분양가상한제, “폐지되어야 마땅”

주건협 김영수 신임회장 취임 인터뷰

[프라임경제] ◆다음은 대한주택건설협회 김영수 제7대 신임회장과의 일문일답.

△주택업계가 매우 어려운 시기에 중책을 맡으셨는데 소감은.

-최근들어 주택건설업계는 신규주택 청약률·입주율 하락과 미분양아파트 급증에다 원자재가격 및 유가 급등 등에 따라 매우 심각한 어려움에 직면해 있다. 이는 정부가 분양가상한제 등 규제일변도의 주택정책을 지속적으로 시행하고 있는데다 시장경제원리를 무시한 인위적인 수요억제 정책으로 주택구매 수요가 급속히 위축되었기 때문으로 보인다. 이처럼 회원업체들이 견디기 힘든 어려운 시기에 주택업계의 대표단체인 협회의 회장이라는 중책을 맡게 되어 막중한 책임감과 사명감으로 어깨가 무거운 것이 솔직한 심정이다. 그 어느 시기보다도 해야할 일이 많은 만큼, 회원사는 물론 협회 임직원 모두와 머리를 맞대고 해결방안을 모색하여 지금의 위기상황을 슬기롭게 극복하여 주택업계가 조기에 정상화될 수 있도록 혼신의 노력을 기울일 것이다. 

△협회 운영방안은.

-우선 단기적으로는 주택시장 침체 장기화로 인해 회원업체들의 경영여건이 급속히 악화되고 있는 만큼 이들의 경영난이 해소될 수 있도록 주택시장 활성화를 위해 협회의 역량을 집중할 방침이다. 그리고 지금의 위기상황을 잘 극복하고 주택시장이 정상화될 경우 중장기적으로 협회의 내실을 기하고 회원사의 경쟁력을 강화하는데 협회운영의 주안점을 둘 계획이다. 특히, 주택사업여건개선을 위해 정책개발분야를 강화하여 주택사업승인 전후를 비롯한 문제점들을 상시적으로 파악하여 시의적절하게 체계적‧논리적 대응방안을 강구하도록 하겠다.

△주택업계의 당면현안은.

-주택업계의 최대 당면현안은 침체가 심화되고 있는 주택경기를 조속히 회복시키는 것이다. 이를 위해서는 거래활성화를 통해 미분양주택 급증문제를 해결하는 것이 절실하다. 지난 3월말 현재 정부집계에 따르면 전국의 미분양아파트가 13만2천여가구로 지난 1998년 IMF외환위기(10만2천호) 이후 최대물량을 기록하고 있다. 그러나 주택업체들이 노출하지 않은 미분양물량까지 합치면 25만호에 육박할 것으로 보인다.

정부에서는 미분양주택문제를 해결하기 위해 6.11지방미분양대책을 발표했지만 구체적인 내용이 미흡하여 실효성에 의문이 든다. 특히, 적용기간이 1년으로 짧은데다 전제조건이 너무 많아 침체된 지방 주택시장을 살리기에는 한계가 있다. 따라서 지방주택시장 정상화를 위해서는 어느정도 투자수요를 유발할 수 있도록 양도세 감면, 종합부동산세 고가주택 기준상향, 주택담보대출비율 추가상향 등의 조치가 필요하며, 또한 미분양문제는 수도권까지 확산되어 주택업체들의 경영난을 부추기고 있는 실정으로 서울‧수도권에 대해서도 이러한 해소방안을 함께 적용해야 할 것이다.

아울러 거래활성화를 위해서는 주택시장침체로 도입취지가 무색해진 주택전매제한제도의 합리적 조정이 필요하다. 부동산가격 안정이라는 명분아래 최장 10년동안 전매를 제한하고 있어 거주이전자유와 사유재산권 침해 등 위헌소지마저 있는 주택전매제한기간을 대폭적으로 완화해야 한다. 또한 투기우려가 줄어든 수도권지역을 선별하여 투기과열지구 및 주택투기지역 지정을 해제해야 하며, 6억원 초과주택에 대한 자금조달계획 및 입주계획 제출을 의무화하고 있는 주택거래신고지역제도도 지난 2006년 1월부터 시행되고 있는 부동산실거래가신고제도와 중복규제인 만큼 폐지되는 것이 바람직하다.

지난해 9월부터 전면 시행하고 있는 분양가상한제는 시장경제질서하의 가격결정방식에 정면으로 배치되고 헌법상 보장된 기업활동의 본질적인 권리도 침해하는 만큼, 폐지되어야 마땅하다. 저소득 서민층을 대상으로 공급하는 국민주택규모이하의 경우에는 서민주거안정을 위해 분양가상한제를 제한적으로 적용하되, 나머지 부문은 분양가상한제 실시를 전면 폐지해야 한다.

주택건설사업 및 분양 승인과 관련하여 41개 법률과 142건의 규제가 존재하고 있으며, 주택사업 인허가 과정에서 교통영향평가, 도시계획 심의 등 복잡한 절차로 인해 사업기간이 장기화됨에 따라 주택업체들의 경영부담으로 작용하고 있는 만큼, 각종 심의제도를 폐지 또는 통폐합하는 것이 시급하다. 아울러 문화재 지표조사 소요기간이 길고 사업시행자에게 조사비용을 부담시켜 분양가상승요인으로 작용하고 있어 개선이 필요하며, 학교용지확보에 관한 특별법을 폐지하여 공공재인 학교용지 확보는 기본적으로 국가나 지자체가 일반재정으로 부담하는 것이 타당하다.

주택사업특성상 주택사업용토지의 장기보유가 불가피한데도 불구하고 종합부동산세를 과세하고 있어 개선이 요구된다. 주택사업용 토지는 자본적 보유로 구분하여 사업계획승인 이전 단계에서 보유하고 있는 주택사업용 토지에 대해서는 일정기간의 요건충족시 종합부동산세 부과를 면제해야 한다. 아울러 주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하는 경우 소유권 보존등기시 납부하고 있는 취‧등록세를 비과세해야 한다.

절대적으로 부족한 택지공급을 확대해야 한다. 그동안 민간부문에서 택지소요량의 60%를 공급해 왔으나, 2003년 이후 준도시지역과 준농림지역을 통합한 관리지역화 등 택지취득개발관련 규제강화로 인해 민간의 택지공급이 크게 위축되어 있는 실정이다. 특히 현재 민간의 공공택지개발은 민‧관합동법인의 형태로 제한적인 사업참여가 가능토록 되어 있으나 민간의 참여지분이 49%로 제한되어 있어 사실상 민간의 사업추진이 불가하여 지금까지 시행된 사례가 한건도 없는 실정이다. 따라서 공공택지 개발시 민‧관 경쟁체제를 도입하고 택지개발촉진법상 민간의 택지개발 참여기회 확대를 위해 민간업체의 컨소시엄 또는 지주공동형태로 참여할 수 있도록 개선해야 한다.

주택업체들의 유동성에 직접적으로 영향을 미치는 금융지원이 확대되어야 한다. 프로젝트파이낸스(PF)제도 활성화와 국민주택기금 지원확대, 모기지론 활성화 등이 적극적으로 추진되어야 한다. 특히, PF제도는 주택업체들의 초기자금조달을 원활히 할 수 있는 좋은 금융제도다.

이밖에도 시장지배적 지위를 남용한 대한주택보증(주)의 보증수수료율 인하, 감리제도의 합리적 조정, 도심지 용적률 상향 및 층고제한 완화,주택 재건축 후분양제 폐지 등이 하루빨리 이루어져야 할 것이다.