부동산 양도시 부가가치세를 부담하는 경우

숨겨진 맛을 무기로 주변에서 맛집으로 통하는 ‘바람의 화원’을 운영하는 신윤복씨. 비싼 임대료를 빼면 실질적인 소득이 적은 음식점 운영의 어려움을 극복하고자 고민하다 작년 초에 무리해서 상가를 분양받았다.그러나 경기의 악화와 이자의 상승으로 도저히 가게를 운영하기 어렵다고 판단한 신윤복씨는 상가를 양도하려고 한다. 양도소득세만 고민하던 신윤복씨는 담당 세무대리인으로부터 뜻밖의 소리를 들었다.

과세사업자, 부동산 양도시 양도세&부가가치세도 고려

과세사업자의 경우에는 재화의 양도시에 부가가치세를 부담한다는 점을 통상 잘 알고 있는데, 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세만 내면 되는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 의외로 많다. 이렇다 보니 비사업자의 경우에는 더더욱 부동산 양도와 관련하여 부가가치세 문제를 간과하기 쉽다.

우리나라 부가가치세법은 사업자가 부가가치세 면세로 열거하고 있는 재화 이외의 재화를 공급할 때는 모두 공급가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 부과하고 있다. 따라서 사업자가 아닌 개인이 일시적으로 재화를 팔 때는 부가가치세가 부과되지 않지만 사업자의 경우에는 부동산을 양도할 때는 반드시 부가가치세 문제를 검토해야 하는 것이다.

부동산 양도시 부가가치세가 면제되는 경우

앞서 말한 것처럼 비사업자가 부동산을 양도할 때는 당연히 부가가치세는 없다. 하지만 사업자가 부동산을 양도할 경우에는 다음의 경우를 제외하고는 부가가치세를 부담해야 한다.

1) 부가가치세가 면제되는 부동산

- 토지의 판매
- 국민주택(전용면적 85제곱미터 이하의 주택)의 판매

2) 1) 이외의 부동산의 처분시 부가가치세가 면제되는 거래

- 은행이나 출판업자 등 면세사업자가 사업에 사용하던 건물 등을 처분할 때는 면세사업에 부수되는 재화로 보아 부가가치세가 면제된다.

3) 일반과세자가 사용하던 부동산을 사업의 포괄양수도 방식으로 양도하면서 세금계산서를 발행하지 않는 경우에는 부가가치세를 부담하지 않아도 된다. 따라서 부동산을 양도할 때 부가가치세를 부담하는 경우는 다음 요건을 모두 갖춘 경우로 한정된다.

1) 양도자가 과세사업자(부동산임대업 포함)여야 한다.
2) 양도하는 부동산이 토지나 국민주택이 아닌 일반건물이나 국민주택초과 주택이어야 한다.

부동산을 양도시 부가가치세 절세방안

앞서 살펴본 것처럼 부동산 거래시 부가가치세를 부담하는 경우는 일반과세사업자가 토지나 국민주택이 아닌 부동산을 양도할 때 발생한다. 그런데 일반적으로 부동산의 양도가액은 매우 크기 때문에 그에 부가되는 부가가치세 또한 크다. 따라서 부동산거래를 수반하는 거래시에는 가능하면 부가가치세가 발생하지 않도록 하는게 양도자나 양수자 모두에게 유리하다.

이를 위해서는 사업의 포괄양수도 방식에 의한 부동산거래를 하는 것이 좋다. 양도자와 양수자 모두 부가가치세로부터 자유로울 수 있기 때문이다.

다만, 사업의 포괄양수도가 성립되려면 일반과세자 끼리의 거래여야 한다는 데 특히 유의해야 한다. 만약 양수자가 비사업자이거나 면세사업자인 경우에는 해당되지 않는다. 자칫 잘못했다가는 부동산 양도자가 나중에 부가가치세까지 추징당할 수 있으므로 특히 주의해야 한다.

또 부가가치세는 건물에 대해서만 부과되므로 토지와 건물을 동시에 양도할 때는 토지가액과 건물가액을 구분기재하되, 건물이 낡았다면 감정평가를 하여 건물가액을 낮추는 것이 부가가치세 부담을 줄일 수 있다.