하반기 부동산 시장, 이것이 바뀐다

<下> 건설사-“분양가·용적률 인센티브, 챙기자”

[프라임경제] 하반기부터 부동산 시장은 신혼부부용 소형주택 공급과 택지개발 절차가 간소화되는 등 각종 정책들이 쏟아질 전망이다. 그러나 당초 확정될 예정이었던 송파·동탄2신도시 개발계획 발표가 각 지자체(서울·하남·성남)간의 문제로 연기되는 등 시장의 각종 변수도 잠재돼있어 청약자를 비롯한 소비자들은 규제 맟 각종 정책들을 유심히 살펴봐야할 필요가 있다.

뿐만 아니라 분양가가 추가되거나 용적률을 완화해주는 방안도 추진될 예정이어서 건설사들 역시 확인해야할 부분이 많다는 것이 업계 관계자의 말이다.

◆분양가 움직이는 정책

△공동주택 분양가격 인상
다음달부터 아파트·주상복합 등의 공동주택 분양가가 다소 인상될 전망이다. 주된 이유는 건설자재 가격 변화를 분양가에 수시로 반영할 수 있는 단품슬라이딩제도가 도입되기 때문. 즉, 철근, 레미콘, PHC파일(고강도 콘크리트 파일), 동관 등 건축자재 가격이 3개월 사이에 15% 이상 오르내리면 이를 건설비에 반영하도록 했다.

이와관련 국토해양부는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안 마련으로 주택공급 위축으로 인한 시장 불안을 막고 건설사들의 숨통을 일부 틔워줄 것으로 예상하고 있다. 하지만 건축비 상승은 곧 분양가 상승을 견인하므로 시장에서의 역할은 부정적일 것으로 보인다.

△소비자 만족도 우수 평가 업체, 분양가 추가 가능
소비자 만족도가 높은 업체가 분양하는 주택은 분양가를 높일 수 있게 된다. 국토해양부는 주택업체로부터 소비자만족도 평가 신청을 받아 입주자를 대상으로 조사해 오는 8월 중 최대 10%를 우수업체로 선정할 예정이다. 우수업체로 선정되면 오는 9월 1일 이후 입주자모집 승인신청을 하는 주택의 지상층 건축비 1%를 분양가에 추가할 수 있게 된다.

◆세금혜택 및 인센티브 포함된 정책

△우수 디자인 아파트 용적률 인센티브
서울시 건축 심의기준을 충족하는 우수 디자인 아파트는 용적률이 10% 추가로 주어질 전망이다. 서울시는 지난해 8월부터 ‘건축심의 개선대책’을 마련해 운영하고 있으며, 이 같은 내용을 담은 ‘공동주택 심의기준’을 서울시 300가구 또는 5개동 이상 모든 아파트에 적용할 계획이다.

△친환경 건축물, 공연장 세금 혜택
서울지역에서 일정 기준 이상의 친환경 소재를 사용하거나 에너지 절감형으로 설계된 건축물은 취득세와 등록세를 최대 20% 감면받게 된다. 서울시의 ‘서울특별시세감면조례 개정안’에 따르면 서울시 ‘친환경건축기준’에서 정한 ‘인정등급 기준’에 따라 1등급 20%，2등급 15%，3등급 10%，4등급 5%로 차등 경감한다.

◆규제가 완화되는 정책

△준사업승인제 도입
국토해양부와 서울시는 도심 주택공급을 확대하기 위해 주택법 시행령 개정을 통해 다세대·다가구에 대한 ‘준사업승인제’를 오는 9월까지 도입하기로 했다.
준사업승인제는 20가구 이상 100가구 미만의 다세대·다가구에 대해 놀이터, 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해 주고 층수도 1∼2개 층 가량 높일 수 있게 인센티브를 주는 제도다. 공급되는 지역은 재정비촉진지구 등 재개발 지역을 제외한 주택지역이다.

△도로폭에 따른 건축물 높이제한 완화
도로폭에 따른 건축물의 높이제한을 완화하는 내용의 건축법 시행령 개정안이 이달 중 공포돼 시행된다. 개정안의 핵심은 시장, 군수, 구청장이 필요하다고 판단하는 대지에 대해서는 가로구역별 최고높이 제한을 완화하도록 하는 것이다. 가로구역은 ‘도로로 둘러쌓인 지역’으로 가로구역별로 최고높이가 정해져 있지만 지자체장이 인정하는 건축물은 이에 구애받지 않아도 된다.

그러나 개정안이 시행되더라도 건축위원회 심의를 통과해야 최고높이 이상으로 지을 수 있게 되고 일조권에 의한 높이제한, 용적률에 의한 높이제한 등은 그대로 적용받기 때문에 높이 완화가 다소 제한적일 전망이다.