올 연말, 송파 재건축 노려보자

[프라임경제] 최근 송파구 재건축 단지는 그 어느 때 보다 힘겨운 나날을 보내고 있다.

강남권 재건축 시장이 꽁꽁 얼어 붙은 상태에서 ‘엎친 데 덮친 격’으로 가락시영의 추가분담금 악재까지 겹치면서 가격 하락의 골이 더욱 깊어지고 있다. 매도자 입자에서는 하락세가 멈춰 반등하기를 기다릴 테고, 매수자입장에서는 매수세를 감추고 관망하면서 상황을 지켜볼 것이다.

이와 관련 부동산포털 부동산뱅크에서는 송파구 재건축단지의 10년 동안 매월 아파트 3.3㎡당가의 이동평균선을 토대로 하반기 매매타이밍을 가늠해봤다.

지난 10년(1998년 5월~2008년 5월) 동안 송파구 재건축 단지의 이동평균선은 큰 굴곡 없이 우상향 곡선을 그리고 있다. 1998년 5월 기준시점부터 2001년 4월까지는 IMF의 영향으로 하락했던 집값이 바닥을 다져가면서 회복하는 모습이고, 그 이후부터는 눈에 띄는 상승폭을 기록하고 있다. 그러나 지난 2006년 말부터 상승세가 둔화되면서 현재는 12개월 이동평균선까지 내림세를 보이고 있다.

5월말 현재 송파구 재건축 단지의 3.3㎡당가는 2,464만 원으로 10년 전 3.3㎡당 538만 원에 비해 5.5배 가량 올랐다. 같은 기간 동안 서울시 전체 아파트 값이 2.5배(3.3㎡당 688만 원→1,738만 원) 가량 오른 것에 비하면 폭등에 가깝다.

이동평균선이 위로부터 현재→단기(3개월)→중기(6개월)→장기(12개월)이동평균선 순으로 위치하면 강세장, 반대로 위에서부터 장기→중기→단기→매매지수로 배열된 상태에서 하락할 경우 약세장이라고 할 때 송파구는 현재 약세장에 속한다.

지난해 2월부터 3.3㎡당가 그래프가 단기와 중기를 차례로 뚫고 내려가면서 3개월 만에 장기이평선까지 밑돌게 된다. 이후 소폭의 상승이 있었지만 분양가상한제 시행과 세부담 등의 각종 규제가 터져나오면서 지난 4월부터 송파구 3.3㎡당가는 심리적지지선으로 불리는 장기이동평균선 밑으로 밀려 있는 모습니다.

과거 송파구 재건축단지는 2004년 7월을 제외하고는 장기이동평균선이 완전히 뚫린 적이 없었다. 그 동안 단기와 중기는 여러 번 뚫리기는 했어도 이번처럼 3.3㎡당가 그래프가 장기이동평균선을 뚫고 내려가 보기는 4년여 만에 처음이다.

2003년 10월 송파재건축 3.3㎡당 2,310만 원으로 사상 최고가를 기록하면서 승승장구를 펼쳤다. 그러다 정부에서는 강남권 집값을 잡기 위해 10월 말 부동산종합대책인 10.29대책을 발표하게 된다. 이후 집값은 하향곡선을 그렸고 2004년 1월에는 장기이동평균선까지 위협했다. 그러다 봄 이사철로 거래량이 증가하면서 기술적 반등을 보이는 듯했으나 대책의 파급력이 워낙 강했던 터라 5월부터 다시 하락세를 보이면서 2달 만에 장기이동평균을 하회했다. 이러한 하락세는 10월까지 지속되면서 송파재건축 3.3㎡당가는 1,980만 원까지 떨어지게 된다.

이후 3.3㎡당가 그래프는 다시 반등을 보이면서 2005년 2월 장기이동평균선을 뚫고 올라가게 된다. 즉 약세장(2004년 7월)에서 강세장(2005년 2월)으로 돌아오기 까지 7개월이 걸린 셈이다.

이점으로 미뤄본다면 현재 약세장에 있는 송파 재건축 단지가 강세장으로 반등하는 시기는 올 말쯤으로 예측할 수 있다. 따라서 송파재건축 매입을 고려하고 있는 수요자들은 매수타이밍을 올 연말로 잡는 것이 좋을 것으로 예상된다.