[손품발품] '재개발 대어' 한남2구역 수주전…10대 건설사 각축전 전망

인상된 공사비·높은 일반분양 비율 매력…고도제한은 걸림돌

한남2구역 일대. = 전훈식 기자

[프라임경제] 용산 한남뉴타운 개발 사업이 속도를 내는 모습이다. 특히 지리적 특성상 우수한 입지를 확보한 동시에 대통령 집무실 이전과 용산국제업무지구 개발 등 간접적 수혜로 인한 인프라 개선도 기대되고 있어 가치는 날로 치솟을 전망이다.

이런 한남뉴타운 중 한남2구역이 오는 11월 대형 수주전을 예고하고 있다. 우수한 사업성과 '한남'이라는 상징성으로 인해 하반기 '재개발 대어'로 꼽히는 만큼 수주권 확보를 위한 대형사들의 불꽃 튀는 각축전이 전망되고 있다.

한남뉴타운은 총 5개 구역으로 이뤄졌다. 구역이 해제된 1구역을 제외하고 현재 추진되고 있는 4개 구역 개발이 모두 완료될 경우 '대장주' 한남3구역을 필두로 총 1만2여세대에 달하는 대단지로 거듭난다. 여기에 인근 동부 이촌동 아파트 개발까지 감안할시 향후 용산 '대규모 주거 타운'이 완성되는 것이다.

◆'한남2구역' 명성 걸맞지 않은 노후화…일대 탈바꿈 예고

"서울 지하철 이태원역(6호선) 3번 출구에서 내리면 곧바로 한남2구역 재개발 사업지가 눈에 들어올 정도로 역세권 입지를 자랑한다. 하지만 가속화되는 주택 노후화와 열악한 주거 환경 탓에 재개발 필요성이 높은 지역이다. 현재 이곳은 우수한 입지적 강점과 상징성으로 건설사들이 눈독을 들이고 있다. 이에 힘입어 사업을 무사히 마무리해 명성에 걸맞은 단지가 탄생되길 바란다." - 한남2구역 주민 A씨(59세, 남) 

서울 용산구 일대에 추진 중인 한남뉴타운 사업은 빼어난 입지 조건을 갖춘 만큼 '대규모 주거타운' 탄생을 예고하며, 사업에 닻을 올리고 있다. 이중 한남2구역은 지난해 11월 지자체로부터 사업시행인가를 획득, 한남3구역 다음으로 속도가 빠르다.

물론, 지난해 12월 조합원간 갈등 탓에 조합장이 해임되면서 사업 추진에 차질을 빚기도 했다. 하지만 2022년 4월 정기총회를 통해 새 조합장이 선출되면서 조속히 사업 정상화에 돌입했다. 구역 크기가 작은 만큼 시공사 선정 이후 더욱 추진력을 얻을 것으로 전망되고 있다.

조합 집행부에 따르면, 한남2구역은 2009년 10월 정비구역지정 이후 △2010년 6월 조합설립 추진위원회 승인 △2012년 6월 조합설립인가 △2021년 11월 사업시행인가를 거쳤다. 시공사 선정 이후 관리처분인가도 완료해 입주까지 노력을 아끼지 않겠다는 포부다.

한남2구역 일대. = 선우영 기자

조합 집행부가 내세우는 차세대 한남2구역 모습은 용산구 보광동 272-2번지 일대 △지하 6층~지상 최고 14층 △31개동 △총 1537세대(임대 238세대) 규모다. 이미 확보된 입지와 함께 한남뉴타운 사업이 모두 완료될시 서울 최중심 '랜드마크'로의 도약이 충분하다는 입장이다. 

한남2구역은 6월 최근 인상된 자재비 등을 고려, 비교적 높은 공사비(3.3㎡ 당 770만원)가 책정됐다. 여기에 비교적 높은 일반 분양 비율(45%)로 사업성도 확보했다. 

