미분양 사태 ‘분양가 상한제가 원인’

[분양가상한제 허와 실]①시장 기대감, 악성 미분양 키운다

[프라임경제] 전국 미분양 아파트가 13개월만에 감소했다. 국토해양부가 발표한 바에 따르면 지난 4월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 12만9,859가구로 1개월 사이 1,898가구 감소한 것. 그러나 전국 미분양가구의 80%이상을 차지하고 있는 지방의 경우, 오히려 947여가구 늘어난 10만9,623가구로 집계됐다. 즉 현재 주택시장은 극심한 침체와 미분양 적체로 정상적인 기능을 못하고 있으며 공급자와 소비자 모두에게 적잖은 비용을 가중시키고 있는 것이다. 이에 주택업계를 비롯한 건설업체들은 시장경제질서하의 가격결정 방식에 정면으로 배치되고 헌법상 보장된 기업활동의 본질적인 권리도 침해하는 분양가상한제의 폐지와 개선을 최우선적으로 요구하고 있는 상황이다. 분양가상한제 및 분양원가 공개의 시행으로 이를 기대하는 수요층의 기존 분양물량에 대한 매수 기피가 지속돼 과잉공급 현상을 빚고 있기 때문이다.

얼마전 정종환 국토해양부 장관은 분양가상한제에 대해 “보완할 생각이 없다”고 밝혔다. 참여정부 몇 년 동안 중앙정부가 주택정책에 함몰됐지만 성공하지 못했고 규제 위주로 하다보니 부작용이 생겼기 때문이라는 것이다.

결국 정부는 규제완화 또는 규제개혁을 부르짖고 있지만, ‘주택시장의 가격안정을 저해하지 않는 한도’라는 전제를 내세우며 소극적인 자세로 일관해 주택시장의 불신을 점증시키고 있는 것이다.

◆주택시장 반영 못해…

주택분양가에 대해 정책당국이 직접 통제하는 것은 지난 1963년 11월 공영주택법에서 처음 도입되었다고 할 수 있다. 이후 1977년 주택건설촉진법에 의해 건설되는 민간주택에 대해서도 가격 통제가 시작됐고 1989년에는 원가연동제(정부가 토지비용과 표준건설비를 토대로 분양가격을 평가하고 승인하는 제도)로 전환됐다.

1995년에는 정부가 분양가 제한이 최초분양자에게 지나친 시세차익을 안겨주고 시장왜곡 현상이 적지 않다고 판단, 주택보급률 90% 이상에 미분양주택이 많은 강원, 충북, 전북, 제주 등 4개 도시의 전용면적 85㎡ 이상의 분양주택부터 분양가 규제를 폐지하기 시작했고 1999년에 들어서야 국민주택기금 지원 60㎡ 이하를 제외한 모든 곳에 분양가제한이 전면 폐지됐다.

그러나 정부는 부동산가격의 전반적인 급상승이 확산되면서 주택가격을 안정시킨다는 명목으로 지난 2005년부터 분양원가 공개와 함께 분양가상한제를 재도입했다. 더욱이 2007년 9월부터는 민간택지의 경우에도 분양가상한제를 실시하고 있으며 과도한 시세차익 차단을 위해 채권입찰제 및 전매제한도 함께 시행 중이다.

현재 분양가상한제는 일반 분양주택 외에, 재개발·재건축, 주상복합, 비도시지역내 택지 등 모든 유형의 민간주택에 적용되고 있다. 분양원가 공개는 공공택지와 민간택지로 이원화해 시행 중이다. 특히 공공택지의 분양원가는 세부항목 61개를 공개, 민간택지는 수도권 및 투기과열지구에 한해 분양원가를 공개하도록 하고 있다.
 
물론 일각에서는 분양가상한제 적용주택은 분양당시 가격의 메리트가 있다고 평가하지만 수도권의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년간 전매가 금지되기 때문에 장기간 거주이전의 제약과 재산권행사의 제약이 크다는 장점도 부각되고 있다.

아울러 마감재 등의 선택 등을 둘러싼 분쟁가능성이 적지 않으며 원자재가격의 급상승 등 주택시장 외부환경 변화에 따른 원가상승의 실질적인 반영이 쉽지 않아 분양계약의 당사자 모두에게 선택의 부담을 안겨주는 등 시행에 따른 문제점이 적지 않은 상황이다.

◆‘분양가상한제’ 기대감이 ‘미분양’ 키운다

한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 “분양가상한제 적용물량의 가격 메리트에 대한 과도한 기대감이 주택분양시장에서 실수요자의 분양신청 시기마저 늦추게 만들고, 기존주택시장에서는 급매물에 대한 탐색전만 이뤄져 거래량도 극히 저조한 실정”이라고 지적했다.

아울러 “(분양가상한제)이를 피하기 위한 밀어내기식 공급물량이 아직도 남아 있는 가운데, 분양가상한제의 적용 물량이 5월부터 본격적으로 출시됨에 따라 기존 미분양물량의 해소도 장기화될 가능성이 높다”고 전망했다.

즉 분양가상한제 적용대상 주택의 선택여부는 수요자가 가격이나 품질(마감재 등), 분양조건(장기간 전매제한) 등의 비교를 통해 결정을 하겠지만 그와 같은 판단과 경쟁이 제대로 정착되기까지 주택건설업계의 생존여건은 상당히 심각한 상태에 직면할 것으로 예상되는 상황인 것이다.

민간택지까지 확대·시행되고 있는 분양가상한제 적용주택이 인근시세나 기존 분양주택보다 20~30% 저렴하게 공급될 경우, 기존 미분양주택은 상대적인 높은 분양가로 인해 수요자들로부터 외면받게 된다. 즉 적체된 물량의 고착화 우려도 배제할 수 없는 상황인 것이다.

분양가상한제를 피한 ‘밀어내기식 분양’이 끝나면 주택건설업계의 공급계획 자체에 대한 소극적인 입장으로 공급물량의 대폭적인 감소도 예상된다. 분양에 따른 사업리스크 요인이 많아 민간택지에서의 주택공급 자체에 신중한 입장이며 당분간 관망세의 전환이 예상되므로 분양물량 감소에 따른 장기적인 시장침체가 우려된다.

결국 미분양 적체물량의 산적 및 분양가상한제 저가물량에 대한 시장 내 수요자의 지나친 기대감이 오히려 거래경색을 악화시키는 요인으로 작용하는 것이다.

 ※다음에는 [분양가상한제 허와 실]‘②아우성치는 주택·건설업계’가 이어집니다.