[전문가리포트]하반기 부동산 시장 전망 및 투자전략

뉴타운·재개발 지분 투자, 추가 부담금 등 꼼꼼히 점검해야

[프라임경제] 올 하반기 부동산 시장 특히 주거용 부동산 시장은 올해 상반기 패턴에서 크게 벗어나지 못할 으로 전망된다. 올 상반기 강세를 보였던 강북지역아파트 가격 상승폭은 크게 줄어들 것으로 보이는데 심리적인 가격 저항선에 부딪혀 투자 수요가 더 붙기 힘들기 때문이다.

서울시 도시계획국 자료에 따르면 연초부터 아파트 값이 크게 올라 주택거래신고지역으로 지정된 노원구, 강북구, 도봉구 등 동북부 3구의 아파트 거래량은 지난 1,908건에서 5월에는 663건으로 3분의 1 가량 감소했다. 강북지역 주택거래량 추이만 놓고 봤을 때 뚜렷한 감소세를 보이고 있기 때문에 상반기보다 하반기에는 가격상승폭이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.

◆서울 외곽지역, 경기북부 강세, 남부약세 지속될 듯

강북권 소형 아파트값 급등에 따른 반발매수로 경기북부권인 의정부,동두천,양주 일대가 상반기 각광을 받았다. 강북 지역 아파트값이 단기간에 급등해 매물이 거의 없자 경춘선 복선화사업 등 호재가 있는 있는 이들 지역으로 수요가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 이에 비해 강남권 하락의 직접적인 영향을 받은 경기 과천시, 용인시, 화성시 등 하락세를 보여왔다. 결론적으로 강남,분당을 중심으로 하는 경부축 고가 아파트들이 올해 하반기에도 상승반전하기 힘들것으로 보이기 때문에 상대적으로 저렴한 경기 북부지역의 상승세는 지속될것으로 예상된다.

◆강남권 하반기에도 약세 지속

강남권 일대가 송파구 잠실, 반포 일대의 대규모 입주아 맞물려 적어도 올해말까지 침체가 지속될것으로 예상된다.강남권에는 올 들어서만 약 2만7,000여 가구의 신규 아파트들이 입주를 했거나 앞두고 있는 상태로작년에 입주한 9163가구보다 거의 세 배에 가까운 수치다. 설상가상 더딘 규제완화로 인해 재건축 단지 위주로 급매물까지 출현되고 있어 하반기에도 강남권 부진이 계속 될것으로 예상되고 있다.

다만 하반기 부동산 시장에서 가장 중요한 변수로 `정책 방향 변화`를 주목해야 한다. 특히 9월 정기국회에서 한나라당이 종합부동산세, 양도소득세 등에 적용되는 고가주택 기준을 6억원에서 9억~10억원으로 상향하는 안이 통과되고 고가주택에 대한 총부채상한비율이 상향조정될시, 강남권 주택수요가 살아 날 수 있다.

◆재개발,뉴타운 하향안정세-지분쪼개기 폐해 사회문제화

상반기 부동산시장의 최대 화두중의 하나는 단연 뉴타운ㆍ재개발예정 구역내의 지분쪼개기로 인한 폐해다. 뉴타운과 재개발 지역에도 지분 가격이 하락해 조합원 부담이 커지면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지 빨간불이 켜졌다. 게다가 서울시가 상가나 오피스텔 등 비주거용 건축물이 사실상 주거용으로 사용되면 아파트 입주권이 나오던 관행에 제동을 걸면서 입주권을 노리고 상가나 오피스텔을 샀던 투자자들이 안절부절 못하고 있다.

◆재개발,뉴타운 예정 지역내 신축빌라 구입은 신중히

서울시가 ‘재개발 지분 쪼개기’를 통한 투기를 막기 위해 오는 7월 이후 뉴타운 등 재개발지역에서 준공되는 전용면적 60㎡ 이하 빌라에 대해 재개발아파트 입주권 부여대상에서 제외키로함에 따라 해당지역 투자시 먼저 꼼꼼한 확인을 해야 한다.

