민간 임대사업활성화 “주택난·투기 해결”

종부세, 세대 합산과세에서 분리과세 전환 ‘급선무’

[프라임경제] “정부 규제로 사실상 진입이 어려운 시장” “과도한 금융 비융으로 사업 추진 힘들다”
서민들의 주택난을 해결해야할 국내 민간임대주택사업이 정부의 과도한 규제로 인해 자칫‘애물단지’로 전락할 위기에 처했다.

특히, 중대형 임대주택사업은 변화하는 시장의 요구에 가장 합리적인 제도로 알려져 있지만 시장 진입을 위해 넘어야할 산이 한 두개가 아니다. 정부의 부동산 정책과 건설사 그리고 시장 논리가 뒤죽박죽 섞이면서 현 정부의 부동산 정책의 앞날은 예상하기 힘든 상황이다.

정부는 나름의 각종 건설 경기 부양책을 쓰고 있지만 건설사들은 치솟는 원자재 가격과 미분양 사태가 심화되고 여기에 분양가상한제를 의식한 건설사들이 신규 공급마저 꺼리면서 정부의 주택공급 정책은 더욱 난항을 겪을 것으로 보인다.

최근 정부는 부동산대책을 발표했지만 이마저도 시장은 시큰둥한 상황을 보이고 있다. 특히 건설사들은 ‘알맹이만 빠진 정책이다’, ‘좀 더 지켜보겠다’며 장기적인 관망세로 돌아선 상황이어서 시급한 대책이 필요한 실정이다.

최근 올해 상반기 건설 인·허가된 주택공급량이 전국 13만2,000호로 최근 5년 평균대비 32%이상 감소했다. 즉 부동산 관련규제, 경기침체, 금리 상승 등에 따른 수요 위축과 재건축 규제 등 공급부문 규제가 지속될 경우 정부의 ‘수도권 30만호 주택공급’이 이뤄질지는 미지수다.

더욱이 올 1~7월 중 부도업체 수(건설업 전체 153→217개)와 부도율(일반건설업 0.43→0.55%) 모두 전년동기보다 증가했다. 이런 상황에서 장기간 안정적 주거생활을 보장할 수 있는 임대주택사업 마저 축소될 경우 주택공급 위축은 물론 서민들의 주거불안까지 이어질 가능성도 제기되고 있다.

◆ 민간임대주택 활성화…‘주택난 해결’

지난 참여정부 시절 건설교통부(현 국토해양부)는 임대주택 공급확대 정책을 발표하며 오는 2012년까지 장기임대주택 150만호(공공 100만, 민간 50만)를 공급하겠다고 밝혔다.

더욱이 “재무적 투자자 등 민간참여 확대를 위한 다각적 계획을 세우겠다”며 구체적인 방안도 내세웠다. 그러나 민간사업자의 임대주택 사업 참여는 2008년까지 저조한 실적을 기록했다. 실제로 지난 6월 한국토지공사가 경기도 고양시 삼송택지지구에 공급한 전용면적 85㎡초과 임대주택용지 3개 블록의 경우, 민간건설사들의 신청률은 ‘제로’를 기록했다.

김포한강신도시와 평택 소사벌지구의 임대주택용지에도 참여하겠다는 기업은 나타나지 않았다. 이 같은 상황에 건설업계는 “중대형 민간임대주택 수요가 불투명한 상황에서 장기사업에 따른 리스크 및 수익성을 예측하기도 힘들고 자금 회전율 또한 저조해 참여하기가 쉽지 않다”고 밝혔다.

한 건설업 관계자는 “민간의 임대주택사업 진출은 무한경쟁을 통한 고품질·저가격의 시장을 이끌어낼 수 있다”면서 “공적재원(국민임대주택)으로 건설한 기존 공공임대주택에 대해 수요자가 가지고 있는 ‘임대주택=저품질’이라는 인식도 개선될 수 있다”고 전망했다.

그러나 현 시장은 각종 규제로 인해 건설사들이 임대주택사업을 기피하고 있는 상황이다. 특히 수요자들의 기대에 부응할 만한 중대형 민간임대주택은 더욱 부족한 실정이다. 이에 건설업계는 주택난 해결을 위해서라도 관련 세제를 시급히 조정할 필요가 있다고 밝혔다.

특히 보유단계에서 발생하는 재산세와 종합부동산세 등은 대부분이 임차인에게 전가돼 주거비의 추가부담이 발생함으로 감면범위를 확대해야한다고 지적했다. 아울러 중형임대주택으로서 전용면적이 149㎡를 초과하거나 공시가격 6억원을 초과하는 경우 일반 주택과 같은 종부세가 부과되는 현 세제도 문제점이 있다고 말했다.        

◆ 투기 아닌 주거 공간으로 거듭나야
 
현재 중대형 임대주택 사업 활성화는 각종 현안 문제를 해결하기에는 넘어야 할 산이 많다.

대한주택건설협회 관계자는 “무엇보다 민간사업자 참여를 이끌어내기 위해 안정성을 확보하는 것이 우선이다”고 전했다.

특히 “현행 임대보증금 보증제도는 임대사업자가 선납해 보증서를 받은 이후 매월 임대료로 보증수수료의 일정액을 임차인에게 납부하도록 함으로써 임대주택의 분양전환 시점까지 추가적인 비용을 발생하고 있다”며 “임차인 부담율(현행 임대사업자 75%, 임차인 25%)을 조정할 필요가 있다”고 밝혔다.

아울러 분양전환과 관련, 감정평가업자 선정과정에서 임대사업자와 임차인의 의견을 듣도록 함에 따라 발생하는 ‘감정평가업자 사전 유출’과 같은 각종 민원문제 해결을 위해 감정평가업자 선정시 임대인과 임차인의 의견을 듣도록 한 현행 규정을 삭제하고 감정평가 실시 이후 매각계획서를 제출하도록 해야 한다고 말했다.

그리고 현행 인별(임대주택사업)로 전국의 주택을 합산해 종부세가 과세됨에 따라 대부분의 주택이 3%의 높은 세율로 부담되는 상황도 문제점으로 지적됐다. 즉 건설임대주택 사업자의 경우, 세대별 과세표준에 세율을 적용해 산출한 종부세를 세대수로 계산해 산출하면 최고세율이 경감됨에 따라 부담이 줄어들 수 있다는 것이다.

건설업계 한 관계자는 “중대형 민간 임대주택은 주기적으로 발생하는 전세대란을 진정시키는 1차적 효과도 있지만 임차시장 안정화에 따라 매입수요 감소 효과가 있으며, 이후 매매시장이 전반적으로 안정돼 주택시장의 만성 불안 요인을 제거할 수 있는 가장 효과적 방법”이라고 전했다.

따라서 중대형 임대주택 사업이 활성화 되지 못하는 결정적 이유는 정부의 과도한 규제가 그 핵심이며, 이 부분에 대한 전면 재검토가 선행되어야만 만성적인 부동산 과열을 막을 수 있고 더 나아가 주택이 투기가 아닌 주거의 공간으로 거듭날 수 있다는 시장의 목소리에 정부 관계자는 귀를 기울여야 할 것이다.    
 
이종엽 기자 [e-mail]
배경환 기자 [e-mail]