"청년 주거는 어디에…" 규제보다 실수요자 공급 확대 필요

대출 규제에 젊은층 좌절…갭투자 제한·전세대출 축소 속 양극화 심화 우려

63빌딩에서 바라본 서울 집합건물. © 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 집값 안정을 목표로 고강도 규제를 잇따라 내놓았지만, 실수요자들의 부담은 오히려 커지고 있다. 대출 문턱은 높아지고 공급은 여전히 부족한 가운데, 청년층과 무주택자의 내 집 마련은 한층 더 어려워졌다는 우려가 나온다.

정부가 최근 '6·27 대출 규제', '9·7 공급 대책', '10·15 주택시장 안정 대책'을 잇따라 내놓으며 주택 시장에 대한 강도 높은 규제에 나섰다. 

서울 전역과 경기 주요 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등으로 확대 지정하며 사실상 수도권 전체를 규제 구역으로 묶었다. 그 결과, 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아졌고, 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 스트레스 금리 하한 상향 등 다양한 대출 억제 조치가 동시에 시행되고 있다.

이같은 정책은 급등한 집값을 잡기 위한 조치로 풀이되지만, 부작용도 만만치 않다. 특히 2030세대와 신혼부부, 무주택 실수요자들까지 대출 규제에 가로막히며 내 집 마련이 갈수록 어려워지고 있다는 지적이 잇따른다. 

실제 국회 국토교통위원회 소속 엄태영 의원이 국토부로부터 제출받은 자금조달계획서 4만여 건을 분석한 결과, 6·27 대책 발표 직후인 지난 7~8월, 20대와 30대의 주담대 이용 주택 거래는 전년 동기 대비 42.5%나 감소한 것으로 나타났다. 3억원 이하의 소형 주담대 거래조차 20대는 69.2%, 30대는 71.8% 감소해, 전 연령대 중 가장 큰 감소폭을 보였다.

전문가들은 일괄적 대출 규제가 소득이 충분함에도 초기 자본이 부족한 청년층의 주거 사다리를 끊고 있다고 진단한다. 청년 개개인의 상환 능력을 고려하지 않고 일률적으로 대출 총량을 조인 결과, 실질적인 구매력이 있는 계층조차 시장 진입이 차단되고 있다는 지적이다. 

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "서울 전역에서 갭투자를 차단하면서 청년들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것"이라며 "6억원까지 대출이 가능하다고 하지만 스트레스 금리 적용으로 실질적 대출 한도는 줄어든다"고 말했다.

더욱이 집값은 다시 반등 조짐을 보이고 있다. 수요는 여전한 반면 공급은 턱없이 부족하다는 점에서, 규제가 단기적인 시장 안정에는 기여할 수 있어도 장기적으로는 집값 상승 압력으로 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 

특히 토지거래허가구역이 내년 말까지 유지되면서 서울과 경기 일부 지역만 집값이 오를 것이란 불안감은 외지인의 투기성 매수 심리를 자극하고 있다는 분석이다. 

이와 같은 상황 속에서 실수요자를 위한 실질적인 공급 확대와 금융 지원이 병행돼야 한다는 지적이 나온다. 청년·신혼부부·무주택자에게 공급 비율을 60% 이상으로 확대하고, 전세 제도를 점진적으로 축소하는 한편 장기 거주 세입자의 자가 전환을 유도하는 정책도 함께 검토할 필요가 있다는 목소리다.

궁극적으로 부동산 정책의 초점을 투기 억제에서 실수요자 보호로 전환해야 한다는 데 전문가들의 의견이 모이고 있다. 단순한 대출 규제로 수요를 억누르기보다, 청년층과 무주택자가 과도한 부담 없이 주거 안정을 이룰 수 있도록 공급과 금융 측면에서 현실적인 대안이 마련돼야 한다는 지적이다.