강남 3구 '고금리조차 통제 불가' 역대급 규제에도 청약 활황

공급 절벽 따른 희소성 부각 "상승세 한동안 유지" 분양가가 오히려 합리적

잠실 르엘 부분 투시도. Ⓒ 롯데건설

[프라임경제] 강남·서초·송파 '강남 3구' 부동산 인기가 서울 집값 재상승 불씨로 작용할지 귀추가 주목된다. 각종 부동산 규제와 고금리 기조에도 불구, 신규 단지 청약에 수만명이 몰리며 견조한 회복세를 보이고 있기 때문이다.

부동산R114 자료(5일 기준)에 따르면, 올해 강남 3구 분양 단지 1순위 청약에는 16만4742명이 몰리면서 평균 경쟁률 270.96대 1을 기록했다. 이는 서울 전체(27만5766명) 60%에 달하는 수치며, 1순위 경쟁률 역시 서울 전체(146.22대 1) 대비 월등히 높았다.

일례로, 지난 11월 분양한 서초구 반포동 '반포 래미안 트리니원'의 경우 △모집 일반공급 230세대 △1순위 접수 5만4631건으로, 경쟁률 237.53대 1을 기록했다. 9월 분양한 송파구 신천동 '잠실 르엘'도 △모집 일반공급 110세대 △접수 6만9476건으로 1순위 경쟁률 631.6대 1을 기록했다.

업계에서는 강남 3구 집값이 청약시장 인기를 부추기는 주요인이라고 바라보고 있다. 시세 급등으로 기존 아파트 매매 진입이 어려워지자 '신규 분양가가 합리적'이라는 인식이 확산됐다는 분석이다.

실제 반포 래미안 트리니원 전용면적 59㎡ 분양가는 18억4900만원~21억3100만원 수준에 그치며 주변 단지 대비 저렴하다는 평가다. 

국토교통부 실거래가 자료에 의하면, 같은 반포동 내 래미안 원베일리(2023년 8월 입주) 동일면적이 11월 신고가(47억원)를 경신한 바 있다. 인근 반포자이(2009년 3월 입주) 동일면적 역시 7월 최고가(38억원)를 갈아치웠다.

부동산 전문가는 "수도권에 대한 역대급 부동산 규제가 적용되는 상황에도 청약시장이 활황을 이루는 건 규제를 감안하더라도 서울 공급 절벽에 따른 신축 희소성이라는 가치가 크기 때문"이라고 설명했다. 

그는 이어 "여기에 현금 여력이 있는 실수요층이 청약 중심을 잡고 있어 강남 3구 선두 매매시장 상승세도 한동안 유지될 것"이라고 덧붙였다. 

잠실 르엘 메인 조감도. Ⓒ 롯데건설

이런 상황이 이어지면서 서울 강남권에 공급되는 신규 단지들이 수요자 시선을 사로잡고 있다. 

우선 GS건설(006360)이 강남구 역삼동 일원 역삼동(758·은하수·760) 주택재건축정비사업을 통해 '역삼센트럴자이'를 선보인다. 단지는 지하 3층~지상 17층 4개동 237세대 규모로 조성되며, 이중 일반분양 물량은 전용면적 59~122㎡ 87세대다. 

강남 교통 중심에 자리한 '역세권 단지'로, 지하철 한티역(수인분당선)과 선릉역(수인분당선·2호선)을 도보로 이용할 수 있다. 또 테헤란로, 강남대로, 남부순환로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근도 용이하다. 

반경 550m 내 도곡초교가 위치하고 △역삼중 △도곡중 △단국대사대부중·고 △진선여중·고 등 강남 8학군 교육환경을 누릴 수 있다. 이마트, 롯데백화점, 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 도보권에 자리하며 삼성서울병원, 강남세브란스병원과 같은 상급종합병원도 가깝다. 분양가상한제에 따라 시세 대비 합리적 가격이 기대된다. 

DL이앤씨(375500)는 서초구 서초동 서초신동아 1, 2차 아파트를 재건축해 짓는 '아크로 드 서초'를 제시한다. 단지 규모는 지하 4층~지상 39층 16개동 전용면적 59~170㎡ 1161세대로, 이중 일반분양 물량은 전용면적 59㎡ 56세대다. 

지하철 강남역(2호선·신분당선역)까지 직선거리 약 600m에 불과할 뿐만 아니라 교대역(2·3호선) 및 양재역(3호선)도 가깝다. 서이초, 서운중 등 학교와 인접했다. 분양가상한제에 따라 주변 시세와 비교해 우수한 가격 경쟁력을 자랑한다. 

삼성물산(028260) 건설부문은 서초구 반포동 일대에 모습을 드러낸 '반포 래미안 트리니원'을 분양하고 있다. 반포주공 1단지 3주구 주택재건축 정비사업을 통해 공급되는 지하 3층~지상 35층 17개동 2091세대(일반분양 전용 59~84㎡ 506세대) 규모로 이뤄졌다. 

서울 지하철 구반포역(9호선)이 단지와 직결된 '초역세권 입지'로, 강남·여의도 등 주요 업무 지구로 신속한 이동이 가능하다. 올림픽대로와 동작대교, 반포대로 등 주요 간선도로 진입도 편리하다. 

더불어 신세계백화점(강남점)과 NC(강남점) 등 대형 쇼핑시설과 함께 서울성모병원, 중앙대병원 등 대형 의료시설이 가깝게 위치하고 있다. 여기에 반포초, 반포중, 세화고, 세화여중·고 등 명문 학군이 인접한 원스톱 학세권을 자랑한다. 

한편 롯데건설이 오는 2026년 1월 송파구 신천동 일원에 자리한 지하 3층~지상 35층 13개동 전용 45~145㎡ 1865세대 규모 '잠실 르엘' 입주를 진행한다. 

잠실 르엘은 잠실나루역(2호선), 송파나루역(9호선)을 누리는 '트리플 역세권'인 동시에 우수한 교육환경, 롯데월드몰·백화점·석촌호수·한강공원 등 풍부한 생활 인프라가 모두 도보권이다.

단지 내에는 스카이브릿지, 실내수영장, 실내골프클럽 등 '커뮤니티 시설'과 대형 조경 공간 센트럴파크를 비롯해 야외 카페라운지, 세컨드 가든, 수경시설 등 녹지 시설을 넉넉히 배치해 도심 속 쾌적성을 극대화했다.