◆재개발 뉴타운 투자전략

뉴타운·재개발 지분 투자때는 소액으로 투자할수 있다는 장점도 있지만 향후 추가 부담금 등까지 고려해 접근해야 한다. 아직 계획이 확정되지 않고 저평가된 지역 위주로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다. 묻지마식 지분 투자로 지분값에 거품이 많이 끼어 관리처분을 위한 지분 평가액이 실제투자액보다 크게 낮아 손실을 보는 사례도 속출하고 있기 때문에 주의해야 한다. 지난해부터 급등한 재개발 지분 값은 이미 거품이라 볼 수 있는 곳이 많기 때문에 하반기에는 지역별로 지분값 조정양상이 나타날 것으로 예상된다.

재개발과 뉴타운은 적어도 올해말까지 침체가 예상되므로 올초 가격이 급등한 초기 사업장보다는 관리처분인가가 나와 평가액이 확정된 지역위주로 공략하는 게 좋다.

◆오피스텔 인기 지속될 듯

신규 분양에서도 오피스텔은 '로또텔'로 불리우며 인기를 지속하고 있다. 올해 상반기 도심권에 위치한 오피스텔은 가격도 오르고 임대료도 크게 상승했는데 주거지밀집지에 있는 오피스텔로까지 가격 상승세가 번지고 있다. 주택시장에 대한 규제가 지속되면서 대체상품 격인 오피스텔이 인기를 끌고 있고 최근 소형아파트 가격이 오르면서 20~30대와 투자자들이 오피스텔로 관심을 돌린 것으로 풀이된다. (자료: 부동산 114)

민간 부동산정보업체조사인 부동산 114에 따르면 전국 오피스텔 매매가격 상승률은 지난 1월 6.55%를 기록한 데 이어 2~4월 3개월 연속 7%대(7.0%, 7.3%, 7.2%)의 높은 상승률을 보였다. 서울지역 역시 월 평균 7% 안팎의 높은 매매가격 상승률을 기록했다. 주택에 대한 규제가 지속되고 소형아파트상승세가 지속되면 실수요자 뿐만 아니라 투자자들까지 지속적으로 관심을 가질 수 밖에 없어 하반기에도 상승세가 지속될수 밖에 없다.

◆하반기 유망 분양물량도 노려야

7월부터 분양예정인 은평뉴타운 판교 ,광교신도시에 대해 투자문의가 줄을 잇는다. 은평뉴타운은 서북권 최대의 친환경단지로 투가가치가 기대되며, 판교와 광교신도시는 수도권 2기신도시 중에서 최대 우량주로 꼽히는 곳이다. 전문가들조차도 우열을 가늠하기 힘들 정도로 투자가치가 우수한 곳으로 청약자들간의 박빙의 승부가 예상된다.

◆서북권 최대의 친환경 도시 ,은평뉴타운

우선 7월중 분양될 은평2지구에서 청약가점제 대상 물량이 117가구가 나오는데 1지구에 비해 지하철 3호선(구파발역)이 더 가깝지만 분양가 상한제가 적용돼 전매 제한을 적용받는다.입주 초기 편의시설이 부족한 데다 후분양제가 적용돼 잔금 납부에도 시간적 여유가 부족하기 때문에 지난해 청약 열기를 재현하기는 어려울 것으로 전망되지만 도시기능을 갖추어갈수록 투자가치가 부각될것으로 전망된다.

◆판교와 광교신도시,

올해 판교신도시에서는 아파트와 연립을 포함해 총 5개 단지에서 1280가구가 쏟아질 예정이다. 이 가운데 오는 9월 대우건설과 서해종합건설이 공급하는 '푸르지오 그랑블'은 총 948가구가 122㎡를 초과하는 중대형으로 지어진다. 분양가는 성남시가 채권상한액을 포함해 주변 시세의 80% 수준에서 정할 것이라고 밝힌 만큼 3.3㎡당 1800만원 수준에서 책정될 전망이다.이번에 분양될 A20-2블록은 중심 상업지구와 신분당선 역사, 분당 정자동에 인접해 있어 판교에서도 A급 입지조건을 갖췄다.

