상가 양도소득세 주택과 다른점 뭘까?

[프라임경제]자영업을 하는 허창(동작구.38)씨는 종자돈을 힘들게 만들어 꿈에 그리던 내집을 장만했고 이를 시작으로 주택의 시세 차이를 적절하게 활용하여 자산을 늘렸다. 허창씨는 다주택으로 인한 보유세 부담을 고민하면서 주택을 상가로 대체하였다. 그러나 상가 보유 및 관리가 쉽지 않아 양도하려고 하는데 상가의 양도소득에 대해서는 주택이나 토지의 양도와는 다른 과세의 방법을 택하고 있어 허창씨는 세무대리인을 찾아가 상담을 하기로 하였다.

상가 양도소득세 특징

주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 요건 충족 양도시 비과세 적용, 1세대 다주택자의 주택 양도에 대해서 중과를 하고 있고, 토지의 양도에 대해서는 농지 양도시 일정한 요건을 갖춘 경우에만 양도소득세 면제가 된다. 또한 비사업용 토지의 양도, 1세대 3주택자의 주택 양도시 중과 규정이 있다. 그러나 상가의 양도시에는 양도소득세 비과세나 면제 및 중과의 규정이 없다.

이렇게 상가의 양도시에는 사업자가 아닌 개인이 양도하는 주택이나 토지의 양도소득에 대한 과세의 방법과 달리 상가의 양도소득 중 상가건물의 양도가액에 대한 부가가치세를 매수자로부터 거래 징수하여 납부하여야 하는 문제가 발생하게 된다. 즉, 상가의 총 매매가액에는 상가건물의 매매가액과 상가건물의 매매가액에 대한 부가가치세 그리고 상가의 부속토지의 매매가액으로 구성되므로 상가의 매도자가 매수자로부터 거래 징수하여 납부하여야 하는 부가가치세를 거래징수하지 않는 경우에는 상가건물의 매매가액에 부가가치세가 포함되어 거래된 걸로 간주하게 된다. 결국은 상가를 판매한 자는 상가건물의 매매가액에 포함된 부가가치세를 납부하게 되어 소득이 감소하게 된다.

상가 양도시 주의사항

따라서 상가의 양도시에는 매매계약서의 작성시 상가건물에 대한 부가가치세를 매수자가 부담하여야 한다는 사항을 명기한다. 이에 따라 매수자로부터 부가가치세를 거래 징수하여 납부하여야한다. 다만, 상가를 과세사업자에게 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않고 있다.

포괄적양도양수란 상가에 대한 미지급금과 미수금을 제외한 모든 권리와 의무를 매수자에게 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다.

상가 보유 중에 임대소득이나 사업소득을 계산 할 경우 상가건물에 대한 감가상각비를 비용으로 차감하여 소득금액을 계상하는 경우에는 상가의 양도시에 양도가액에 대응하는 취득가액은 감가상각비를 차감한 금액으로 취득가액을 계산하게 되어 상가의 양도시 양도차익이 커지게 되며 양도소득세의 부담이 많게 된다.

양도시 절세법 없을까?

따라서 상가를 단기간 보유 후 양도하는 경우에는 양도소득 금액 계산 시 취득가액에서 차감되는 감가상각비의 효과를 고려하여 종합소득금액의 계산 시 감가상각비를 계상 하는 것이 유리한지 여부를 반드시 세무대리인과 검토하는 것이 좋다.