이달부터 DSR 3단계 규제 확대, 부동산 대출규제 '단계적 정상화'

생애 첫 주택구매자 대상 LTV 상한 80% 적용, DSR 규제 확대 실효성은 '저하'

올해 7월1일부터 총부채원리금상환비율(DSR)은 3단계 규제 실시로 강화됐으며, 주택담보대출비율(LTV)은 3분기 내로 완화될 예정이다. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] '차주별 총부채원리금상환비율(DSR)' 3단계 규제가 7월부터 실시됐다. 또 3분기 중 실수요자들을 위한 주택담보대출비율(LTV)은 완화된다. 정부는 LTV 완화를 통해 실수요자들에게 내집 마련의 기회를 늘리고, DSR규제를 통해 무분별한 투기나 가계대출을 최소화 하겠다는 의지를 불태우고 있다. 하지만 이 완화와 규제 정책이 저소득 대출자와 실수요자에게 얼마만큼 실효성을 발휘할지 의문이다.  

금융위원회는 지난달 16일 △DSR 3단계 규제 시행 △신용대출 제한 폐지 △생애최초 LTV 80% 완화 등 가계대출 관리·주거사다리 지원 내용을 담은 '가계대출 규제 정상화 방안'을 발표하고 7월부터 시행한다고 밝혔다.

◆ 총 대출 '1억원 초과' DSR 규제 적용, LTV 상한은 80% 

DSR은 모든 가계대출 원리금 상한액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 이번 DSR 3단계 규제는 1억원 초과 대출자가 연간 갚아야 하는 원리금상환액이 연 소득 40%를 넘지 못하게 제한한다는 것이 골자다.   

규제 적용 예를 보면 연봉 5000만원을 받는 직장인이 이번 DSR 규제에 따라 대출 원리금 상한액이 연봉 40%인 2000만원이 넘는다면 신규 대출이 불가능하다. 또한 현재 이용하고 있는 다른 대출이 있을 경우 한도는 더욱 줄어든다.

이달부터 시행된 DSR 3단계는 2단계에서 적용되던 △전 규제지역 6억원 초과 주택담보대출 △1억원 초과 신용대출 △총 대출액 2억원 초과 등의 규제 범위를 폐지하고 무조건 1억원 초과대출에 적용하겠다는 내용을 담고 있다. 

장점은 크게 확대된 가계부채가 우리 경제‧금융에 부담이 되지 않도록 대출을 연 소득으로 제한해 대출자별 상환능력에 맞게 실시한다는 점이다. 반면 사회초년생과 퇴직한 노년층 등 연 소득이 낮은 차주들은 한도가 크게 제한된다는 단점을 가지고 있다. 

이에 반해 LTV는 완화했다. 생애최초 주택구매자에 대해 주택 소재지역, 가격 관계없이 LTV 상한 80%를 적용하고 총 대출한도 또한 기존 4억원에서 6억원으로 늘렸다. 신규 세부 규정은 규제 심의와 금융의 의결 등을 통해 3분기 중 실시 예정이다.

이러한 LTV 완화 방침은 그간 엄격한 대출관리 과정에서 제약되던 주거사다리 지원을 강화하겠다는 성격이 강하다. 하지만 생애최초 무주택자들만 대상으로 시행된다는 점은 여전히 단점으로 지적되고 있다.

다시 말해 연소득 기준 대출규제인 DSR은 강화된 3단계로 가계부채를 관리하는 한편 LTV 완화를 통해 신혼부부 등 실수요자에 대한 주거 관련대출을 늘려주겠다는 것이 핵심이다.

◆ LTV 완화 방침, 저소득 실소유자 대상 실질적 혜택 '미비' 

이처럼 금융당국이 제시한 LTV 완화 방침은 청년‧신혼부부 등 실수요자의 '내집마련' 애로사항 해소를 위한 주거사다리 형성을 목표로 볼 수 있다. 하지만 이러한 완화와 DSR규제 강화가 동시에 이뤄지면서 정작 저소득 청년·신혼부부들에게는 효과가 미미하단 지적도 크게 일고있다.

지난해 말 기준 수도권 아파트 중위가격은 7억7000만원에 육박하는 것으로 집계됐다. 이를 생애 최초 주택구매자 기준 LTV 80%를 적용할 경우 6억2000만원까지 대출이 가능하다. 하지만 DSR 3단계 규제 확대로 6억2000만원을 대출받기 위해선 약 연봉 8340만원 이상이 돼야 한다. 이마저도 다른 대출이 없어야 한다.

이번 DSR 규제 확대로 전체 차주의 29.8%, 전체 대출 77.2% 상당이 규제 대상이 될 것으로 추정된다. ⓒ 연합뉴스

금융위는 이번 DSR 규제 확대로 △전체 차주 29.8% △전체 대출 77.2% 상당이 규제 대상이 될 것으로 추정했다. 이처럼 다수 차주들이 규제 대상이 되는 만큼, 당장 주택을 필요로 하는 저소득 실소유자들에게는 LTV 완화 방안은 별다른 의미가 될 수 없다고 해석 가능하다. 

한 시중은행 관계자는 "LTV 80% 상한 적용으로 대출 한도가 증가했지만, DSR 규제 강화로 혜택을 받는 대상은 저소득 실수요자가 아닌 고소득 연봉자"라며 "저소득자는 오히려 한도가 줄어들 것"이라고 설명했다.

업계 관계자는 "총부채상환비율에 한계가 걸린 차주들은 LTV 완화를 통해 80%까지 대출을 받는다 하더라도 20% 자기자본이 필요하기 때문에 대출이 어려워질 것이다"고 평가했다.

또한 50년 만기 보금자리론의 경우 매월 부담해야 하는 원리금상환액은 줄어들지만 전체 상환기간이 늘어난 만큼 이자 부담과 갚아야 하는 총 원리금이 증가한 점이 단점으로 꼽히는 상황이다.

은행권 관계자는 "DSR 규제로 인한 대출 가능 금액을 높이기 위해서는 기간이 늘어나는 것 외에 방법이 없어 50년 만기 보금자리론이 출시된 것"이라며 "당장 원금 상환은 낮아질 수 있지만 이자 부분에 대한 부담은 늘어나게 될 것"이라고 답했다.

이어 "대출 기간이 긴 금융 상품인 만큼 향후 금리 사이클을 잘 확인해 본인에게 유리한 조건으로 사용할 수 있는 대출이 있다면, 중간에 대환 대출을 이용하는 것이 현명한 방법이다"고 조언했다.