가장 대표적인 규제…“시장경제 역행”

[분양가상한제, ‘대못’왜 못 뽑나?]②미분양 고착화 우려

[프라임경제] 부동산 규제 완화와 관련해 업계의 관심을 모았던 ‘분양가상한제 폐지’가 이번에도 불발로 끝났다. 국토해양부가 지난 22일 대통령 업무보고 후 분양가상한제를 비롯한 강남 3구에 대한 주택투기 및 투기과열지구 해제, 신규주택 양도세 한시 면제 등 3가지 안건을 회의과제로 보고했지만 이들 핵심 규제는 일단 유지키로 한 것. 이와 관련 국토부 관계자는 “현 정부 역시 분양가상한제에 대해 부정적인 인식을 갖고 있지만 또 다시 투기를 조장할 우려가 있어 조심스럽게 다뤄야할 문제”라고 밝혔다. 하지만 조속한 추진이 이뤄져야한다는 게 업계 관계자의 주장이다.

이와 관련 청와대 측은 정부가 분양가상한제를 비롯한 남아있는 부동산 규제를 유지할 수 있다는 인식을 우려해 직접 진화에 나섰다. “강남3구(강남·서초·송파) 투기지역 해제와 민간주택 분양가상한제 폐지 등 부동산 정책은 취소한 것이 아니라 보류시킨 것”이라며 “시장의 흐름을 파악하는 중”이라고 밝힌 것. 청와대 관계자 역시 이 대통령도 해제가 옳은 방향이라는 점을 분명히 했다며 규제를 통한 부동산 시장 안정대책은 맞지 않는다고 전했다.

◆건설업계, “인·허가 및 각종 금융비용 인정해야”
주택산업연구원 권주안 선임연구위원에 따르면 현 제도는 브랜드와 같이 제품가치를 제고시키는 내재가치와 사업승인 과정에서 발생하는 기부채납비용 그리고 각종 민원성 비용이 적절하게 원가에 반영되지 않은 상황이다.

원가절감을 위해 추진되는 공법개발 과정에서 발생하는 소요자금 그리고 사업계획 이후 시점에서 발생하는 각종 인·허가 비용 및 주택건설공사 진행과정에서 발생하는 추가적인 금융 비용도 기본형 건축비에 산정되지 않고 있다. 이와 관련 건설업 관계자는 “정부가 공시한 기본형 건축비는 브랜드화가 이뤄진 민간부문의 건축비보다 낮은 건축 질과 마감수준을 상정하고 산출되어 주택의 질이 떨어질 수밖에 없다”고 밝혔다.

아울러 마감재 등 주택건설에 사용되는 원자재 역시 매우 다양하고 동일한 품목도 종류에 따라 폭넓은 가격대를 형성하고 있는데도 불구하고 고정된 기본형 건축비와 가산비로 다양성을 반영하지는 못한다는 입장이다. 이와 관련 정부가 지난 7월 ‘단품슬라이딩제’를 도입함에 따라 건축비가 평균 4.4% 오른데 이어 9월 기본형 건축비도 3~5% 인상됐지만 이 역시 한계가 있다는 지적이다.

◆기존 미분양… ‘고착화 우려’
한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 분양가상한제로 인해 기존 미분양 물량이 장기적으로 쌓일 가능성이 있다고 내다봤다. 즉 인근시세나 기존 분양주택보다 20~30% 저렴하게 공급될 경우에는 기존 미분양주택은 상대적인 높은 분양가로 인해 수요자들로부터 외면받아 적체된 물량이 고착화로 빠져들 수 있다는 것.

건설업계 역시 분양에 따른 사업리스크 요인이 많아 주택건설업체의 향후 민간택지에서의 주택공급 자체에 신중한 입장이다. 더욱이 이 같은 상황은 분양에 대한 관망세로 이어져 분양물량 감소에 따른 장기적인 시장침체도 우려된다.

◆분양가 규제, “시장경제와 맞지 않아…”
주택산업연구원 고 철 원장은 분양가상한제에 대해 “임대료 통제제도와 함께 주택시장의 배분구조에 정부가 직접 개입해 소비자와 생산자에게 모두 영향을 주는 가장 대표적인 규제”라고 비난했다.

실제로 국내 분양시장은 지난 1989년부터 1998년 사이 제1차 분양가상한제의 운영을 통해 분양가에 대한 과도한 규제가 민간건설업체의 자유로운 경제활동을 저해, 결국 공급위축을 야기하고 결과적으로 부동산시장의 불안정이 발생했다는 것을 경험한 바 있다.

이에 고 원장은 “주택이라는 상품이 갖는 특수성에도 불구하고 주택도 시장에서 거래되는 상품인 한, 다른 상품과 마찬가지로 시장질서에 따라 생산·분배·유통 그리고 소비가 이뤄져야한다”고 밝혔다. 즉 시장경제 측면에서 분양가상한제는 질서를 왜곡시킨다는 것이다. 게다가 신규주택의 분양가격을 인하함으로써 주택분양 프리미엄이 발생하고 투기목적의 주택수요가 유발돼 주택분양시장이 내집마련의 수단이 아닌 자산증식을 위한 투기의 장으로 변질되는 것이라 지적했다.