수방사 부지 '한강변 금싸라기' 고분양가 논란…흥행 미지수

"공공 취지 퇴색" VS "시세보다 저렴, 로또 청약 기대"

한강변에 위치한 '수방사 부지'는 우수한 입지 조건을 확보했다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 이달 사전청약을 앞둔 공공분양주택(뉴:홈) 서울 동작구 수도방위사령부(이하 수방사) 부지가 '고분양가 논란'에 휩싸였다. 지난 7일 추정 분양가(전용 59㎡)가 8억7225만원으로 책정되면서다.

업계에 따르면 수방사 부지는 '한강변 입지'인 동시에 4억원 이상의 시세 차익이 기대되는 '금싸라기' 단지다. 그럼에도 '청년, 무주택 서민들의 내 집 마련 기회 확대'라는 공공주택 취지가 퇴색할 정도의 높은 분양가에 대한 우려 섞인 목소리가 만만치 않다. 

'뉴:홈'은 윤석열 정부가 무주택 실수요자 주거 마련을 위해 내놓은 공공분양주택이다. 5년간 공급될 총 50만가구를 △나눔형(25만가구) △일반형(15만가구) △선택형(10만가구)으로 세분화해 제공한다. 특히 시세 대비 20~30% 저렴하게 공급된다는 점에서 실수요자 이목을 끌기에 충분했다. 

국토교통부 자료 기준 공공분양주택 '뉴:홈'은 올해 1만76가구가 공급된다. 이중 사전청약은 6월 1981가구와 함께 9월(3274가구)과 12월(4821가구) 총 세 차례에 걸쳐 실시한다. 이달 진행하는 사전 청약 단지는 △동작구 수방사(255가구) △남양주 왕숙(932가구) △안양 매곡(204가구) △고덕 강일 3단지(590가구)다. 

이번 사전 청약에 있어 이목이 집중된 사업지가 바로 수방사 부지(일반형)다. 한강변 더블역세권으로 한강 조망은 물론 주요 인프라를 확보한 만큼 그야말로 '금싸라기 입지'를 자랑한다. 

이에 본지는 뉴홈 수방사 부지를 직접 방문해 미래 가치를 느껴봤다.

◆전례 없던 공공분양 역대급 입지 '흥행 청신호'

"'한강뷰', '더블 역세권'. 수방사 부지를 표현하는 단어로 전혀 부족함이 없다. 수방사 부지는 공공주택 답지 않은 이런 우수 조건을 갖췄다. 더군다나 시세 차익도 누릴 수 있다는 점에서 흥행이 예고되고 있다." - 인근 공인중개사 A씨 

노량진역 8번 출구를 나와 10분가량 걷다 보면 펜스로 둘러싸인 수방사 부지를 마주할 수 있다. 한강과 사육신공원을 품고 있는 탓일까. 쾌적한 공기와 분위기가 그대로 전달됐다. 무엇보다 여의도 건물이 훤히 보일 정도로 탁 트인 시야는 상당한 만족감을 선사했다. 

올해 공공분양에 있어 '최대어'로 꼽히는 수방사 부지는 전용 59㎡ 566가구 규모로 조성된다. 이중 군관사와 행복주택 물량을 제외한 255가구가 일반형으로 제공한다. 

수방시 부지 일대. ⓒ 프라임경제

기본적으로 서울 지하철 노량진역(1·9호선)과 노들역(9호선) 중앙에 위치해 '더블 역세권' 입지를 갖췄다. 여기에 △올림픽대로 △강변북로 △한강대로 이용도 편리하며, 일부 세대는 한강 조망도 가능할 전망이다. 아울러 사육신공원을 품은 쾌적한 주거 환경은 덤. 

인근 공인중개사 관계자는 "여의도 인프라를 만끽할 수 있으며, 강남 등 주요업무지구로의 이동도 수월하다"라며 "노량진 일대도 대규모 개발을 추진하고 있어 이에 따른 수혜 역시 기대되고 있다"라고 설명했다.

이어 "무엇보다 인근 래미안트윈파크(전용 59㎡) 최근 실거래가가 13억6000만원인 점을 감안하면 상당한 시세 차익(4억원 이상)도 누릴 수 있다"라고 덧붙였다. 

◆'고분양가 논란' 공공 취지 퇴색 우려

이처럼 '금싸라기'로 주목받는 수방사 부지는 '고분양가 논란'을 좀처럼 불식시키지 못하고 있다. 

국토부에 따르면 추정 분양가(전용 59㎡ 기준)는 8억7225만원(3.3㎡당 3474만원)이다. 이는 서울 민간 브랜드 단지와 비교해도 큰 차이가 없다는 게 업계 진단이다.

 

실제 지난 2월 '영등포자이 디그니티(전용 59㎡)' 분양가는 최고 8억6900만원이며 △휘경자이 디센시아(4월 분양) 7억7000만원 △DMC 가재울 아이파크(6월 분양) 8억8280만원 수준이다. 

일대 주민은 "시세 대비 저렴한 동시에 차익도 누릴 수 있는 장점들이 있지만, 8억7225만원 수준 분양가는 서민들이 감당하기엔 무리"라며 "비슷한 시기에 모습을 드러낼 안양매곡·남양주왕숙(전용 59㎡·3억3622만~4억3934만원)과 비교해 매우 비싸다"고 지적했다. 

 

그는 이어 "'무주택 서민들의 내 집 마련 기회 확대'라는 공공 취지가 퇴색됐다는 비판이 나올 수밖에 없는 이유"라고 덧붙였다. 

윤석열 정부가 무주택 실수요자 주거 마련을 위해 '뉴:홈'을 제시했다. ⓒ 연합뉴스

무엇보다 추정 분양가에 불과한 만큼 '최종 분양가' 리스크도 배제할 수 없다. 또 사전청약 특성상 사업 지연과 같은 입주 시기 변동이라는 변수도 감안해야 한다. 

업계 관계자는 "상황은 지켜봐야 하지만 원자재값 상승 등 공사비가 지속 오르고 있어 내년 본청약 돌입시 확정 분양가는 추가 상승할 수 있다"라며 "뿐만 아니라 각종 변수로 인한 사업 지연 전례도 있어 신중히 청약을 결정해야 한다"라고 우려했다. 

그는 이어 "또 추첨제를 통해 가점이 낮은 수요자도 청약할 수 있다는 점에서 '부모 찬스'로 인한 형평성 논란도 제기될 수 있다"며 "서민 주거 사다리가 로또 청약으로 전락할 수 있다"고 덧붙였다. 

한편 수방사 부지 특별공급(70%) 물량을 살펴보면 △신혼부부 51가구(20%) △생애최초 51가구(20%) △기타 37가구(15%) △다자녀 25가구(10%) △노부모 12가구(5%)다. 이외 잔여 물량(79가구·30%)은 일반 공급된다. 

일반공급 물량 일부(20%)는 추첨 방식으로, 가점이 낮은 수요자도 도전할 수 있다. 추첨 방식의 경우 일반공급 1순위 대상으로 우선 공급한 뒤, 잔여물량(20%)을 낙첨자와 1순위가 아닌 신청자를 묶어 추첨한다.

청약 일정은 오는 19~20일 특별공급을 시작으로 21~22일 일반공급을 실시한다. 당첨자 발표는 내달 5일이며, 본청약은 내년 9월15일로 예정됐다.  

현재 청약을 목전에 두고 있는 수방사 부지는 뜨거운 관심과 우려 속에 출격을 대기하고 있다. 과연 고분양가 논란을 불식시키고 최종 흥행(본청약)에 성공할 수 있을지 주목된다.