많은 수요자 관심이 드러난 만큼 계약에서도 빠른 완판이 기대된다"라고 덧붙였다.