편견을 버리면 상권이 보인다

흔히들 부동산에 편견을 가지고 계신분들이 의외로 많다. 이러한 편견은 부동산 투자를 하거나 이해를 위해서는 불필요한 저해 요소로 적용한다. 상권도 마찬가지다. 아래에 제시하는 7가지 편견을 버린다면 상권을 이해하는데 많은 도움이 되리라고 본다.

(1) 뜨는 상권은 좋은 상권, 죽은 상권은 나쁜 상권

일단 뜨는 상권이라면 앞뒤 가리지 않고 입점하려고 하고, 죽은 상권이라면 검토도 하지 않는데, 이는 상권의 생명주기에 무지하기 때문이다. 상권이 태동하면서 발달기, 성장기, 성숙기, 천이기(옮겨 바뀌는 때), 쇠퇴기 등을 거치는 것은 일반적인 현상이다. 그렇기 때문에 뜨는 상권이 있고 죽은 상권이 있지만, 분명한 것은 뜨는 상권이 안정화되기까지 걸리는 시간과 죽어가는 상권이 완전히 죽어 상권이 소멸되기까지 걸리는 시간이 그리 짧지 않기에 섣부른 판단을 해서는 안된다.

(2) 누가 뭐래도 유명 상권

유명 상권에 입점한다는 것은 대단한 일이다. 그러나 아이템의 특성이나 투자금액에 따른 수익률을 고려하지 않고 유명상권 일변도로 입지선정을 한다는 것은 '취미나 자랑'으로 사업을 하는 것과 같다. 이른바 '양반 창업'을 선호하는 예비창업자일수록 삼척동자도 알 만한 상권을 선호한다. 그러나 실제 개인 창업자들이 접근해서 수익을 챙긴다는 것은 개미들이 주식시장에서 대박을 터뜨리는 일보다 어렵다는 것을 명심해야 한다.

(3) 창업 전문가는 상권 전문가

창업에 관한 전 과정을 수행할 수 있다고 해서 상권 분석을 잘할 수는 없다. 그러나 상권 전문가는 창업 전문가가 될 수 있다.

(4) 안테나 숍은 유명 상권 대로변에

신규 브랜드를 런칭하거나 프랜차이즈 사업을 시작할 때 누구나 생각하는 공식이 있다. '1호점 창업 = 유명 상권 = 브랜드 성공'. 딱히 꼬집어 표현하기는 어렵지만, 마치 "냉수 마시고도 이 쑤시는 것"처럼 허세를 사업 전략으로 내세우는 것은 위험한 발상이다. 독특한 아이디어와 뛰어난 시스템과 사업전략으로 실속 있는 브랜드가 생명력이 길어질 것이다.

경계가 될 만한 예를 들면, 1997년 전후 연대 입구와 종로 3가, 강남역 등 최고의 상권에 어마어마한 비용을 투자하며 위세를 떨치던 모 패스트푸드 브랜드는 시작한 지 2년 남짓 되어 사업 정리에 들어갔다. 지금은 그런 게 있었는지조차 모르는 사람들이 대부분이다. 창업시장에서의 성공은 자금력만으로 되지 않는다는 것을 미처 생각하지 못한 때문이다.

(5) 유동인구 많으면 좋은 상권

유동인구가 많으면 무조건 좋은 상권일까? 은평구에 지하철 3호선 녹번역이 있는데 그 상권은 초보자가 보면 정말 이런 곳에 이렇게 대단한 상권이 있나? 라는 생각이 들 만큼 유동인구가 많아 보인다. 요즘은 주변에 지하철 6호선이 개통돼 조금 줄어든 느낌이지만, 녹번역은 지하철과 버스의 환승지역으로 역촌동 방향으로 진입하려는 교통인구, 즉 흐르는 인구가 많은 곳이다. 기본적인 상권 배후의 상주 인구층을 고려하지 않고 유동인구의 함정에 빠지지 말아야 한다.

(6) 점포 수가 많으면 대형 상권

어떤 상권에 가면 점포 수가 어마어마하게 많은 곳이 있다. 점포가 많이 입점했다고 무조건 대형 상권이 될 수는 없다. 이 때의 점포 수는 수요층, 즉 배후지의 상주인구와 유입되는 인구를 고려해 판단해야 한다. 성수대교가 붕괴되고 재건되는 기간 동안 압구정 로데오는 완전히 죽은 상권이 되었고, 이른바 '뒷구정'이라는 신천역 상권에는 유입되는 인구가 많아져 상권이 급부상하게 되었다.

그러나 지나친 입소문이 공급 과잉을 빚어 실질적으로 적정 수익목표를 달성하는 점포는 많지 않다. 참고로 점포 수에 따라 상권의 규모와 특성을 판단하고자 할 때는 아이템이 종합적으로 입점했는지, 단일 아이템이 편중되었는지 살펴보아야 한다. 또한 시간대별, 요일별, 연령별 유동인구의 점검은 필수다.

(7) 유명 브랜드는 유명 상권에 입점해야

브랜드나 본사의 인지도가 높을수록 유명 상권을 선호하는 경향이 있다. 2001년도, 2002년도는 경쟁적인 신용카드 발급과 가계대출로 일시적으로 소비가 급상승했다. 카드매출 의존도가 높은 의류 브랜드는 경기의 순환적 측면을 고려하지 않고 무분별하게 점포 수를 늘려나가 점포당 매출은 하락했다. 수많은 의류 브랜드를 런칭했던 대기업의 스포츠 브랜드는 고급화를 지향한다면서 최고 상권과 최고 입지만을 고집했다. 그 결과 경기가 침체한 현재 대리점주의 수익률 하락을 초래하게 됐다.

유명 브랜드나 유명 체인점은 적정 투자비로 높은 수익을 얻을 수 있는 상권에 대한 개발을 게을리 하지 말아야 하고, 유명 상권에 입점하지 못하면 경쟁사에 밀린다는 강박관념을 버려야 한다. 소비자가 자유롭게 유명한 브랜드의 물건을 구입하고, 유명한 체인점의 음식과 음료를 맛볼 수 있도록 배려하는 것이 결국 가맹점이나 대리점주에 대한 배려가 될 것이다. 매출이 적은 지역은 적은 투자로 사업을 시작할 수 있게 하는 것에 대해 기업은 더 많은 연구를 해야 할 것이다.