[손품발품] 효창공원앞역 '수차례 개발 좌초' 또 다시 표류하나?

도심복합사업 두고 주민 내홍 격화 '추진 동력 상실'

ⓒ 네이버지도

[프라임경제] 3080+ 도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업) 후보지 용산구 '효창공원앞역 인근' 분위기가 심상치 않다. 1년 넘게 주민간 이해관계가 대립하면서 추진 동력을 잃어가고 있는 것. 최악의 경우 사업 좌초 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 

도심복합사업은 △도심역세권  △준공업지역 △빌라촌 등 저층주거지를 공공기관이 주도해 고밀 개발을 통해 주택을 공급하는 방식이다. 특히 용적률 인센티브와 함께 각종 규제 완화 및 인·허가를 통합 심의해 사업 속도를 높이는 게 핵심이다.

업계에 따르면 2021년 2월 도입 이후 9차례에 걸쳐 선정된 후보지는 56곳이다. 이중 9곳(1만5000여가구)을 도심복합사업지구로 낙점했다. 

도심복합사업 가운데 최근 시선을 집중시키고 있는 곳이 바로 '효창공원앞역 인근'이다. 지난해 1월 3080+주택공급방안 후속 조치로, 국토교통부(이하 국토부) 8차 후보지에 선정된 바 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)과 매우 인접한 초역세권 입지다. 

국토부에 따르면 지구 지정을 앞둔 '효창공원앞역 인근'은 향후 2483가구 대단지로 탈바꿈될 정도로 용산 핵심으로 평가된다. 특히 더블역세권 입지에 걸맞은 고밀 개발을 추진, 업무·상업·주거가 혼재한 용산 새로운 거점으로 거듭날 전망이다. 

하지만 정작 해당 사업지는 주민들간 이견 대립으로 사업 추진에 있어 파열음이 발생하고 있다는 게 문제다. 

물론 대다수 주민들은 '개발 통한 주택 공급 확대 및 주거 개선'이라는 측면에서 사업 추진을 환영하고 있다. 다만 일부 주택·상가 소유주들의 경우 △LH 신뢰도 △사유재산 침해 △높은 기부채납 비율 등을 지적하면서 반기를 들고 있다. 

◆"다신 없을 기회" 동의율 67% 확보…천지개벽 기대 

서울 지하철 효창공원앞역 4·5번 출구로 나오자마자 마주할 수 있는 해당 사업지는 '초역세권' 입지를 자랑한다. 여기에 인접한 용문전통시장 때문인지 대로변 상가들과 붐비는 인파에 활기가 느껴진다. 

하지만 골목으로 들어서면 노후된 빌라 등 주택들은 개발 사업의 필요성을 대변하고 있다. 

"드디어 개발 기회가 찾아왔다. 다신 못 올 기회다. 이미 개발 좌초 아픔을 겪은 만큼 이번 사업이야말로 성공적으로 마무리돼야 한다. 더군다나 낮은 사업성 때문에 민간 개발이 어렵다는 점에서 이번 기회에 주거 개선이 반드시 이뤄지길 기도한다." - 효창공원앞역 인근 주민 A씨

효창공원앞역 인근은 과거부터 주거 개선을 위한 노력을 아끼지 않았다. 다만 주민간 이견 대립과 더불어 사업성 악화 등으로 매번 개발이 지지부진했다. 특히 2013년에는 정비구역 해제는 물론 호기롭게 추진했던 역세권사업(2016년)마저 좌초되기도 했다. 

이런 연유 탓에 이번 도심복합사업을 향한 주민들 열의는 어느 때보다 뜨겁다는 게 현장 전언이다. 

효창공원앞역 도심복합사업 홍보 현수막. ⓒ 프라임경제

공공주택특별법에 따르면, 후보지로 선정된 지역은 예정지구 지정을 위해 주민 동의율(10%)을 확보해야 한다. 이후 1년 이내 △주민 동의율 67% △전체 토지 면적 50% 충족시 지정 요건을 갖출 수 있다. 