2013년까지 모두 3만242가구로 조성되는 광교신도시에는 올해 2,333가구가 분양될 예정이다. 특히 울트라건설이 시공하는 ‘광교 울트라 참누리’는 최고 34층 10개 동에 총 1,188가구에 달하는 대단지로 신대저수지와 주변을 둘러싼 공원을 조망할 수 있다. 여기에 영동고속도로, 용인~서울 간 고속화도로 이용이 편리하고 신분당선이 지나간다. 그러나 초기 기반시설이 미흡한 가운데 본격적인 분양 일정이 내년(1만708가구)과 2010년 이후(1만3358가구)로 예정돼 있어 올해 분양물량 청약가점은 판교보다 높지 않을 것으로 관측된다.

광교신도시는 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 10~20% 저렴하게 신규 공급이 이뤄지는 데다 녹지율도 40%대로 분당이나 일산 등 1기 신도시에 비해 두 배 이상 높다는 점이 장점으로 꼽힌다. 판교와 광교신도시의 공통점은 우수한 교통여건과 함께 자연환경을 잘 갖추고 있다는 점이다. 판교는 서울 강남과 분당신도시 사이에 위치하고 경부고속도로와 외곽순환도로 이용이 수월하다. 분당~수서 간, 분당~내곡 간 고속화도로가 관통하는 데다 주변이 청계산과 금토산, 남서울CC 등으로 둘러싸여 주거환경도 쾌적하다는 평가다.

◆당첨가능 예상점수는 얼마

하반기 은평뉴타운, 판교·광교신도시 등 수도권 유망지역 분양을 기다리는 수요자라면 과연 청약가점이 얼마나 돼야 당첨권에 들 수 있는지에 대해 관심이 높을 것이다. 이들 지역 아파트의 당첨 예상점수는 45~70점으로 예측되는데 선호도가 높은 판교신도시 분양분에 대한 가점이 비교적 높을 것으로 예상된다. 두 신도시 가운데 청약경쟁률은 광교가, 투자가치는 판교가 우세할 것으로 예상된다. 입지와 교통여건, 주변환경에서 판교가 모두 앞서지만 3.3㎡당 1,800만원대인 분양가가 일반 수요자들에게 부담으로 작용한다.

우선,7월 중 분양예정인 서울 은평뉴타운 2지구 A공구의 예상가점은 50~60점이면 안정적으로 당첨권안에 들것으로 예상된다. 다만 총 875가구 가운데 118가구만이 가점제 대상이다. 지난해 12월 공급된 1지구 A-1블록 136㎡의 경우 평균 가점은 60점 최고 가점은 무려 69점에 달했다. 우선 오는 9월 대우건설과 서해종합건설이 A20-2블록에서 123~337㎡ 48가구를 분양할 예정인 판교신도시의 당첨 가능 청약가점 예상치는 55~65점이 될것으로 예상된다. 수도권 최고입지를 갖춘 신도시인데다, 판교에서는 마지막 중대형 아파트라는 점 때문에 청약경쟁이 치열할 것이다. 하지만 전반적으로 강남을 비롯한 분당 ,용인등 경부축 부동산 시장이 하락 추세에 있는만큼 지난 2006년도 판교 청약률보다 낮을것으로 예상된다.

비슷한 같은 시기 첫 분양에 들어갈 광교신도시 내 울트라건설의 A-21블록 1,188가구도 판교에 버금가는 청약가점이 예상된다. 85㎡ 이하는 3.3㎡당 최고 1,200만원대, 중대형인 85㎡ 이상은 최고 1,500만원 대로 책정될것으로 보인다. 당초보다 분양가가 20% 정도 높게 책정되면 주변 시세와 엇비슷하게 됨으로써 우려되었던 청약과열 현상은 많이 줄어들 것으로 보인다. 이에따라 당첨 안정권인 청약가점도 45~50점정도로 당초 예상보다 5~10점 정도 줄어들 전망이다.

유엔알 컨설팅 그룹(U&R consulting group)  박상언 대표