코람코운용 '글로벌 대체투자 큰손' 블라인드자금 4000억원 유치

스타우드 운용자산 160조원…실물·대출 혼합투자 예정

코람코자산운용 사옥 전경. Ⓒ 코람코자산운용

[프라임경제] 코람코자산운용(이하 코람코)이 글로벌 대체투자 운용사 스타우드 캐피털 그룹(Starwood Capital Group, 이하 스타우드)에게 약 4000억원 규모 자금을 위탁받아 코람코SC물류부동산 제161호 자투자유한회사(이하 코람코SC펀드)를 설정했다. 

코람코SC펀드는 SMA(개별관리계정) 방식으로 운용되는 4000억원 규모 블라인드펀드다. 스타우드가 국내 부동산 투자를 시작한 이래 최대 규모이자 첫 번째 블라인드투자다. 여기에 화답하기 위해 코람코운용 모회사 코람코자산신탁도 200억원을 출자한다. 선관주의의무를 다하고. 책임운용에 힘을 실어주기 위한 조치다.

SMA방식은 투자자 투자 목적 달성을 위해 개별 관리하는 맞춤형 포트폴리오 상품이다. 투자자가 운용사에 자금을 위탁하면 운용사는 투자 목적에 부합하는 대상을 발굴해 매입·운용·매각 등을 자율 수행한다.

코람코는 수익성과 안정성이 확보된 물류센터에 투자한다는 전략이다. 내부적으로 최소 두 자릿수 이상 수익을 거둔다는 목표도 세웠다. 투자 방식은 실물매입과 대출투자 등을 혼합해 포트폴리오 효과와 함께 리스크도 분산한다는 방침이다. 

스타우드는 한화 약 160조원을 운용하는 미국계 글로벌 대체투자 운용사다. 국내에서는 2021년 미래에셋자산운용을 통해 안성 네파물류센터 매입을 시작으로 최근 GRE파트너스와 함께 왕십리 엔터식스 한양대점을 대형 오피스로 리모델링하는 프로젝트에 투자한 바 있다.

주목할 대목은 이번 투자가 기존 스타우드 투자방식과 큰 차이를 보인다는 것이다. 그간 국내 실물 부동산을 직접 선택해 프로젝트 방식으로 투자한 것과 달리 '실물 물류투자' 가이드 외에 별도 제약이 없다. 코람코에 투자방식과 대상, 자산관리 전권을 일임하는 것이다.

아울러 글로벌 운용사들이 바라보는 '국내 물류시장' 시각을 엿볼 수 있다. 코로나19를 거치며 투자처로 각광받은 물류센터는 엔데믹 이후 고금리와 초과 공급 우려로 일순간 '미운오리새끼'로 전락했다. 

다만 최근 예상치를 밑도는 시설 공급과 새로운 물류 수요로 물류 자산에 대한 재평가가 이뤄지면서 상황이 급변하고 있다. 그럼에도 시공비 인상 및 PF상환 등 어려움을 겪는 시행사들은 버티지 못하고 저가에 매물을 내놓거나 경공매되고 있다. 

자금력이 있는 투자자에게 국내 물류자산이 매력인 이유다.

코람코는 스타우드 자금을 활용해 서울·수도권 입지가 우수한 물류센터에 우선 투자한다는 전략이다. 준공 직후 또는 임박한 물류센터가 대상이다. 실물자산 매입 외에도 준공 후 임대차 안정화기간 리파이낸싱 후순위 담보대출 등도 함께 검토한다. 

해당 펀드 자금을 유치한 캐피털마켓실이 직접 투자와 운용, 포트폴리오 관리를 수행하며 운용이간은 약 7년이다. 코람코는 이를 시작으로 해외 자금 유치에 더욱 박차를 가할 계획이다.

코람코는 해외 블라인드 자금 유치를 위해 수년간 투자를 아끼지 않았다. 스타우드뿐만 아니라 글로벌 투자기관이 국내 부동산에 블라인드 투자한 사례가 드물기 때문이다. 이를 위해 올초 대표이사 직속 캐피털마켓실을 조직해 각종 해외 로드쇼에 참여해 국내 부동산시장을 홍보했다. 특히 IR자료에 회사 소개 외에도 국내 산업별 부동산 특장점을 상당한 분량으로 설명하기도 했다.

박형석 코람코자산운용 대표이사는 "스타우드 캐피털그룹 투자 유치는 코람코 자산 선별과 운용관리역량이 글로벌 수준에 부합한다는 방증으로 투자자 기대 이상 성과를 만들기 위해 노력할 것"이라고 설명했다. 

그는 이어 "지난 몇 년간 국내 자금이 해외 부동산시장으로 흘렀지만, 코람코는 해외 자금을 국내로 유입시켜 우리나라 부동산시장 유동성 공급에 기여할 것"이라고 덧붙였다. 

한편, 코람코자산운용은 국내 민간리츠 시장점유율 1위 부동산투자회사 '코람코자산신탁' 자회사다. 지난달 국민연금 최대 6000억원 규모 대출형 펀드 위탁운용사로 선정됐으며, 연이어 광화문 랜드마크 오피스빌딩 '더 익스체인지 서울' 매입에도 성공했다. 또 이달말 여의도 'NH농협캐피탈빌딩' 인수까지 마무리한다는 전략으로 국내 부동산시장 내 존재감을 확대하고 있다.