강남·용산, 거래 줄어도 신고가 경신 "외곽과 격차 벌어져"

지난 3월 토지거래허가구역 지정 후 신고가 비중 9%p 상승

지난 3월 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산에서 되레 신고가 거래가 늘어난 것으로 나타났다. © 연합뉴스

[프라임경제] 지난 3월 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정된 이후, 이들 지역에서 신고가 거래 비중이 오히려 높아진 것으로 나타났다. 

정부의 부동산 규제가 매수세를 억제하기보다는 특정 지역으로 수요를 집중시키면서 시장 양극화를 심화시키고 있다는 분석이 나온다. 현재 서울 전역과 경기 12개 지역까지 규제가 확대된 상황에서, 서울 중심의 부동산 가격 왜곡 현상이 더욱 심화될 가능성도 제기된다.

5일 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정된 지난 3월19일을 기준으로, 규제 전(2024년 4월~2025년 2월) 신고가 거래 비율은 42.5%였으나, 규제 후(2025년 3월~11월)에는 51.5%로 9%p 상승했다. 

같은 기간 서울 나머지 21개 자치구는 36.6%에서 33.3%로 오히려 감소했다. 분석 대상 기간은 지난해 4월부터 올해 11월까지 20개월이며, 총 10만7299건의 거래가 비교됐다.

자치구별로 보면, 용산구의 신고가 거래 비중 증가 폭이 10.8%p로 가장 컸고, 이어 송파구 10.1%, 강남구 8.8%, 서초구 8.3% 순이었다. 특히 서초구는 규제 후 거래의 절반 이상인 59.2%가 신고가 거래로 집계됐다. 

한강 벨트 지역인 성동, 영등포, 광진, 마포 등은 신고가 거래 비중이 소폭 상승하는 데 그쳤고, 서울 외곽 지역은 오히려 감소세를 보였다. 노원구 -13.4%p, 도봉구 -12.5%p, 금천구 -11.6%p 등 외곽 지역의 신고가 거래 비중은 크게 줄었다.

강남 3구와 용산구의 신고가 거래 비율은 정부 규제 발표 직후마다 급등하는 모습을 보였다. 올해 1월 35.2%였던 신고가 거래 비중은 6·27 대책 이후인 7월 60.8%로 치솟았고, 9·7 대책 발표 직후인 9월에는 50.2%로 내려갔다가 10·15 대책 후인 11월에는 59.5%로 재상승했다. 

매매 거래량은 줄었지만, 소수 거래만으로도 신고가가 이어지는 구조다. 토지거래허가구역 지정 후 강남 3구와 용산구에서 신고가 거래는 4874건 발생했고, 평균 거래금액은 26억원, 신고가 단지 수는 1966개였다.

양지영 전문위원은 "대출 규제 강화, 실거주 의무 부담, 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 정책이 겹치면서 시장 전반의 매물 부족 현상이 구조적으로 심화되고 있다"며 "중산층과 실수요자의 주거 이동성이 크게 제약되고, 희소 매물이 집중된 강남권 재건축 단지에서는 소수 거래만으로도 고가 거래가 이어질 수밖에 없다"고 분석했다. 

이어 "반대로 외곽 지역은 수요 회복 속도가 느리고 규제 완화 전까지 약세와 저유동성이 지속될 가능성이 높다"고 덧붙였다.