[빌트人터뷰] 서울리모델링협의회 "제도개선과 법제화 촉구, 활성화 견인할 것"

당국 '탁상 행정' 시장 위기설 대두 특별법 제정 요구

[프라임경제] 도시정비사업에 있어 두각을 드러냈던 리모델링 사업이 주춤하는 모양새다. 불과 2년 전만 해도 '차세대 먹거리'로 부상하는 듯했지만 윤석열 정부의 '재건축 활성화 정책'과 함께 고금리·공사비 상승 등 여파로 리모델링에 대한 선호도가 감소하고 있는 것이다. 

실제 윤 정부는 취임 이후 재건축 규제 완화를 통한 주택 공급 확대를 꾀하고 있다. 재건축 안전진단 기준 및 부담금 완화 등을 추진하면서 전방위적 역량을 집중하고 있다.  

물론 리모델링 사업에 있어서도 해당 추진법 제정을 시사하는 등 나름 노력하고 있지만, 여전히 논의조차 이뤄지지 않고 있다. 야당(더불어민주당) 리모델링 특별법 역시 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 리모델링 시장은 점차 소외되는 분위기다. 

이런 리모델링 문제들을 해결하기 위해 등장한 단체가 '서울시 리모델링 주택조합 협의회(이하 서리협)'다. 이들은 리모델링 시장 활성화를 목표로 관련 추진법 등 제도 개선을 촉구하는 등 다방면에서 활발한 활동을 전개하고 있다.   

서정태 서울시 리모델링 주택조합 협의회 회장(자양우성1차 리모델링 조합장). = 선우영 기자

이에 본지는 서정태 서리협 회장(자양우성1차 리모델링 조합장)을 만나 현재 리모델링 사업 애로사항과 개선 방안에 대해 이야기를 나눠봤다. 

-서리협을 소개한다면. 

"서리협은 서울시 공동주택 리모델링 활성화와 제도 개선 및 가입 회원 권익 증진을 위해 결성(2022년 1월26일)됐다. 서울 기준 67개 조합, 54개 추진위원회(총 9만세대) 가운데 43곳이 회원으로 활동하고 있다.  

서리협은 현재 △대외협력 △수직증축 △기술 △홍보 △교육 △모범규준 총 6개 분과로 이뤄졌다. 각 분과는 늘어나는 서울시 리모델링 단지 수요 관리방안을 포함해 △운영 기준 △에너지절감 △환경개선 △통합 심의를 통한 절차 간소화 등을 담당하고 있다.  

뿐만 아니라 리모델링 정책 및 제도 개선 일환으로 중앙 정부부처·국토교통부·서울시와의 업무 협력을 추진하고 있다. 또 회원들의 시행착오를 최소화하는 동시에 전문성 강화를 위해 △교육 프로그램 운영 △표준도급계약서 제공 △시공 단지 답사 등도 진행하고 있다.

사실 1980~2000년대 준공한 대다수 공동주택은 용적률 200% 이상 또는 대지 지분 15평 이하로, 재건축 사업성이 현저히 떨어진다. 용적률 완화 혜택을 받더라도 재건축 추진이 쉽지 않다. 결국 낙후된 주거 환경 개선을 위해선 리모델링이 유일한 대안인 셈이다. 

서리협은 지난 3월9일 서울시 주택정책실과 간담회를 진행했다. ⓒ 서리협

서리협은 원활한 서울시 리모델링 사업을 위해 하반기 '서울시 리모델링 표준 조합규약'과 '표준도급계약서 최종 검토'에 돌입할 예정이다. 이를 위해 여러 법무법인과 리모델링 사업관리자(정비업체), 조합 회원들간 공청회 등도 진행할 계획이다.

리모델링은 단순 자산 가치 증대 목적이 아니다. 노후된 주거 환경에 있어 주택을 허물지 않고 개선하는 행위다. 서리협은 이런 리모델링 활성화를 위해 노력을 아끼지 않을 것이다." 

-서리협이 생각하는 현재 리모델링 시장 상황은. 

"서울시 리모델링 수요예측 결과(2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획)에 따르면, 전체 공동주택 4217개 가운데 준공 15년 이상 주택은 3096단지(73.4%)로 리모델링 가능 범주에 속한다. 세대수 증가형 리모델링은 898개 단지가 추진할 것으로 예측된다. 재건축 예상 단지(878개)를 감안하면 리모델링 수요가 재건축보다 많을 것으로 전망된다. 

