부동산 '영끌' 차단에 실수요자 혼란

'초강도' 전방위 대출 규제…"일시적 효과 있겠지만 공급 부족 대응 병행돼야"

정부가 지난 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안을 통해 수도권·규제지역 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 설정했다. 과도한 대출을 막고, 실수요가 아닌 경우 대출을 제한하는 데 초점이 맞춰졌다. © 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 실수요 목적이 아닌 대출을 대상으로 강도 높은 규제를 시행하며 수도권 중심의 투기 수요 차단에 나섰다. 업계에서는 이번 조치가 서울을 포함한 주요 지역의 집값 상승세를 일시적으로 제어할 수 있을 것으로 보면서도, 결과적으로 고소득층에 실익이 집중되고 실수요층의 내 집 마련 기회는 더 좁아질 수 있다는 우려도 함께 제기된다.

금융당국에 따르면 정부는 지난 27일 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 다주택자와 투기 목적 수요에 대한 대출 규제를 대폭 강화했다. 오는 7월1일부터는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되며, 이에 따라 대출 한도가 소득이나 집값 수준과 무관하게 제한된다. 이는 사실상 전례 없는 수준의 규제다.

특히 다주택자의 추가 주택 매입을 위한 대출을 금지하고, 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 제한한다. 대출을 통해 집을 살 경우, 6개월 이내 실거주를 위한 전입이 의무화되며, 비수도권 거주자가 수도권 부동산을 갭투자 방식으로 매입하는 것도 사실상 차단된다.

전문가들은 이번 조치가 최근 과열 양상을 보였던 서울 강남, 마포, 용산, 성동구 등 이른바 '마용성' 지역을 겨냥한 것으로 분석한다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대출 의존도가 높은 고가 주택에 직접적인 영향이 예상되며, 이들 지역의 집값은 단기적으로 숨 고르기에 들어갈 가능성이 있다"고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 "수도권 6억 원 초과 주택에 대한 대출 차단은 전례가 없을 정도의 강력한 조치로, 시장을 일시적으로 진정시킬 수 있다"고 평가했다.

실제 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면, 6월 넷째 주 기준 서울 아파트의 연초 대비 누적 상승률은 3.1%로 집계되며 상승세를 이어가고 있다. 이런 상황에서 강도 높은 대출 제한은 단기적으로는 상승 흐름에 제동을 걸 수 있다는 게 업계의 분석이다.

하지만 규제의 실질적인 효과와 형평성에 대한 논란도 함께 커지고 있다. 이번 대책이 현금 보유력이 높은 고소득층과 자산가에게는 큰 제약 없이 거래를 이어갈 수 있는 반면, 대출에 의존해야 하는 중산층이나 청년·신혼부부 같은 실수요자에게는 오히려 주택 진입 장벽을 높이는 결과를 초래할 수 있다는 지적이다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "저소득층은 DSR과 LTV 규제로 인해 중저가 주택조차 접근이 어려워졌다"며 "결과적으로 현금이 풍부한 고소득층 중심의 양극화된 시장이 형성될 수 있다"고 경고했다.

아울러 이번 정책이 수요 억제에만 초점을 맞추고 있다는 점에서, 공급 부족에 대한 대응이 병행돼야 한다는 목소리도 나온다. 

김은선 직방 빅데이터랩 랩장은 "최근 입주 물량 감소와 정비사업 지연 등 공급 측 문제가 심화되는 상황에서 금융 규제만으로 시장 안정을 도모하는 데는 한계가 있다"며 "균형 잡힌 시장 조성을 위해 공급 확대와 같은 정책 보완이 시급하다"고 강조했다.