인수위 부동산 정책, 어디로 가고 있나…

MB 부동산정책, ‘소문난 잔치에 먹을 것 없다’

[프라임경제] △양도소득세 2년 거주 규정 폐지, △양도세 장기보유 특별공제 폭 확대, △취·등록세 완화, △신혼부부 내집마련 지원, △지분형 분양주택, △지방 투기과열지구 및 투기지역 해제, △재건축 및 재개발 규제완화, △분양제도 개편. 이는 지난 1월 대통령직 인수위원회에서 밝힌 새 정부의 주요 부동산 정책이다. 그러나 지금까지 이명박 정부의 부동산 정책을 살펴보면 ‘소문난 잔치에 먹을 것 없는 상황’이다. 대통령직 인수시절부터 지분형 분양주택, 신혼부부 주택공급 등 이전 정부와는 다른 정책을 내 놓을 것으로 기대했지만 실제로 시행되는 것은 손에 꼽을 수준이기 때문이다. 이에 인수위시절 밝힌 주요 부동산 정책을 중심으로 현재의 진행 상황을 살펴봤다.   

당선 초기, 부동산 관련 규제를 완화하겠다는 이 대통령의 취지가 명백히 드러남에 따라 하루가 멀다하고 강남권은 노른자 지역을 중심으로 수 천만원씩 급등했다. 이에 인수위 측은 고민에 빠졌다. 결국 “상반기는 유지하고 하반기나 2009년부터 수정에 들어갈 것”이라 밝히며 부동산 규제 완화에 대한 속도를 조절하려는 움직임을 보였다. 특히 이명박 정부의 주요 감세 정책으로 꼽는 취·등록세 완화와 지분형 분양주택 등은 갈피를 못 잡고 있는 상황이다.

◆인수위 정책 중, ‘2가지만…’

지난 1월 대통령직 인수위원회에서 밝힌 주요 부동산 정책 8가지(△양도소득세 2년 거주 규정 폐지, △양도세 장기보유 특별공제 폭 확대, △취·등록세 완화, △신혼부부 내집마련 지원, △지분형 분양주택, △지방 투기과열지구 및 투기지역 해제, △재건축 및 재개발 규제완화, △분양제도 개편) 중 실제 시행된 것은 2가지뿐이다.

먼저 지난 1월 30일을 기준으로 지방 주택투기지역 및 투기과열지구가 전면 해제됐다. 현재 서울, 경기, 인천 등 수도권을 제외한 지역에 주택투기지역 및 투기과열지구는 단 한 곳도 없는 상태다.  그리고 지난 3월 21일 시행된 것이 1가구 1주택 장기보유자의 양도세 특별공제폭 확대다. 예를 들어 1가구 1주택자가 20년 이상 장기로 주택을 보유 했을 경우 특별공제율이 45%에 불과했지만 3월 21일 이후 매매를 할 경우 공제율이 80%까지 늘어나게 된 것이다.

신혼부부 내집마련 정책은 그나마 하반기부터 시행될 것으로 보인다. 당초 7월 중순 공급될 것으로 알려졌지만 쇠고기 사태 등으로 주택공급규칙 개정안 국회통과가 불투명하다 보니 공급시기 연기가 불가피 할 것으로 예상된다는 것이 업계의 진단이다. 공급가구수도 당초에는 매년 20만가구 였지만 현재는 5만가구로 줄어든 상황이다.

◆6개 정책, ‘시행시기 몰라’

지방 투기과열지구 및 투기지역 해제와 양도세 장기보유 특별공제 폭 확대를 제외한 나머지 6개 정책은 시행시기를 점칠 수 없는 상황이다. 특히 세금규제 완화 가운데 대표 주자로 볼 수 있는 부동산 취·등록세 인하는 정부가 잠정보류를 밝힌 상황에서 현재는 ‘지방 미분양 주택 취득시’로 한정됐다. 물론 정부는 당초 지자체와 협의를 거쳐 결정하겠다고 밝혔지만 최근 고유가 대책 등으로 막대한 재원이 들어가다 보니 재정여건이 충분치 않다는 것이 잠정보류의 이유다.

업계 전문가들에 따르면 지분형 분양주택 역시 도입이 물 건너 간 것으로 알려졌다. 이명박식 반값 아파트로 알려진 지분형 분양주택은 처음 나올 당시만 해도 획기적인 주택 공급방법으로 알려졌다. 특히 지분형 분양주택은 분양자가 51%의 지분을 갖고 나머지 49%는 투자자가가 갖는 형태로 51% 가운데 절반마저도 은행이 대출을 해 주기 때문에 분양가의 4분의1정도 만 있으면 내 집을 구입할 수 있는 것으로 알려졌다.

올해 6월 관련법을 개정하고 빠르면 9월 시범분양을 할 예정이었으나 ‘투자자 유치’를 두고 실현 가능성마저 의문점이 제기되는 상황이다. 즉 이명박 정부는 거래활성화를 통한 주택가격 안정을 주장했지만 지분형 분양주택 건설을 위한 재원을 확보하기 위해선 투자자들을 모아야 하고 투자자들을 모으기 위해선 이익 실현을 약속해 줘야 한다. 그런데 이익 실현 약속은 결국 주택가격 상승이 전제되지 않으면 실현이 불가능한 것이 그 이유다.

용적률 상향조정을 골자로 한 재건축 규제완화도 현재로서는 쉽게 결정할 수 없을 것으로 보인다. 대선 이후 강남권 재건축 아파트 시장은 규제완화 기대감에 가격이 오름세를 보였지만 지난 4월 총선 이후 규제완화에 대한 신호가 없고 대단지 입주 물량 등으로 현재 강남권 재건축 아파트 시장은 오랜만에 약세를 보이는 상황이기 때문이다.

이와관련 닥터아파트 이영호 센터장은 “이러한 때 용적률 상향이라는 규제완화 신호를 시장에 준다는 것은 시장 상황을 반전시키는 결과를 초래할 수 있다”며 “현재 정부로서는 용적률 상향조정을 통한 규제완화 카드 사용이 쉽지만은 않을 것”으로 전망했다.

◆결국, ‘미봉책 등장’

그동안 지방 투기과열지구와 투기지역을 해소하고 전매제한만을 완화하는 등 소극적인 자세를 유지하며 규제손질에 부정적이었던 정부가 새로운 세제완화와 금융대책을 내놓았다. 13만 가구를 훌쩍 넘어선 미분양 주택 해소를 위해 ‘긴급수혈’에 나선 것.

내용을 구체적으로 살펴보면 1가구1주택자가 지방 비투기지역의 미분양 아파트를 사서 1가구 2주택자가 된 경우에는 2년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세를 내지 않아도 되는 일시적 중복보유기간이 늘어났다.(6억초과 고가주택은 비과세 아님) 또한 취·등록세율도 지방 비투기지역 미분양 아파트를 구입하면 현행 2%의 절반 수준인 1%로 낮춰졌다.

그러나 이번 조치는 지자체 조례개정이나 대책발표일(6.11)부터 오는 2009년 6월말로 1년간 한시적용 되는 것이라 조례개정전 같은 단지에 청약했거나 미분양물량을 계약했던 청약자들의 반발이 예상된다.

아울러 기존주택을 팔지 못해 갈아타기 어려웠던 수요자들에게 그다지 긴 시간을 벌어주지도 못할 듯싶다. 현재 지방미분양물량은 외환위기 당시의 10만3,000호를 상회하는 10만9,000호로 침체한 시장의 거래활성화까지는 1년의 시간은 턱없이 부족하기 때문이다.