그럼에도 불구하고 고금리를 비롯해 △공사비 상승 △정부 재건축 규제 완화 등 이유로 리모델링 시장은 매우 주춤한 상태다. 실제 다수 단지는 사업 추진에 있어 많은 애로사항을 감수하고 있다." 

-정부 규제 완화가 재건축 중심으로 이뤄지는 모습이다.

"재건축 규제 완화가 순차적으로 이뤄지고 있는 반면, 리모델링 규제는 좀처럼 개선되지 않고 있다. 이 때문에 주민 삶의 질은 갈수록 떨어지고 있다. 

물론 정부 차원에서도 리모델링 추진법 제정을 시사한다는 방침이지만, 아직도 논의가 이뤄지지 않고 있다. 야당(더불어민주당) 리모델링 특별법도 계류된 상황. 즉 정부를 포함한 정치권에서 재건축 규제 완화에만 집중하면서 추진 동력을 잃어가고 있는 것이다.   

서립협은 리모델링 시장 활성화를 목표로 지난해 1월26일 출범했다. ⓒ 서리협

또 국토부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 통해 리모델링 추진 사업지 가구수(15%·세대수 증가형)를 최대 21%까지 완화하는 방안을 제시했지만, 이조차도 현실성이 떨어진다는 평가가 우세하다.  

단지 대부분이 까다로운 규제로 수직증축이 아닌, 수평·별동 증축 유형을 택하고 있어 가구 수 제한 완화에도 상대적으로 협소한 사업지는 혜택 대상에서 벗어난다. 이처럼 현재 리모델링 시장은 정부를 비롯한 관련 당국 '탁상 행정'으로 혼란만 가중되고 있다."

 

-리모델링 사업 활성화를 위한 개선 방안은. 

"리모델링 활성화를 위해선 법안 제정이 필수다. 도시정비법만 적용되는 재건축 사업과 달리 리모델링은 △주택법 △국토 계획 및 이용에 관한 법률 △건축법 총 3개 법이 혼재된 만큼 사업 추진에 애로사항이 만만치 않다. 

일례로 리모델링을 추진할 경우 조합 설립을 위한 주민 동의서(67%)를 징구한 이후에도 2차 동의서(75%)를 재차 받아내야 한다. 더불어 경관 및 각종 역량평가에 있어 신축에 준하는 행정심의 과정을 적용받는 점도 문제다. 해당 당국은 사업 절차를 체계적으로 규정하는 '가이드라인'을 제시해야 마땅하다. 

윤 정부 '리모델링 추진법'이나 야당 '리모델링 특별법' 추진이 시급한 이유다. 서리협은 국토부에게 관련 입안 제안을 추진하고 있다. '소수 목소리'인 리모델링 사업지에 대해서도 귀를 기울이길 바란다."

-수직 증축에 대한 입장은.

"주택법 개정(2013년)에 따라 수직증축이 허용된 지 10년이 지났지만, 전문기관 '안전성 검토'가 여전히 까다롭게 운영되고 있다. 실제 수직증축 리모델링 허가 단지는 △송파 성지 △대치1차현대 총 2곳에 불과하다. 때문에 대다수 리모델링 추진 단지는 상대적으로 사업성이 떨어지는 수평·별동 증축을 선택할 수밖에 없는 처지다. 

 

전국 최초로 수직증축 리모델링을 추진하고 있는 송파 성지아파트. ⓒ 서리협

현재 수직증축 검토 기준은 굉장히 체계적으로 마련된 동시에 구조기술 등 관련 건설 용역 업계 수행역량도 충분해 수직증축이 활성화될 수 있도록 정부 당국 전향적 자세가 필요하다."

-향후 계획과 마지막으로 하고 싶은 말이 있다면.

"무엇보다 중요한 건 리모델링 사업에 대한 정부 및 관련 당국 관심이다. 리모델링 제도 개선 및 법제화에 노력을 아끼지 않아야 한다. 

주택 공급 선행지표로 인식되는 '서울시 주택 신규 인허가(지난해 기준)'가 13년 만에 최저 수준을 기록할 정도로 주택 공급 감소에 대한 우려가 커지고 있다. 정부는 이에 대처하기 위해 재건축·재개발은 물론, 리모델링에도 관심을 기울여야 한다. 정확한 정책 가이드라인을 제시해 리모델링 시장이 소외되지 않도록 힘써야 한다."