신축상가 가치는 무조건 오를 것이다?

편견을 버리면 상가투자가 보인다(4)

[프라임경제] 상가투자는 시세차익과 임대수익을 동시에 누릴수 있는 메리트(잇점)가 있다. 하지만 최근들어 투자자들은 시세차익보다 장기적이고 안정적인 고정수입에 초점을 맞춘 투자성향을 보이고 있다.

장기화된 경기침체로 상가경기의 회생도 어려워지자 ‘시세차익’이란 투자방식이 예전처럼 쉽지않기 때문이다.

결국 작금의 상가경기는 시세차익을 노리는 단타 투자자들의 행적을 묘연케하고 호경기 시절 신규분양 초기에 벌어지는 우량점포 ‘선점’의 열기 또한 식어버린 형국이다. 그래도 이 난항을 탈출하고자 절규에(?) 가깝도록 투자자들을 향한 분양업체의 러브콜은 쉼 없이 전개되고 있다.

신규 현장을 둘러 보다보면 재미난 공통점이 발견된다. 신축 건물이다 보니 권리금이 없고 주변시세보다 몇 백만원이나 저렴해 입점후 시세차익을 노릴수 있다는 분양업체의 한결같은 목소리가 그렇다.

권리금이 없다는 점은 그다지 궁금증을 갖지 않아도 쉽게 납득이 가지만 분양받은 상가가 그 존재의 이유만으로 입점후 주변시세만큼 오르거나 그 이상 가격이 뛴다는 논리에 대해서는 설득력이 없다고 보여진다.

그 이유는 간단하다. 상가는 입지에 따라 그 가치가 등락을 하긴 하나 입점 후 유치 업종의 활황여부로 최종 가치가 정해지기 매문이다.

이번에는 이처럼 신규상가는 가치가 오를 것이라는 편견에 대해서 알아보기로 하자. 이번에도 역시 상가정보업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 도움을 받아 그 해법을 찾아보자.

동일건물내 모든 업종이 나름대로 경쟁력을 갖는다면 상가 전체의 가치도 올라 웃돈의 결과값을 기대해 볼 수는 있다. 그러나 상가는 층과 건물내 위치에 따라 시세는 천차만별로 형성된다.

실제 상가는 자립도와 함께 상권내에서도 안정화를 기하기 전까지 주변시세와 견줄만한 가격형성은 생각보다 쉽지 않다. 오히려 상권 활성에 실패한다면 최초 원가(분양가)의 보전도 어렵다.

실제 상가관련업계에서도 시세차익형 상가가 희소성이 있다고 보고 있다. 흔히 배후세대가 풍부하고 유동인구가 많다고 해서 신규상가가 입점 후 자동적으로 시세가 오를 것이라는 것은 기대감일 뿐이다.

상가투자는 시세차익을 노리고 덤비기가 용이하지 않은 상품임이 분명하다. 상가내 업종간 시너지 효과가 상가 전체로 흘러가는 여건도 조성돼야 하며 고객이 문전성시를 이룰만한 업종유치로 지역내에서 소문이 나는 점포이어야 한다.

상가를 투자할때는 공사기간과 입점 후 상가가 안정적인 궤도에 오르기 까지 소요되는 시간까지도 고려돼야 한다. 아울러 상가 분양가가 주변보다 시세가 낮다고 그 만큼 무조건 차익을 남길수는 없다. 시세차익의 결과를 산출하기 위한 전제조건이 하나둘이 아니라는 부연이다.

최근 시세차익보다 고정적인 임대수익으로 투자자들의 성향이 바뀌는 이유도 여기에 있다 볼 수 있다. 결국 상가는 그 존재만으로 시세형성에 영향을 미치는 것이 아니라 오랜기간 안정적인 임대수익이 나오는 상가라야 시세차익의 여건이 마련된 상가라 볼 수 있겠다.