부동산 활성화 대책 어떤 내용 담았나

재건축·분양가상한제 완화…미분양주택, 환매조건부로 매입

[프라임경제] 민간부문의 공급위축을 가져왔던 분양가상한제에 주상복합 가산비가 추가 인정된다. 아울러 과도한 중첩규제로 인해 위축됐던 재건축 시장이 절차 및 규제완화로 다소 숨통이 트일 것으로 예상된다.

<사진 / 뉴스파트너>

이와관련 정부와 한나라당은 21일 오전 국회에서 정종환 국토해양부 장관, 김동수 기획재정부 차관, 임태희 정책위의장 등이 참석한 가운데 당정협의를 열고 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 확정·발표했다.

정부에 따르면 올해 상반기 건설 인·허가된 주택공급량은 전국 13만2,000호로 최근 5년 평균대비 32%이상 감소한 상황이다. 즉 부동산 관련규제, 경기침체, 금리 상승 등에 따른 수요 위축과 재건축 규제 등 공급부문 규제가 지속될 경우 정부의 ‘수도권 30만호 주택공급’이 이뤄질지는 미지수다. 더욱이 올 1~7월 중 부도업체 수(건설업 전체 153→217개)와 부도율(일반건설업 0.43→0.55%) 모두 전년동기보다 증가한 상황이다.

이에 정부는 이번 방안을 통해 수도권은 거래 활성화와 공급기반 강화, 지방은 미분양 해소 및 위축된 수요 일부를 보완하겠다는 방침이다.  

◆주택공급 강화
그동안 각종 규제로 도심내 공급확대에 문제점을 드러냈던 재건축 규제가 다소 완화된다. 실제로 그동안 서울시에서 연도별 재건축사업을 통한 공급량은 2001년 1만2,132호를 시작으로 △2002년 1만8,852호, △2003년 4만3,589호, △2004년 1만9,897호, △2005년 8,709호, △2006년 1만4,744호, △2007년 5,032호의 공급을 보이며 내림세를 탔다.

이에 정부는 재건축 및 재개발 절차를 개선하고 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무를 폐지할 방침이다.

△재건축(재개발) 절차 개선=사업기간·후분양 의무·층수제환 완화
우선 중복심의 생략·시공자 조기선정 등의 절차가 기존 3년에서 1년6개월로 단축, 전체 사업기간이 절반으로 단축될 방침이다. 또한 안전진단 절차도 2회에서 1회로 줄어들며 정비계획 수립후에 추진됐던 판정기준 합리화 및 실시시점도 수립전으로 바뀐다.

재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무도 폐지된다. 즉 분양가상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선할 방침이다. 줄곧 논의되어왔던 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지)도 폐지된다. 이에 정부는 “지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로 재개발과의 형평성을 고려해 조합원 지위 양도를 허용키로 했다”고 밝혔다.

층수제한 역시 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화할 방침이다.

△분양가상한제 개선=가산비 추가 인정·실매입가 120%까지 인정
정부는 상한제 시행으로 20% 내외의 분양가 인하를 예상했지만 현재로는 민간부문의 공급 위축이 제기된 상태다. 이에 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영이 다소 조정된다.

주상복합 가산비도 추가로 인정된다. 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안해 가산비를 추가 인정되고 민간택지 역시 가산비가 인정된다.

특히 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정하도록 개선된다. 단, 정부는 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화키로 했다. 현재는 택지비는 ①감정가+가산비 ②실매입가(가산비 불인정)로 산정하고 있다.

△후분양제 보완=인센티브제 부여
현재 공공기관은 의무 후분양, 민간은 후분양 선택시 공공택지 우선공급 방식으로 운영되는 상황이다. 이에 정부는 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안과 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 것을 우려해 공공아파트는 ‘원칙적 후분양, 필요시 선분양’하는 현행 방식을 유지키로 했다.

아울러 민간아파트는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경하기로 했다.

<자료 / 국토해양부>

◆수도권 전매제한 완화=지역따라 차등
현재 최대 10년에 이르는 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요를 감소했다. 또한 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등으로 인해 건설업계의 개선요구가 많은 상황이었다.

이에 정부는 향후 수도권 내의 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 공공택지의 경우 △과밀억제권역 85㎡이하 7년, 85㎡초과 5년, △기타지역 85㎡이하 5년, 85㎡초과 3년으로 개선키로 했다. 민간택지는 △과밀억제권역 85㎡이하 5년, 85㎡초과 3년, △기타지역 85㎡이하 3년, 85㎡초과 1년으로 조정된다.

◆주택건설용 토지 종부세=비과세
주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대한 종부세가 비과세로 전환된다. 단 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징될 예정이다.

특히 주택신축판매업자가 건축해 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간이 현행 3년에서 5년으로 연장된다. 또한 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간 종부세를 비과세로 허용키로 했다. 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외된다.

1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위도 확대된다. 지방(비수도권)은 도 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용키로 했다. 현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제를 하고 있다. 아울러 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업에 대해서도 양도세 중과배제 및 종부세가 비과세로 완화된다.

◆미분양주택=환매조건부로 매입
건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70~75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션을 부여키로 했다. 또한 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건이 부가된다. 현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 전 미분양까지 대상이 확대된다.

한편 정부는 그동안 건설경기 둔화상황을 고려해 줄곧 논의되어 왔던 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기하고 단품슬라이딩제 적용을 2006년 12월 29일 이전의 발주분 까지 포함키로 했다. 또한 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상도 이뤄질 전망이다.