용산정비창 향한 HDC현산 '승부수' 정비 역사상 역대급

사업비 CD+0.1%‧최저이주비 20억원‧공사비 평당 858만원 "전방위 파격 제안"

© HDC현대산업개발

[프라임경제] HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주를 위해 국내 도시정비사업에서 유래를 찾을 수 없는 역대급 조건을 제시하는 승부수를 던졌다. 금융 조건을 포함해 △이주비 △공사비 △공사기간 △미분양 대물변제 등 모든 조건이 조합원 실질 부담을 줄이고, 수익을 극대화하는 데 초점이 맞춰졌다는 평가다.

HDC현대산업계발(이하 HDC현산)이 제안한 사업비 조달 금리는 CD+0.1%다. 이는 경쟁사(CD+0.7%)보다 대폭 낮은 도시정비사업 사상 최저 수준이다. 사업비 전체 규모가 수천억원에 이르는 만큼 조합 금융 이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획 변경기간까지 감안하면 수백억원 이자 차이가 발생할 수 있다​.

조합원 개인에게 직접적 영향을 미치는 최저 이주비는 세대당 20억원(LTV 150%)을 제시했다. 이 역시 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 

HDC현산 관계자는 "자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있다"라며 "이주비를 초과하는 추가 대출에도 동일한 LTV를 적용해 모든 조합원 상황을 세밀하게 반영했다​"라고 설명했다. 

사업 추진 핵심인 '공사비'의 경우 평당 858만원이다. 조합 예정가(960만원)과 비교해 무려 100만원 이상 낮으며, 경쟁사(894만원)보다도 훨씬 저렴하다.

특히 사업성 제고 차원에서 경쟁사보다 5843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다. 이는 지하 공간 활용 및 수익형 비주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략에 기반한다​.

공사기간은 경쟁사보다 5개월 앞당긴 42개월이다. 공기 단축은 임시거주비 및 금융이자 비용 감소는 물론, 상가 등 비주거시설 조기 수익 실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어진다. 

단지 계획 측면에서도 9개동 설계를 제안해 경쟁사(12개동)대비 인동거리나 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었다. 아울러 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지 내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는 데 초점이 맞추기도 했다. 

주거시설은 물론, 상가‧오피스 등 비주거시설 '미분양 리스크 대응'도 파격적이라는 게 업계 시선이다. 

조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생시 '최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제' 조건을 제시했다. 이는 조합 비례율 하락 및 자산가치 감소 방지 효과가 크며, 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다​.

정비업계 관계자는 "표면적으로 비슷할 수 있어도 실제 조합원 체감 차이는 HDC현대산업개발이 절대적으로 유리하다"며 "사업 안정성, 수익성, 부담 완화 수준 모두에서 압도적"이라고 분석했다.