물론, 이런 한남2구역 사업이 더욱 성공하기 위해선 고도제한 문제가 해결돼야 한다는 목소리도 만만치 않다.  

사실 서울시는 남산 경관 보호를 위해 한남동 일대 지역 고도(90m)를 제한하고 있다. 이로 인해 고지대에 위치한 한남2구역은 최고 14층까지만 건물을 지을 수 있는 상태다. 

인근 공인중개사 관계자는 "한남2구역 사업 성공 여부는 고도제한 완화다"라며 "결과는 지켜봐야겠지만, 조합이 협의체(한남2·3·4·5구역)를 구성해 고도제한 완화를 위해 노력하고 있는 만큼 확실시된다면 사업성은 더욱 증폭될 것"이라고 말했다.

◆업계 사로잡은 '미래 가치' 치열한 수주전 전망

한남2구역 재개발은 총 사업 규모가 1조1500여억원에 달하는 만큼 뛰어난 사업성과 미래 가치로 관련 업계 시선을 사로잡고 있다. 

서울 중심에 위치한 한남2구역은 우수한 입지 조건을 갖추고 있다. ⓒ 네이버지도

우선 한남2구역은 기본적으로 우수한 인프라와 입지 조건을 갖췄다는 평가다.

한강 조망 확보는 어렵지만, 서울 지하철 6호선 이태원역이 가까운 동시에 반포대교와 한남대교도 인접해 있어 양호한 교통망을 자랑한다. 또 서울 중심에 위치해 3대 중심업무지구(CBD·YBD·GBD)로의 이동도 용이하다. 아울러 보광초등학교가 위치하고 있는 '초품아' 지역이며, 인근 오산중·한강중·오산고도 위치했다. 

여기에 이태원역 상권과 △용산구청 △순천향대 서울병원 등 인프라도 만끽할 수 있다. 무엇보다 △대통령 집무실 이전 △용산국제업무지구 개발 △유엔사·수송부 부지 개발 △용산공원 조성 등 반사이익으로 인해 가치는 확대될 예정이다.

이런 강점들을 앞세운 한남2구역은 현재 많은 건설사들의 구애를 받고 있는 상황이다. 이에 향후 결정될 시공사 선정에 있어 건설사들간 피 튀기는 각축전이 예고되고 있다. 

실제 지난 3일 열린 현장설명회에서는 △삼성물산(028260) △현대건설(000720) △포스코건설 △대우건설(047040) △롯데건설 △GS건설 총 6개 대형사가 참여하면서 프리미엄 단지 탄생에 대한 기대감이 증폭되고 있다. 

인근 공인중개사 관계자는 "10대 건설사들이 설명회에 참여하면서 기대감이 증폭되고 있다" 수주전에 많은 건설사가 참여할수록 더욱 우수한 조건의 공약을 제시할 가능성이 높아 한남2구역에는 큰 호재"라고 설명했다.

조합 집행부에 따르면, 지나친 수주 경쟁 과열을 방지하기 위해 홍보공영제를 운영하면서 불법 홍보를 차단한다는 계획이다. 여기에 컨소시엄을 통한 참여를 제한하면서 우수한 품질의 단지 탄생을 위해 힘쓸 방침이다.

조합 집행부 관계자는 "입찰 마감은 9월23일이며, 입찰 서류와 함께 보증금(현금 400억원·이행보증보험증권 400억원) 총 800억원을 제시해야 한다"라며 "입찰 마감 전이라 별다른 움직임은 없지만 9월 이후 수주전이 본격화될 것이고, 시공사 선정 총회는 11월 중 개최될 예정"이라고 말했다.

이처럼 '전통 부촌' 한남뉴타운 재개발 구역인 한남2구역이 천지개벽을 위한 힘찬 발걸음을 내딛고 있다. 과연 향후 시공사 선정을 비롯해 남은 사안들을 성공적으로 마무리하고, 프리미엄 대단지로 도약할지 주목된다.