조각투자 신탁수익증권 가이드라인 마련…"부동산 PF 안돼"

크라우드펀딩·펀드 등 기존 틀 활용…"혁신성 인정돼야 허용"

서울 종로구 소재 정부서울청사 내 금융위원회 내부 현판. ⓒ 금융위원회

[프라임경제] 금융위원회(이하 금융위)가 내년 상반기부터 조각투자 상품 거래를 허용하는 가이드라인을 발표했다. 가이드라인에는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이나 카지나 등은 기초자산으로 삼을 수 없다는 지침도 명확히 담겼다.

금융위가 '신탁수익증권' 발행과 관련해 조각투자 가이드라인을 발표했다고 14일 밝혔다. 조각투자에 주로 활용되는 토큰증권 상품은 '투자계약증권'과 '비금전 신탁수익증권'으로 분류된다.

신탁수익증권은 부동산과 저작권 등 비금전 자산을 유동화해 신탁사가 수익증권으로 발행한 것을 의미한다. 대표적으로 음악 저작권 발행하는 뮤직카우와 부동산 조각투자 업체 카사 등이 있다.

다만 현현법상 신탁수익증권의 발행은 법적으로 제도화된 내용이 아니다. 이에 따라 사업자들이 혁신금융심사위원회(이하 혁신위) 심사를 통해 발행을 허가받고 있다. 금융위는 이번 가이드라인을 중점 심사 기준으로 활용해 사업자들의 예측 가능성을 제고하고 투자자 보호를 강화한다는 방침이다.

금융위는 가이드라인을 통해 조각투자 기초자산이 복수 재산의 집합이 아닌 단일 재산이어야 한다고 강조했다. 특히 토지 개발, PF 대출, 브릿지론 등 현실화 여부가 불확실한 사업을 신탁하는 형태의 자산은 허용할 수 없다는 못 박았다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR)과 연계된 주거용 주택의 유동화 시도나 카지노 등 사행성 산업 관련 기초자산도 승인할 수 없다고 강조했다. 조각투자 상품이 무분별하게 발행되는 상황을 막기 위함이다. 

자산유동화, 크라우드펀딩, 증권 등 제도화된 투자 수단을 활용하기 어려운 경우에만 신탁수익증권을 발행할 수 있게 하는 '보충성의 원칙'을 적용하기로 했다.

금융위 관계자는 "조각투자 사업자는 원칙적으로 기존의 제도화된 투자기구를 우선 활용한다"며 "(다만) 이를 활용하기 곤란한 경우에 한해 금융혁신법에 따른 규제특례를 적용받아 자본시장법상 신탁수익증권을 발행하는 보충성의 원칙을 적용한다"고 설명했다.

이어 "이는 혁신성이 크지 않음에도 무인가(등록) 금융투자업자가 금융투자업을 영위하는 것을 방지하고, 신탁수익증권 제도화를 위한 법률개정이 완료되기 전 무분별한 신탁수익증권 발행을 방지하기 위한 목적"이라고 덧붙였다.

이는 신탁수익증권 제도화를 위한 법률 개정이 완료되기 전 무분별하게 신탁수익증권이 발행되지 않게 하기 위함이다. 이에 따라 혁신금융사업자는 자신의 사업이 기존의 제도화된 투자기구를 활용해 영위하기 어려운지 우선적으로 살펴봐야 한다. 

신탁수익증권 발행이 기존 방식보다 충분히 혁신적이거나 투자자 편익을 증진시킬 수 있는지 여부도 고려해야 한다. 구체적으로 신탁수익증권 발행인은 신탁재산의 가치평가(측정)를 거쳐 발행조건(발행가격·수량 등)을 산정해야 한다. 투자자도 신탁재산 가치평가 결과를 명확히 알 수 있어야 한다.

금융위는 기존 유통시장에서도 얻을 수 있는 자산을 신탁수익증권이라는 형태만 바꿔 거래할 수는 없다고 조언했다. 유가증권과 같이 소액으로도 유통할 수 있는 기초자산의 경우 차별성과 혁신성을 입증해야 한다. 조각투자 기초자산은 처분이 쉬워야 한다. 이러한 과정도 국내법의 적용을 받아야 한다는 내용이 가이드라인에 담겼다.

또한 기존 혁신금융서비스 지정 시 부과된 조건은 일관성 있게 적용해 나갈 구상이다. 개정 자산유동화법 및 신탁업 혁신방안의 취지가 반영될 수 있도록, 자산보유자(위탁자) 및 신탁업자(수탁자)에게 일정한 투자자 보호 장치를 조건으로 부과해 건전한 신탁재산이 유동화될 수 있도록 지원한다는 계획이다.

금융위 관계자는 "이번 가이드라인은 혁신금융사업자가 신탁수익증권 관련 혁신금융서비스 지정 신청을 하는 경우 혁신위의 중점 심사기준으로 활용될 예정"이라며 "신탁수익증권 제도화를 위해 현재 발의된 자본시장법 개정안의 국회논의 과정에도 적극적으로 참여해 조속한 제도화를 지원하겠다"고 말했다.