[아하! 부동산 용어사전] 현대건설은 시행사가 아니다?

[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '아하! 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 '시행사'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

시행사 : 부동산을 업으로 영위하는 회사. 부동산을 개발할 시 모든 사업을 총괄하는 실질적 운영자를 일컫는 말. 건축법에서는 '사업 주체', 주택법에서는 '건축주'로 지칭한다. 

분양 책자나 홈페이지에서 '시행사'라는 단어를 자주 접하게 되는데요. 특히 '내 집 마련'에 관심이 많은 수요자는 시행사를 비롯해 △시공사 △신탁사 △분양대행사에 대한 용어 및 역할에 대한 이해는 필수입니다.

우선 '시공사' 사전적 정의는 토목 및 건축 등에 관한 일을 시행하는 회사로, 시행사나 공기업 등으로부터 건축 공사를 발주·위탁·수주 받아 사업을 진행하는 업체를 의미합니다. 현대건설(000720)이나 GS건설(006360) 등과 같은 건설사들이 대표 시공사라고 할 수 있죠.

관련 업계에 따르면, 시공사가 시행과 시공을 모두 맡는 경우 '자체 개발 사업', 시공만 위탁한다면 '도급 사업'으로 분류하고 있죠. 이중 도급 사업은 단순 시공만 진행한다는 점에서 건축 이외 문제에 대한 법적 책임을 지지 않습니다.

'신탁사'는 건설에 필요한 자금을 관리하고 보증을 진행하는 회사로, 계약자 자금을 안전하게 보호하는 역할을 담당합니다. 만일 건축 과정에서 시행사나 시공사가 부도가 났을 경우 일종의 안전장치가 되는 것이죠. 분양대행사는 시행사와 계약을 체결해 분양 관련 업무만을 수행하는 업체입니다.

그렇다면 이중 가장 중요한 요소인 '시행사'에 대해 알아보도록 하겠습니다. 쉽게 설명하자면 건축물을 짓는 프로젝트 기획부터 처분(분양)까지 전 과정을 관리하는 회사로, 개발 사업을 총괄하는 실질적 운영자죠. 다른 용어로 '디벨로퍼(Develper)'라고도 부릅니다.

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시행사들은 금융기관으로부터 자금 조달은 물론, 시공사 선정 및 도급 건설을 위탁합니다. 더불어 △분양대행사 선정 △기획 △용지확보 △설계 △각종 인허가 △입주 △사후 관리 등 사업 전반에 걸친 모든 업무를 진행합니다. 

물론 국토교통부 정식 등록을 거쳐야만 이런 일련의 역할을 수행할 수 있습니다. 주로 재건축·재개발 등 도시정비사업의 경우 해당 조합이, 민간 사업자는 부동산 개발회사나 지주 등이 시행사를 맡습니다. 

시행사는 사업 전 과정을 도맡는다는 점에서 문제 발생 시 모든 책임을 피할 수 없습니다. 즉 건축 이외 문제에 대한 법적 책임을 지지 않는 시공사와 가장 큰 차이점이죠. 

이전에는 대다수 시공사들이 택지를 직접 매입해 시행사 역할까지 수행하는 자체 개발 사업이 일반적이었습니다. 하지만 서울 중심으로 택지 부족 현상과 △기업 부채비율 감소 △사업 전문성 담보 등 이유로 현재 시공사들은 도급 사업 위주로 추진하는 추세입니다. 

일반인들은 통상 시공사 브랜드만 보고 매매 여부를 결정하기 쉽지만 '사업 주체'인 시행사 역량 및 자금능력 등을 주의 깊게 살펴보는 것도 매우 중요한 요소입니다. 향후 문제 발생 시 역량이 부족한 시행사일 경우 피해는 수요자들에게 고스란히 전가될 수 있기 때문입니다.