효창공원앞역 주민대표준비위원회 관계자는 "현재 주민 동의율(67%)을 확보했으며, 토지 면적도 충족하고 있다"라며 "주민 의지가 대단한 만큼 본지구 확정을 위해 역량을 집중할 것"이라고 자신했다.  

인근 공인중개사 관계자는 "잠룡으로 떠오르는 용산 중심지에 위치해 우수한 미래가치를 지닌 곳"이라며 "그간 사업성 악화로 개발이 쉽지 않았기에 이번 개발을 통한 천지개벽을 기대하고 있다"라고 설명했다. 

◆주민 이견 대립 격화 '사업 좌초' 가능성 대두

이런 다수 주민들 입장과는 달리 일부 주택 및 상가 소유주들은 난색을 표하고 있다. 임대료를 통한 수입 기반 자체가 사라지는 동시에 토지 수용에 대한 불만을 토로하고 있다. 이를 입증하듯 사업지 곳곳에선 양측 입장을 담은 현수막들이 경쟁적으로 내걸렸다. 

"사업방식을 두고 주민 갈등이 1년 넘게 지속되고 있다. 이곳은 임대료만으로도 수익이 충분한 상가나 주택 소유주들이 많다. 하지만 사업 주체 LH는 피 같은 재산(토지)을 헌납하는 '사유재산 침해'를 요구하고 있다. 이는 주택·상가 소유주들을 무시하는 태도다. 높은 기부채납 비율로 인한 수익 악화도 우려된다." - 효창공원앞역 인근 주민 B씨 

사업지 곳곳에는 찬성파와 반대파의 현수막이 내걸렸다. ⓒ 프라임경제

난관은 여기에 그치지 않고 있다. 투기 방지 차원에서 지정된 권리산정기준일(2021년 6월29일)도 문제다. 

권리산정기준일 이후 주택을 매수한 주민은 현금청산 대상이다. 형평성 논란을 감안해 후보지 지정 전(2022년 1월26일)으로 기준을 완화하긴 했지만, 아직 법제화되지 않고 있다. 

이런 불만들을 바탕으로 '도심복합사업 철회'를 요구하는 주민들은 사업 추진 반대를 표명, 비상대책위원회(이하 비대위)까지 구축했다. 이들은 개발 철회 요청서를 징구, 상당수 동의를 얻은 만큼 '사업 좌초'까지 강하게 압박한다는 방침이다. 

효창공원앞역 도심복합사업 반대 비대위 관계자는 "본지구 지정을 위해선 토지 면적 기준 동의율 50%를 충족해야 하는 만큼 반대 동의서를 징구하고 있다"라며 "현재 전체 △토지면적 47% △소유면적 58% 수준 동의를 구했다는 점에서 사업 추진은 어려울 것"이라고 주장했다.  

그러면서 "정부 치적을 위해 원주민들을 주리 틀어 희생양 삼으면 안 된다"라고 지적했다.

효창공원앞역 인근 주민 C씨는 "주민들과 협의도 있기 전에 후보지에 선정된 건 정당치 않다"라며 "대형사가 참여하더라도 사업 주체가 LH인 이상 하자 또는 부실시공 우려를 지울 수 없다"라고 비판했다.

그는 이어 "특히 최근 검단신도시 사태를 비춰볼 때 LH를 어찌 신뢰할 수 있겠으며, 특히 민간 대비 사업성이 떨어지는 공공 프로젝트에 어느 건설사가 입찰할지도 알 수 없다"라고 덧붙였다. 

이렇듯 효창공원앞역 인근은 사업 추진에 있어 이해관계에 놓인 주민간 갈등 때문에 여전히 해결 실마리를 찾지 못하는 모양새다. 과연 관련 당국이 이견 대립을 불식시키고 원만한 합의를 꾀할 수 있을지, 나아가 사업 첫 단추를 성공적으로 꿸 수 있을지 주목된다.